Ustanowienie hipoteki: Potrzebne dokumenty i koszty

Ustanowienie hipoteki – co to jest?

Ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z tego przedmiotu bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteka może być ustanawiana na zabezpieczenie spłaty różnych zobowiązań, wynikających np. z umów pożyczek, leasingu itd. 

Samo oświadczenie o ustanowieniu hipoteki dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Najczęściej jednak mamy do czynienia z hipoteką ustanawianą na rzecz banku hipotecznego celem zabezpieczenia kredytu udzielonego stronie Kupującej określoną nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wtedy aby odciążyć tą stronę od dodatkowych formalności oświadczenie o ustanowieniu hipoteki jest zamieszczane w finalnej umowie sprzedaży zawieranej przed notariuszem. Zaraz po podpisaniu dokumentów, notariusz składa wniosek o wpis hipoteki przez system teleinformatyczny i przesyła wypis aktu do właściwego wydziału sądu (sąd rejonowy), gdzie po procesie, jakim jest rozpoznanie wniosku, następuje formalny wpis hipoteki do księgi.

Ustanowienie hipoteki – dane osobowe potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego

W celu sporządzenia dokumentacji, notariusz weryfikuje tożsamość stron w oparciu o kompletne dane osobowe oraz informacje o prowadzonej działalności gospodarczej, jeśli dotyczy.

– wszystkie imiona
– nazwisko
– imię ojca oraz imię matki
– PESEL
– data urodzenia oraz miejscowość
– stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec)
– adres zamieszkania
– adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania
– rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, inne), jego numer i termin ważności
– obywatelstwo

Jeżeli stroną czynności ma być firma, to również:
– nazwa firmy
– siedziba firmy
– numer KRS, NIP, REGON

Wymagane dokumenty

1. dla osób fizycznych: dokument tożsamości
2. dla osób prawnych: statut spółki, akt założycielski lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody organów, jeśli przepis lub statut/akt założycielski/umowa ich wymagają
3. podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
   – wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp.
   – prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
   – Akt poświadczenia dziedziczenia
   – Inne
4. zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
   – nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
   – nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku, jeżeli czynność została dokonana po dniu 01 stycznia 2007 roku
5. umowa z której wynika obowiązek ustanowienia hipoteki
6. wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową, o ile została zawarta

Wymagane dodatkowe dokumenty z rozróżnieniem przedmiotu umowy

W przypadku zawarcia umowy dotyczącej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z księgą wieczystą)

1. numer księgi wieczystej

W przypadku zawarcia umowy dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

1. numer księgi wieczystej (o ile została założona)
2. aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem czynności

W przypadku zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości gruntowej (działki)

1. aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej (organ wydający – Starostwo)
2. jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:
   – ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości
   – wykaz zmian danych ewidencyjnych
   – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej
3. jeżeli nieruchomość jest zabudowana:
   – aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki (organ wydający – Starostwo)

Wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy z mapy ewidencyjnej powinny być opatrzone klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej.

Koszty

Całkowity koszt ustanowienia hipoteki obejmuje opłaty sądowe, podatki państwowe oraz taksę notarialną za sporządzenie aktu.

1. W ramach kosztów usług notariusza taksa notarialna ustalana jest indywidualnie
2. Podatek od podatek od czynności cywilnoprawnych zostaje wyliczony zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych i wynosi 19 zł w przypadku gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej oraz 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności jeśli hipoteka zabezpiecza wierzytelności istniejące
3. Opłata sądowa ustalana każdorazowo w odniesieniu do przedmiotowego stanu faktycznego na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
4. Taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę

W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail kancelaria@pannotariusz.pl

Ustanowienie hipoteki – Najczęściej zadawane pytania

Jakie są rodzaje hipotek w Polsce?

Zgodnie z przepisami, w polskim prawie wyróżnia się kilka rodzajów hipotek. Obok najpowszechniejszej hipoteki umownej (ustanawianej np. na rzecz banku na podstawie umowy), występuje również hipoteka przymusowa, która ustanawiana jest na podstawie tytułu wykonawczego bez zgody właściciela nieruchomości. Prawo przewiduje także rozwiązania takie jak hipoteka łączna, która zabezpiecza jedną wierzytelność na dwóch lub więcej nieruchomościach jednocześnie. Odrębnym instrumentem finansowym jest z kolei hipoteka odwrócona, przeznaczona dla seniorów chcących zamienić dom na dożywotnią rentę wypłacaną przez instytucję finansową.

Gdzie dokonuje się wpisu hipoteki?

Księga wieczysta jest kluczowym dokumentem dla nieruchomości, określającym jej stan prawny, a jej weryfikacja jest możliwa m.in. w centralnej bazie ksiąg wieczystych. Zgodnie z systematyką, księga wieczysta składa się z czterech działów. Wniosek o wpis hipoteki zawsze skutkuje tym, że ostateczny wpis hipoteki do księgi wieczystej znajduje się w dziale IV księgi wieczystej, który jest zarezerwowany wyłącznie dla wpisów obciążeń z tytułu hipotek. To właśnie tam ujawnia się zabezpieczenie hipoteczne.

Co znaczy ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym?

Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym to formalne, urzędowe oświadczenie właściciela nieruchomości o obciążeniu jej ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz wierzyciela (np. banku), złożone w obecności notariusza.

Zgodnie z wymogami prawa o notariacie oraz Kodeksu cywilnego, takie oświadczenie dla swojej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. W trakcie tej procedury notariusz weryfikuje tożsamość stron, bada aktualny stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej oraz czuwa nad zgodnością czynności z obowiązującymi przepisami prawa. Sporządzony akt notarialny stanowi następnie podstawę do dokonania formalnego wpisu.

Ile kosztuje ustanowienie hipoteki u notariusza?

Całkowity koszt ustanowienia hipoteki u notariusza składa się z trzech głównych elementów: taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej.

Kto może ustanowić hipotekę?

Hipotekę może ustanowić wyłącznie podmiot, któremu przysługuje prawo dysponowania daną nieruchomością, czyli jej właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.