Darowizna to jeden ze sposobów przekazania nieruchomości w ręce osoby trzeciej. Zazwyczaj rodzice przekazują mieszkanie dzieciom, chcąc zapewnić im dobry start w przyszłość, jednak przekazanie nieruchomości w formie darowizny może dotyczyć także innych osób zarówno z rodziny, jak i widniejących w świetle prawa jako osoby obce darczyńcy.

Jak wygląda przepisanie mieszkania w formie darowizny, jakie dokumenty należy przygotować przy darowiźnie i kogo obejmuje podatek od darowizny? Jaki jest koszt sporządzenia umowy darowizny i czy darowiznę można cofnąć? Czy umowę darowizny mieszkania (przepisanie mieszkania) można sporządzić wyłącznie u notariusza? Czytaj dalej i dowiedz się więcej o zasadach darowizny nieruchomości!

TL;DR – Darowizna nieruchomości

Darowizna to nieodpłatne przekazanie własności nieruchomości. Jest to popularny sposób przekazywania majątku, ale wymaga ścisłego przestrzegania formy prawnej i terminów podatkowych.

1. Forma i koszty w przypadku darowizny nieruchomości

• Bezwzględna forma: Umowa darowizny nieruchomości musi być sporządzona wyłącznie w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności).
• Koszty: Obejmują taksę notarialną (jej maksymalna wysokość zależy od wartości nieruchomości), opłaty sądowe i podatek od darowizny (jeśli nie ma zwolnienia).
• Wycena: Wartość nieruchomości dla notariusza i urzędu skarbowego może być ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego.

2. Zobowiązanie podatkowe i zwolnienia (kluczowe terminy)

W Polsce wyróżnia się trzy grupy podatkowe dla darowizn, które mają różne kwoty wolne od podatku. Najważniejsza jest Grupa Zero (najbliższa rodzina), która korzysta z pełnego zwolnienia.

Ważne ułatwienie: Jeżeli umowa jest sporządzana w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia darowizny do Urzędu Skarbowego leży na notariuszu.

3. Anulowanie i sprzedaż

• Anulowanie: Darowiznę można odwołać w dwóch przypadkach: z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego lub w przypadku drastycznej zmiany stanu majątkowego darczyńcy, która zagraża jego utrzymaniu.
• Sprzedaż: Sprzedaż nieruchomości z darowizny jest zwolniona z podatku dochodowego (19% od dochodu), jeśli nastąpi po upływie 5 lat (liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna).

Dziecko (<18 lat): Darowizna dla małoletniego jest możliwa, ale zarządzanie nieruchomością wymaga zgody Sądu Rodzinnego, jeśli dotyczy to istotnych czynności.

Na czym polega darowizna lokalu mieszkalnego lub darowizna domu?

Zgodnie z art. 888 Kodeksu Cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W kwestii darowizny nieruchomości oznacza to, że darczyńca zgadza się na nieodpłatne przekazanie danej nieruchomości: mieszkania lub domu wyznaczonej osobie, bez domagania się od niej zapłaty za nabyty majątek. W drodze umowy darowizny następuje więc przekazanie prawa własności nieruchomości.

Umowa darowizny mieszkania lub domu w formie aktu notarialnego – jak powinna wyglądać?

Art. 158 Kodeksu Cywilnego informuje, że umowa uprawniająca do przeniesienia własności nieruchomości (a zatem także umowa darowizny mieszkania) powinna zostać przedstawiona w formie aktu notarialnego, spisanego w obecności notariusza.

Aby umowa była ważna, konieczne jest także złożenie przez obdarowanego stosowanego oświadczenia woli. W sytuacji, gdy umowa nie będzie miała wymaganej formy, darowizna nieruchomości będzie unieważniona.

Prawidłowo sporządzona umowa darowizny nieruchomości powinna zawierać takie elementy jak:

• imiona, nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, numery i serie dowodów osobistych, miejsce urodzenia oraz adres darczyńcy i obdarowanego;
• informacja, co jest przedmiotem darowizny (orzeczenie przedmiotu darowizny);
• oświadczenie darczyńcy do darowania nieruchomości;
• oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny (oświadczenie chęci otrzymania darowizny);
• miejsce podpisania umowy;
• datę zawarcia umowy darowizny.

Aby wszelkie procedury zostały wypełnione sprawnie i zgodnie z prawem, przed wizytą u notariusza należy przygotować następujące dokumenty:

• dowód tożsamości,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości lub numer księgi wieczystej;
• podstawę nabycia nieruchomości (np. umowę z deweloperem);
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu/spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego);
• zaświadczenie o zapłacie podatku od darowizny (podatek należy uiścić w urzędzie skarbowym) lub zaświadczenie o zwolnieniu z zapłacenia podatku (w większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga uiszczenia podatku).

Ile kosztuje przepisanie mieszkania w formie darowizny?

Opłata, jaką należy uiścić u notariusza sporządzającego akt darowizny mieszkania lub domu, regulowana jest przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszt maksymalny taksy zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i jest ustalany indywidualnie.

Aby uniknąć niewłaściwej wyceny wartości domu lub mieszkania, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokona prawidłowego oszacowania wartości, a sporządzony przez niego dokument będzie podstawą do naliczenia opłaty przez kancelarię notarialną. Warto pamiętać, że umowa musi zawierać informacje co do tego, kto ponosi koszty zawarcia umowy darowizny.

Darowizna mieszkania a podatek – kogo dotyczą opłaty?

Aktualnie obowiązujące przepisy prawne ustanawiają 3 grupy podatkowe i limity zwolnienia z opłat. Podatek od darowizny mieszkania nalicza się po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku (nadwyżki podstawy opodatkowania). 

Ile wynosi podatek od darowizny?

W Polsce wyróżniamy 3 grupy podatkowe:

I grupa podatkowa: małżonek, zstępni (np. córka, syn, wnuk), wstępni (np. dziadkowie, ojciec, matka), pasierb, synowa, zięć, rodzeństwo, teściowie, ojczym, macocha – kwota wolna od podatku wynosi wówczas 10.434 zł;

II grupa podatkowa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków – kwota wolna od podatku wynosi 7.878 zł;

III grupa podatkowa: pozostałe, niewymienione wyżej osoby – kwota wolna od podatku wynosi 5.308 zł.

Zwolnienie z podatku od darowizny

Zwolnienie z podatku przy zawieraniu umów z tytułu darowizny mieszkania lub domu również regulowane jest prawnie. Art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn mówi, że:

Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:

1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4.

Powyższe przepisy informują wówczas, że w przypadku darowania lokalu mieszkalnego lub domu osobom z I grupy podatkowej (z wyłączeniem zięcia, synowej i teściów), są one zwolnione z zapłaty podatku, jednak obdarowany musi dołączyć do formularza SD-Z2 dokumenty potwierdzające darowiznę i stopień pokrewieństwa w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia transakcji. 

Warto wiedzieć, że spisując umowę darowizny w formie aktu notarialnego, osoba obdarowana zwolniona jest z obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania, gdyż obowiązek ten leży po stronie notariusza.

Darowizna mieszkania dla dziecka – czy można przekazać mieszkanie dziecku poniżej 18 r.

Decydując się na darowiznę mieszkania małoletniemu dziecku, należy pamiętać, że nie może ono nabyć praw do lokalu przed ukończeniem 18 roku życia. W takiej sytuacji, chcąc rozporządzać finansami małoletniego, konieczne byłoby uzyskanie orzeczenia Sądu Rodzinnego. Aby tego uniknąć, rodzice mogą samodzielnie zakupić nieruchomość, a następnie przekazać ją dziecku poprzez umowę darowizny. Transakcja wówczas będzie zwolniona z podatku.

Czy mogę anulować darowiznę mieszkania?

Przepisy Kodeksu Cywilnego regulują dwie sytuacje, kiedy darowizna nieruchomości może zostać odwołana:

Zmiana stanu majątkowego darczyńcy po zawarciu umowy – jest to sytuacja, gdy przekazanie mieszkania w formie darowizny (lub innej nieruchomości) powodowałoby uszczerbek dla własnego utrzymania darczyńcy lub dla spełniania ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Rażąca niewdzięczność ze strony obdarowanego – wówczas darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną. Zwrot darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Należy jednak podkreślić, że darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył.

Czy można sprzedać mieszkanie z darowizny?

Zgodnie z prawem, sprzedaż nieruchomości nabytej drogą darowizny odbywa się zgodnie z zasadami sprzedaży nieruchomości zakupionej samodzielnie. Wówczas sprzedając mieszkanie po upływie 5 lat od jego nabycia, nie ma obowiązku zapłaty podatku. Gdy od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat (liczone od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano darowiznę), sprzedający zobowiązany jest opłacić podatek wynoszący 19% dochodu.

Warto podkreślić, że zapłaty można uniknąć, przeznaczając otrzymane środki na cele mieszkaniowe (np. na budowę domu).

Darowizna mieszkania – podsumowanie

Darowizna nieruchomości to niewątpliwie miły gest. Należy jednak pamiętać, że aby czynności nabrały mocy prawnej, umowa darowizny powinna mieć formę aktu notarialnego i zostać sporządzona w obecności notariusza. Jednocześnie należy pamiętać o zasadach podatkowych, aby nabycie nieruchomości nie wiązało się z nieprzyjemnymi konsekwencjami.

Decydując się na darowiznę mieszkania lub domu osobom z I grupy podatkowej (z wyłączeniem teściów, synowej i zięcia), konieczne jest dostarczenie do urzędu skarbowego odpowiedniego formularza w ciągu 6 miesięcy od zawarcia umowy.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Zdarza się, że znajdujemy nieruchomość, która odpowiada naszym potrzebom, jednak z jakiegoś powodu nie jesteśmy w stanie w danym momencie dokonać podpisania umowy finalizującej jej zakup. Nie musi to jednak być jednoznaczne z rezygnacją z transakcji. Na takie okoliczności Kodeks cywilny przewiduje możliwość sporządzenia umowy przedwstępnej sprzedaży, która staje się formą zabezpieczenia interesów, zarówno kupującego, jak i sprzedającego, co pozwala w bezpieczny sposób odroczyć termin zawarcia umowy docelowej (umowy przyrzeczonej). Zarazem staje się ona gwarantem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Sprawdź, na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, działki lub domu i co musisz wiedzieć przed jej podpisaniem!

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży i w jakiej sytuacji można ją zawrzeć?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, mieszkania, działki lub domu jest oświadczeniem podpisywanym przez sprzedawcę oraz nabywcę, w którym obydwie strony zobowiązują się w przyszłości do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli aktu notarialnego przeniesienia własności). Umowa przedwstępna sporządzana jest w przypadku, kiedy następuje jakiś ważny powód uniemożliwiający zawarcie właściwej umowy w danym momencie.

Najczęściej umowa przedwstępna zawierana jest przed uzyskaniem kredytu hipotecznego (banki zazwyczaj wymagają przedłożenia umowy przedwstępnej). Powodem zawarcia umowy przedwstępnej może też być sprawdzanie nieruchomości pod kątem możliwości budowy, trwający dział spadku lub podział działki na mniejsze części itp.

Forma zawarcia umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie aktu notarialnego, jak i standardowej formie pisemnej jako umowa cywilnoprawna. Obie postaci umowy przedwstępnej są ważne, jednak różnica tkwi w tym, jakie niosą za sobą skutki prawne:

• umowa przedwstępna sprzedaży w formie aktu notarialnego umożliwia każdej ze stron do dochodzenia swoich praw z niej wynikających przed Sądem, jeżeli z jakiegoś powodu druga strona wycofa się z transakcji;
• umowa przedwstępna sprzedaży w formie pisemnej cywilnoprawnej nie daje prawa do dochodzenia praw z niej wynikających przed Sądem, natomiast każda ze stron może ubiegać się o stosowne odszkodowanie jeśli druga strona uchyliła się od zawarcia umowy właściwej.

Umowę przedwstępną traktuje się jako oświadczenie woli obu stron co do zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy kupna sprzedaży w przyszłości). To znaczy, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej potencjalny kupujący może być pewien, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu zainteresowanemu, natomiast sprzedający ma przeświadczenie, że działka, dom lub mieszkanie zostanie od niego odkupione i nie musi szukać innych kupców. Można więc powiedzieć, że podstawowym skutkiem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zobowiązanie do podpisania umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co zwrócić uwagę

Decydując się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, powinniśmy zawsze uważać, czy jest ona zgodna z art. 389 Kodeksu cywilnego. W zapisach tego artykułu możemy znaleźć informację, że umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Do nich należą takie elementy, jak:

• określenie stron umowy, czyli podanie ich dokładnych danych osobowych. Sporządzając umowę przedwstępną musimy pamiętać o podaniu w niej takich danych, jak: imiona i nazwiska, adresy, numery dowodu osobistego i PESEL, a w przypadku firm – ich dane i numery NIP,
• dokładne określenie przedmiotu umowy sprzedaży, czyli rodzaj i numer księgi wieczystej nieruchomości, dokładne położenie, numer działki i powierzchnię, a także opis budynku i jego stanu;
• określenie oszacowanej wartości nieruchomości, czyli ustalonej ceny sprzedaży, a także sposobu płatności,
• dokładną datę zawarcia umowy przyrzeczonej (dokładny termin), po upływie której każda ze stron będzie mieć rok na dochodzenie roszczeń wynikających z niedotrzymania zapisów umowy przedwstępnej,
• kwota zadatku i kary umownej, jeżeli zostały ustalone.

Ponadto w umowie przedwstępnej warto zawrzeć jasno określone przypadki, w których obie strony mogą od umowy odstąpić, jak również oświadczenie sprzedającego, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości. W umowie przedwstępnej powinien także znaleźć się zapis sprzedającego jasno stwierdzający, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i fizycznych, a także nie jest siedzibą prowadzonej działalności gospodarczej.

Umowa przedwstępna a zadatek na rzecz zawarcia umowy przyrzeczonej

Często przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedający domaga się od kupującego uiszczenia kwoty zadatku, w celu potwierdzenia zainteresowania nieruchomością i zabezpieczenia sprzedającego w przypadku rozwiązania umowy przed jej zakończeniem. Jego wysokość oraz sposób zapłaty są zazwyczaj uzgadniane przez strony indywidualnie. Zwykle zadatek wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości i jest wliczany na poczet ostatecznej kwoty sprzedaży mieszkania, działki lub domu.

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w razie odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej, strona sprzedająca może bez wyznaczania kolejnego terminu podpisania umowy sprzedaży odstąpić od umowy przedwstępnej i tym samym zachować zadatek. Natomiast jeżeli założenia wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie zostały wypełnione z winy sprzedającego, kupujący ma prawo do żądania dwukrotności wpłaconego zadatku.

Zdarza się również, że w umowie przedwstępnej pojawia się nie zadatek, a zaliczka. W świetle prawa są to dwie różne formy. Podczas gdy zadatek jest zabezpieczeniem umowy, które w razie jej niewykonania przechodzi na jedną ze stron, zaliczka pełni jedynie zadanie kwoty rezerwacji, która w razie niewywiązania się z umowy wraca w całości do kupującego, nie dając gwarancji finalizacji zakupu.

Czy można uchylić zawarcie umowy przyrzeczonej?

Niestety przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują okoliczności, w których jedna ze stron mogłaby się wycofać z umowy przedwstępnej. Natomiast istnieje zapis, według którego strony ją zawierające mogą samodzielnie ustalić warunki w umowie przedwstępnej, o ile nie sprzeciwiają się one zasadom współżycia społecznego i naturze zobowiązania.

Może oznaczać to, że w wyniku dobrej woli którejś ze stron, umowa przedwstępna sprzedaży może zostać unieważniona bez większych roszczeń. Niestety w przypadku, w którym nie ma odpowiednich zapisów w umowie lub istnieje wzmianka o możliwości dochodzenia odszkodowania czy kary umownej, należy liczyć się z możliwością poniesienia kosztów wycofania się z takiej umowy. Roszczeń można dochodzić od dnia, w którym miała być podpisana umowa przyrzeczona.

Czasami rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży powinno być poprzedzone pisemnym wezwaniem strony zwlekającej do spełnienia żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, z podaniem nowego terminu, w którym powinno się zawrzeć umowę ostateczną sprzedaży. Jeżeli jest to bezskuteczne, strona ta ma prawo do odstąpienia od umowy i dochodzenia roszczeń.

Czy umowa przedwstępna się przedawnia?

Umowa przedwstępna się przedawnia. Przedawnienie umowy przedwstępnej następuje po roku od daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli nastąpi odrzucenie wniosku o zawarcie umowy przyrzeczonej, wówczas sąd może odroczyć ten termin. Po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu umowa przedwstępna ulega przedawnieniu. Stanowi o tym art. 390 § 3 k.c.

Czy warto sporządzić umowę przedwstępną u notariusza?

Mimo że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości (w przeciwieństwie do aktu notarialnego przenoszącego własność) nie wymaga sporządzenia jej w formie aktu notarialnego, aby ją podpisać, warto udać się do notariusza. Spisanie umowy nie jest kosztowne, a daje obu stronom lepsze zabezpieczenie w przypadku problemów z jej wykonaniem. Ponadto sporządzenie notarialnej umowy przedwstępnej skutkuje możliwością jej wpisu do Księgi wieczystej nieruchomości w dziale „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. Sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza może zwiększyć moc prawną transakcji i zmniejszyć ryzyko sporów między stronami w przyszłości.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania, nieruchomości — podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości to wstępne oświadczenie woli, w którym sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość, a kupujący zobowiązuje się ją kupić. Określane są w niej także podstawowe warunki sprzedaży, takie jak opis przedmiotu transakcji, cena, termin i sposób zapłaty, stan prawny nieruchomości, a także ewentualny zadatek czy kwota kary umownej. Zadatek jest zarazem częścią ostatecznej kwoty płatności, jak również zabezpieczeniem umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna jest wiążąca dla obu stron, a jej ewentualne rozwiązanie może skutkować dochodzeniem roszczeń wynikających z niedotrzymania warunków umowy. Jeżeli była to umowa z podpisem notarialnie poświadczonym, prawa mogą być egzekwowane sądownie.
Co więcej, w takim przypadku strony mają prawo ubiegania się o wpis zawartej umowy przedwstępnej do Księgi wieczystej działki w dziale III. Wpis takiego roszczenia nie jest obowiązkiem stron, ale uprawnieniem, z którego mogą skorzystać.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.