Umowa darowizny: Potrzebne dokumenty i koszty
Umowa darowizny – co to jest?
Umowa darowizny zawierana jest u notariusza. Darowizna jest rodzajem umowy, która ma na celu nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy. Zobowiązanie się darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku należy do istoty umowy darowizny.
Darowizna nieruchomości zawsze musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli Darczyńca popadnie w niedostatek, zanim darowizna zostanie wykonana, wtedy umowa darowizny może zostać odwołana. W przypadku zaś, kiedy Darczyńca popadnie w niedostatek, gdy darowizna została już wykonana, wtedy Obdarowany zobowiązany jest do zapewnienia Darczyńcy niezbędnych środków do życia lub zwrócenia środków do wysokości darowizny.
W przypadku, gdy Obdarowany zachowa się w sposób rażąco niewdzięczny w stosunku do Darczyńcy (np. zła wola Obdarowanego w stosunku do Darczyńcy skierowana na wyrządzenie mu krzywdy lub szkody majątkowej), wówczas mają zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu i darowizna może zostać odwołana. Istotą umowy darowizny jest jej nieodpłatność.
Umowa darowizny zawarta w Warszawie u notariusza.
Typy przedmiotów umowy darowizny
Możemy wyróżnić trzy podstawowe typy przedmiotów umowy darowizny, które muszą być dokonane w formie aktu notarialnego:
Lokal stanowiący odrębną nieruchomość (z założoną księgą wieczystą)
Odrębna własność oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Z własnością lokalu związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. W związku z posiadaniem takiego lokalu powstaje obowiązek uiszczania do gminy podatku od nieruchomości i ewentualnie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym będącym jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. W razie chęci zmiany przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy) potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką. Tzw. SWPL może mieć założoną księgę wieczystą, ale też nie musi jej posiadać.
Nieruchomość gruntowa (działka)
Nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu. Nieruchomość nie musi być jako ciągła część powierzchni ziemskiej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa może składać się z kilku, oddzielnie położonych działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i zapisanej w jednej księdze wieczystej.
Odwołanie darowizny
Odwołanie darowizny zawsze musi być pisemne, ale nie ma mocy w przypadku, gdy Darczyńca przebaczył Obdarowanemu lub upłynął rok od odkrycia rażącej niewdzięczności przez Darczyńcę.
Umowa darowizny – ogólny zarys kwestii podatkowych związanych z zawarciem umowy darowizny
Wpis dotyczący kwestii podatkowych przy zawarciu umowy darowizny.
Podatek od darowizny
Zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem darowizny podlega opodatkowaniu. Warto jednak wiedzieć o istotnych zwolnieniach oraz ułatwieniach proceduralnych, które obowiązują w aktualnym stanie prawnym.
Ułatwienia w obrocie nieruchomościami (Zmiany 2025)
W 2025 roku przepisy zostały znowelizowane z korzyścią dla uczestników obrotu nieruchomościami. Zbywca nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma już obowiązku przedkładania notariuszowi zaświadczenia z urzędu skarbowego, potwierdzającego uregulowanie podatku lub zwolnienie z niego, o ile nabycie nastąpiło w drodze darowizny (lub spadku) zwolnionej od podatku. Zmiana ta znacząco przyspiesza i upraszcza procedurę sprzedaży.
Zwolnienie dla najbliższej rodziny (tzw. Grupa Zero)
Zwolnienie od podatku od darowizny przysługuje tylko osobom z najbliższej rodziny. Do tej grupy należą:
- małżonek,
- zstępni (dzieci, wnuki),
- wstępni (rodzice, dziadkowie),
- pasierb,
- rodzeństwo,
- ojczym i macocha.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zgłoszenie nabycia własności właściwemu naczelnikowi US w nieprzekraczalnym terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Rola notariusza a zgłoszenie do Urzędu Skarbowego
W przypadku darowizn, które przekraczają kwotę wolną od podatku, konieczne jest ich zgłoszenie organom podatkowym. Należy jednak pamiętać o ważnym wyjątku: jeżeli umowa darowizny zawierana jest w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia przejmuje notariusz. W takiej sytuacji obdarowany nie musi składać dodatkowych formularzy w urzędzie skarbowym – notariusz, jako płatnik, zawiadamia urząd i wyręcza strony w formalnościach.
Umowa darowizny – dane osób potrzebne do aktu notarialnego
– wszystkie imiona
– nazwisko
– imię ojca oraz imię matki
– PESEL
– stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec)
– adres zamieszkania
– adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania
– rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, inne), jego numer i termin ważności
– obywatelstwo
– stopień pokrewieństwa/powinowactwa pomiędzy stronami umowy darowizny
Warunki umowy
- Podanie wartości rynkowej przedmiotu umowy
- Warunki i data wydania przedmiotu umowy
– Kiedy nastąpi wydanie przedmiotu umowy? Przed podpisaniem aktu? W dniu aktu po jej podpisaniu? W ciągu kilku dni po jego podpisaniu?
Wymagane dokumenty do umowy darowizny notarialnej
- dla osób fizycznych: dokument tożsamości
- podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
– wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp.
– prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
– Akt poświadczenia dziedziczenia
– Inne - zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
– nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia
– nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku, jeżeli czynność została dokonana po dniu 01 stycznia 2007 roku
Wymagane dodatkowe dokumenty z rozróżnieniem przedmiotu umowy
W przypadku zawarcia umowy darowizny dotyczącej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z księgą wieczystą)
- numer księgi wieczystej
W przypadku zawarcia umowy darowizny dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- numer księgi wieczystej (o ile została założona)
- aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy
W przypadku zawarcia umowy darowizny dotyczącej nieruchomości gruntowej (działki)
- numer księgi wieczystej (o ile została założona)
- aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej (organ wydający – Starostwo)
- jeżeli w wyniku umowy darowizny nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej
- jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:
– ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości
– wykaz zmian danych ewidencyjnych
– aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej - aktualne zaświadczenie, z którego wynika że darowana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (organ wydający – Starostwo); UWAGA: tylko w sytuacji, gdy obdarowanymi są inne osoby aniżeli małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, jednostka samorządu terytorialnego
- jeżeli nieruchomość jest zabudowana aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki (organ wydający – Starostwo)
Wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy z mapy ewidencyjnej powinny być opatrzone klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej.
Ile kosztuje umowa darowizny w formie aktu notarialnego?
Na cenę umowy darowizny składają się:
- Taksa notarialna ustalana indywidualnie
- Podatek od spadków i darowizn zostaje wyliczony zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przy czym należy pamiętać, że zwolnieni od podatku od spadków i darowizn są: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, itp.), wstępni (rodzice, dziadkowie, itp.), pasierbowie, rodzeństwo, ojczym i macocha
- Opłata sądowa ustalana każdorazowo w odniesieniu do przedmiotowego stanu faktycznego na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
- Taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę
W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail kancelaria@pannotariusz.pl
Umowa darowizny – Notariusz – Odpowiedzi na często zadawne pytania
Czy umowę darowizny trzeba zrobić u notariusza?
Forma aktu notarialnego jest bezwzględnie wymagana przy darowiźnie mieszkania, domu, działki oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku umowy notarialnej to notariusz przejmuje obowiązek kontaktu z urzędem skarbowym i rozliczenia ewentualnego podatku, co całkowicie zwalnia z tego obowiązku strony umowy.
Przy darowiznach ruchomości (np. auto, gotówka) wystarczy forma pisemna, jednak skorzystanie z usług notariusza zapewnia pewność prawną i ułatwia rozliczenie z fiskusem. Artykuł 890 §1 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa darowizny zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Czy darowizna notarialna musi być zgłoszona do urzędu skarbowego?
Warto pamiętać, że forma zawarcia umowy ma kluczowe znaczenie dla obowiązków formalnych. W przypadku darowizny dokonywanej w formie aktu notarialnego, to notariusz przekazuje wypis aktu do właściwego urzędu skarbowego. Czynność ta zwalnia obdarowanego z obowiązku samodzielnego zgłaszania darowizny (w tym składania formularza SD-Z2), również w sytuacji korzystania z całkowitego zwolnienia podatkowego dla najbliższej rodziny.
Samodzielny obowiązek zgłoszenia nabycia na druku SD-Z2 spoczywa na obdarowanym wyłącznie wtedy, gdy umowa darowizny została zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego, a wartość darowizny przekracza kwotę wolną od podatku.
Ile czasu trwa przepisanie darowizny u notariusza?
Tempo procedury zależy przede wszystkim od kompletności dostarczonych dokumentów.
- Sama wizyta: Podpisanie aktu notarialnego w kancelarii to kwestia ok. 1–2 godzin.
- Przygotowanie: Czas potrzebny na weryfikację dokumentów i sporządzenie aktu notarialnego ustalany jest indywidualnie (zazwyczaj kilka dni roboczych od dostarczenia kompletu papierów).
- Formalności sądowe: Na ujawnienie zmian w Księdze Wieczystej trzeba poczekać średnio od kilku tygodni do 2 miesięcy (nie wstrzymuje to jednak skuteczności samego przeniesienia własności nieruchomości).