Umowa sprzedaży: Potrzebne dokumenty i koszty

Umowa sprzedaży – co to jest?

Sprzedaż jest umową dwustronnie zobowiązującą. Skutkiem zawarcia umowy sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz zobowiązanie się kupującego do zapłacenia sprzedawcy umówionej ceny. W prawie polskim sprzedaż nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego przed notariuszem (umowa sprzedaży). Akt notarialny może poprzedzać umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym, bądź umowa deweloperska. Możemy wyróżnić trzy podstawowe typy przedmiotów umowy sprzedaży, które muszą być dokonane w formie aktu notarialnego:

Umowa sprzedaży – lokal stanowiący odrębną nieruchomość (z założoną księgą wieczystą)

Odrębna własność oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Z własnością lokalu związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. W związku z posiadaniem takiego lokalu powstaje obowiązek uiszczania do gminy podatku od nieruchomości i ewentualnie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

Umowa sprzedaży – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym będącym jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. W razie chęci zmiany przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy) potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką. Tzw. SWPL może mieć założoną księgę wieczystą, ale też nie musi jej posiadać.

Umowa sprzedaży – nieruchomości gruntowej (działka)

Nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu. Nieruchomość nie musi być jako ciągła część powierzchni ziemskiej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa może składać się z kilku, oddzielnie położonych działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i zapisanej w jednej księdze wieczystej.

Dane osób potrzebne do aktu notarialnego

– wszystkie imiona
– nazwisko
– imię ojca oraz imię matki
– PESEL
– stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec)
– adres zamieszkania
– adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania
– rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, inne), jego numer i termin ważności
– obywatelstwo

Jeżeli stroną czynności ma być firma, to również:
– nazwa firmy
– siedziba firmy
– numer KRS, NIP, REGON

Warunki umowy sprzedaży

1. Cena (wartość rynkowa), warunki/terminy płatności oraz następujące informacje:
   – Czy jakaś część ceny została już lub zostanie zapłacona? Jeśli tak, to jaka? Stanowiła ona zaliczkę czy zadatek?
   – Podanie numeru konta bankowego na który mają zostać przelane pieniądze oraz wskazanie do kogo to konto należy.
   – W jakim terminie nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktem? W dniu aktu po jego podpisaniu? W ciągu kilku dni od podpisania aktu?
2. Warunki i data wydania przedmiotu umowy
   – Kiedy nastąpi wydanie przedmiotu umowy? Przed podpisaniem aktu? W dniu aktu po jej podpisaniu? W ciągu kilku dni po podpisaniu umowy sprzedaży?
3. Czy została zawarta umowa przedwstępna?
   – Jeżeli tak to kiedy i w jakiej formie?

Umowa sprzedaży – wymagane dokumenty

1. dla osób fizycznych: dokument tożsamości
2. dla osób prawnych: statut spółki, akt założycielski lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody organów, jeśli przepis lub statut/akt założycielski/umowa ich wymagają
3. podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
   – wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp.
   – prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
   – Akt poświadczenia dziedziczenia
   – inne
4. zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
   – nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia
   – nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku, jeżeli czynność została dokonana po dniu 01 stycznia 2007 roku
5. umowa kredytowa oraz oświadczenie banku o udzieleniu kredytu – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego
6. wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową, o ile została zawarta

Umowa sprzedaży – wymagane dodatkowe dokumenty z rozróżnieniem przedmiotu umowy

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z księgą wieczystą)

1. numer księgi wieczystej
2. aktualne zaświadczenie wydane przez administratora budynku o braku zaległości w opłatach
3. aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu (organ wydający – Urząd Miasta lub w przypadku Warszawy – właściwy Urząd Dzielnicy)
4. zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli lokal położony jest na terenie Warszawy, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu m.st. Warszawy

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

1. numer księgi wieczystej (o ile została założona)
2. aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy oraz o braku zaległości w opłatach
3. aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu (organ wydający – Urząd Miasta lub w przypadku Warszawy – właściwy Urząd Dzielnicy)

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości gruntowej (działki)

1. numer księgi wieczystej
2. aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej (organ wydający – Starostwo); jeżeli w wyniku umowy sprzedaży nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej
3. jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:
   – ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości
   – wykaz zmian danych ewidencyjnych
   – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej
4. aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (organ wydający – Urząd Gminy) lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy
5. aktualne zaświadczenie z którego wynika że sprzedawana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (organ wydający – Starostwo)
6. jeżeli nieruchomość jest zabudowana:
   – aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki (organ wydający – Starostwo)
   – aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynku znajdującym się na nieruchomości (organ wydający – Urząd Gminy)
7. zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli działka położona jest na terenie Warszawy, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu m.st. Warszawy

Wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy z mapy ewidencyjnej powinny być opatrzone klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej.

Ile kosztuje umowa sprzedaży?

 

Na koszt umowa sprzedaży składają się następujące elementy:

1. Taksa notarialna ustalana indywidualnie
2. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży
3. Opłata sądowa ustalana każdorazowo w odniesieniu do przedmiotowego stanu faktycznego na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
4. Taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę

W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail kancelaria@pannotariusz.pl