Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

podpisywanie umowy przedwstępnej u notariusza
Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest istotnym dokumentem, który bywa jednym z etapów w procesie zawarcia umowy docelowej. Stanowi ona zabezpieczenie interesów obu stron, określając warunki i zasady transakcji oraz stwarzając podstawy do późniejszego zawarcia umowy finalnej. Warto zatem dokładnie zrozumieć, co powinna zawierać taka umowa, aby uniknąć nieporozumień i sporów w przyszłości.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej kupna mieszkania? Na co zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź!

Czym jest umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (zarówno kupujący, jak i sprzedający). Jest to więc pewnego rodzaju deklaracja obu stron, które zobowiązują się do dokonania transakcji docelowej i określają, pod jakimi warunkami nastąpi ten proces. Więcej o umowie przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym w artykule 389.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?

Najczęściej umowę przedwstępną strony zawierają wówczas, gdy zakup nieruchomości ma być finansowany poprzez kredyt hipoteczny lub potencjalny kupujący nie może do zakupu nieruchomości przystąpić od razu.

Banki udzielające kredytów zazwyczaj wymagają przedstawienia takiego dokumentu, co ma stanowić zapewnienie, że dojdzie do zakupu danej nieruchomości. Umowa przedwstępna kupna mieszkania bywa więc często podstawą uruchomienia kredytu i jest zabezpieczeniem dla obu stron.

Zawarcie umowy przedwstępnej praktykowane jest również w wielu innych okolicznościach. Taki dokument może być zawarty zarówno w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Jeżeli mieszkanie kupowane jest od dewelopera, umowa przedwstępna nazywana jest umową deweloperską. Deweloper zobowiązuje się w niej, że po zakończonej budowie ustanowi odrębną własność lokalu i przeniesie go na nabywcę.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla obu stron jest jednak podpisanie jej w formie aktu notarialnego. Co prawda, wiąże się to z większymi kosztami, ale jest pewnego rodzaju gwarancją w sytuacji, gdy dojdzie do próby uchylenia się od zawarcia umowy przez sprzedającego lub dojdzie do innych niejasności. Wówczas można swoich praw, wynikających z umowy, dochodzić przed sądem.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna? Dane stron umowy oraz datę, tytuł i miejsce podpisania dokumentu, przedmiot umowy, podpisy obu stron umowy oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Powinna ona obejmować wartość lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Nabywca powinien także dokładnie zweryfikować prawo własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zabezpieczenie w formie zaliczki lub zadatku, płatne przez kupującego na rzecz osoby sprzedającej nieruchomość wraz z określeniem terminu wpłaty. Warto też zadbać o zastrzeżenie odszkodowania lub kary umowne w przypadku rozwiązania umowy, lub gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze swojego obowiązku.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zapis odnoszący się do prawa odstąpienia od umowy, zgodnie z artykułem 395 Kodeksu cywilnego.

moment, w którym umowa przedwstępna została zawarta przez małżeństwo

Czy wskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest obowiązkowe?

W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej wybrać datę dzienną.

Najważniejsze informacje dotyczące wskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia docelowej umowy znajdziemy w artykule 389 Kodeksu cywilnego. Artykuł ten mówi o tym, iż w przypadku, gdy termin, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy końcowej, nie został oznaczony, powinna być ona podpisana w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia docelowej umowy przyrzeczonej. Natomiast jeśli obie strony umowy uprawnione są do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin podpisania dokumentu, strony wiąże termin wyznaczony przez osobę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Ponadto trzeba być świadomym, iż w przypadku, w którym w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma możliwości żądania zawarcia takiej umowy.

Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie nabywcy

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, na które bierzemy kredyt, jest dla nas jako nabywcy swego rodzaju zabezpieczeniem. Osoba kupująca mieszkanie powinna dążyć do umieszczenia w umowie zapisu, który zwolni ją z roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy nie dostanie kredytu lub kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna – czy jest wiążąca?

Każda osoba zainteresowana zakupem danego mieszkania chce mieć pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu klientowi. Sprzedający natomiast oczekuje, że znalazł już klienta i nie musi podejmować wysiłków, by szukać kolejnych zainteresowanych transakcją. Czy jednak umowa przedwstępna kupna mieszkania jest wiążąca? Umowa przedwstępna jest dopiero oświadczeniem woli, w którym zarówno kupujący, jak i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy docelowej. Deklaracja ta jednak nie jest gwarancją tego, że transakcja dojdzie do skutku.

Warto podkreślić, że duże znaczenie ma forma zawarcia umowy przedwstępnej. To od niej będą zależeć skutki wynikające z potencjalnego odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron. W przypadku, gdy umowa przedwstępna zostanie przygotowana w formie aktu notarialnego, możliwe będzie żądanie zadośćuczynienia z tytułu poniesionej szkody lub żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wniesienie sprawy do sądu. Jest to więc swego rodzaju zabezpieczenie dla obu stron, gwarantujące pewne możliwości prawne do zobligowania drugiej strony do wywiązania się ze zobowiązań.

Musimy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości, z tego powodu też nie upoważnia osoby kupującej do zamieszkania lokalu. Osoba kupująca staje się właścicielem mieszkania dopiero w momencie podpisania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wówczas też nabywa ona prawa własności.

para ciesząca się z zakupu własnego mieszkania

Kiedy możliwe jest zerwanie umowy przedwstępnej?

Rozwiązanie umowy przedwstępnej możliwe jest, jeżeli zawarto w niej zapis stanowiący o prawie do odstąpienia od umowy przez jedną lub obie ze stron. Paragraf z informacją o możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej powinien dokładnie określać zarówno warunki zerwania takiej umowy, jak i konsekwencje wynikające z rezygnacji z podpisania dokumentu. Jeżeli w umowie nie widnieje taki zapis, obowiązują nas przepisy Kodeksu cywilnego.

Roszczenia wynikające z tytułu umowy przedwstępnej wygasają po roku od momentu, w którym powinna być zawarta umowa przyrzeczona.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania będzie nieważna m.in. w przypadku, gdy w jej skład nie wchodzą istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie zostaną w niej określone ceny oraz zasady jej ustalenia. Za nieobowiązującą można ją uznać również wówczas, gdy nie zostaną w niej zawarte niezbędne dane dotyczące sprzedającego oraz nabywcy.

Sporządzenie umowy przedwstępnej możliwe jest w dowolnej formie (chociaż nie każda będzie korzystna dla obu stron), dlatego nie jest to podstawa do unieważnienia dokumentu. Niemniej to właśnie od formy, w jakiej zawarliśmy umowę przedwstępną, będą zależeć skutki wynikające z odmówienia podpisania umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego – potrzebne dokumenty

Jak już wiemy, umowa przedwstępna sporządzona u notariusza zabezpiecza nas w przypadku zerwania umowy i daje prawo do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej lub do odszkodowania (można wystąpić tylko z jednym roszczeniem związanym z zawarciem umowy przyrzeczonej lub związanym z odszkodowaniem). Dla przykładu, jeśli wystąpimy o odszkodowanie i sąd wyda postanowienie o wypłaceniu odszkodowania, nie możemy ubiegać się o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zdecydowaliśmy się udać do notariusza, zabierzmy ze sobą dowód tożsamości, odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i dokumenty urzędowe, które się do niej odnoszą.

Wysokość taksy notarialnej ustalana jest indywidualnie i może zależeć od wielu czynników, w tym np. od wartości nieruchomości, ilości odebranych od notariusza wypisów aktu notarialnego czy konieczności dokonania wpisów w księgach wieczystych.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać takie elementy jak tytuł, miejsce i datę zawarcia umowy, pełne dane obu stron, przedmiot sprzedaży, podpisy obu stron, uzgodnioną cenę czy termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym w zwykłej formie pisemnej. Najbezpieczniej jednak sporządzić ją w postaci aktu notarialnego, który w razie problemów będzie podstawą do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Małżeńska umowa majątkowa potocznie nazywana intercyzą sporządzana jest w celu zmiany relacji finansowych łączących małżonków. W zależności od potrzeb możliwe jest skonstruowanie umowy ograniczającej lub rozszerzającej wspólność ustawową, a także wprowadzającą zupełną...

Podział majątku wspólnego małżonków

Podział majątku wspólnego małżonków

Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie automatycznie ustaje między małżonkami ustawowy ustrój majątkowy. Oznacza to, że rozwodnicy stają się w stopniu równym współwłaścicielami przedmiotów i praw majątkowych, które obejmowała wspólność ustawowa. Chcąc...

Rozdzielność majątkowa między współmałżonkami

Rozdzielność majątkowa między współmałżonkami

Z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje „domyślny” ustrój majątkowy, w skład którego wchodzi majątek osobisty męża, majątek osobisty żony oraz wspólny majątek małżonków. Zgodną wolą małżonków możliwe jest jego zniesienie, ograniczenie lub...

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Dział spadku — jak podzielić majątek między spadkobierców

Dział spadku — jak podzielić majątek między spadkobierców

Kiedy odziedziczymy wraz z innymi spadkobiercami majątek, powinniśmy zdecydować się na dokonanie działu spadku. Na gruncie prawa polskiego przeprowadzenie działu spadku nie jest obowiązkowe jednak dla własnego komfortu oraz dobra naszych bliskich zaleca się niezwłocznie podzielić masę spadkową pomiędzy zainteresowane osoby. Czym jest dział spadku? Co możemy objąć działem spadku? Czy umowa o dział spadku zawsze musi być w formie aktu notarialnego? Kiedy wybrać sądowy dział spadku? O tym dowiesz się, czytając poniższy artykuł.

Czym jest dział spadku?

Spadkobiercy z chwilą otwarcia spadku tj. śmierci spadkodawcy obejmują określone udziały w majątku spadkowym. Potwierdzeniem nabycia spadku jest uzyskanie sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia. Od tej chwili spadkobiercy są współwłaścicielami majątku spadkowego. Żeby jednak faktycznie podzielić między siebie aktywa spadkowe, spadkobiercy muszą przeprowadzić dział spadku.

Polega to na tym, że konkretne osoby stają się właścicielami poszczególnych rzeczy i praw majątkowych. Podzielić masę spadkową można na dwa sposoby — poprzez zawarcie stosownej umowy między spadkobiercami lub w drodze postępowania sądowego. Przy czym należy zaznaczyć, że umowny dział spadku możliwy jest jedynie, gdy między spadkobiercami istnieje konsensus co do podziału spadku.

Co może być objęte działem spadku?

Przedmiotem działu spadku nie mogą być długi spadkowe. Dzielone są one automatycznie i proporcjonalnie do otrzymanych aktywów spadkowych. Oznacza to, że nie jest możliwy podział długów po zmarłym. Spadkobiercy mogą natomiast w umowie dotyczącej podziału spadku ustalić, kto jest odpowiedzialny za konkretny dług spadkowy i w jakiej wysokości. Wierzyciel spadkodawcy nie może doznać żadnego uszczerbku na skutek działu spadku.

Czy musimy przeprowadzić działu spadku?

Jeżeli rodzeństwo odziedziczyło po zmarłych rodzicach dom i panuje między nimi zgoda co do sposobu korzystania z nieruchomości oraz ponoszenia wszelkiego rodzaju opłat nie muszą oni decydować się na podział spadku. Natomiast jeżeli z biegiem lat wystąpią spory dotyczące zarządu nieruchomością, mogą oni w każdej chwili wystąpić o podział masy majątkowej. Możliwy jest też częściowy dział spadku. Jeżeli spadkobiercy postanowią, że nie chcę od razu dokonać podziału niektórych składników spadku, mogą tego dokonać w przyszłym terminie.

Kiedy warto przeprowadzić działu spadku?

Jeżeli do spadku należy nieruchomość, co do której trwają spory pomiędzy spadkobiercami dotyczące jej użytkowania, należy wziąć pod uwagę podział majątku. Decydując się na podział spadku, możemy ustalić, kto konkretnie jest właścicielem danej rzeczy i tym samym zapobiec przyszłym konfliktom. Ponadto nie odpowiadamy solidarnie za cały dług spadkowy, jeżeli taki istnieje, lecz jedynie za pewną jego część. Ponadto, gdy jest jeden właściciel nieruchomości, można nią łatwiej rozporządzać.

figurka Temidy jako symbol prawa i papierowy domek jako symbol majątku

Jakie są warunki umowy o podział spadku?

Umowny dział spadku jest możliwy jedynie, gdy wszyscy zainteresowani są zgodni w kwestii przedmiotu działu spadku oraz warunków jego wydania, wartości majątku spadkowego oraz podziału części spadku pomiędzy poszczególnych spadkobierców. Umowa o dział spadku powinna również zawierać informację o ewentualnych spłatach albo dopłatach.

Czy umowa o dział spadku zawsze musi być w formie aktu notarialnego?

Najczęściej umowę o podział spadku można zawrzeć w dowolnie wybranej formie czy to ustnej, czy pisemnej. Jednak istnieją pewne wyjątki od tej zasady. Jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość lub jeżeli do spadku należy przedsiębiorstwo, w skład którego wchodzi nieruchomość, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

Jakie dokumenty należy dostarczyć notariuszowi?

Żeby przeprowadzić dział spadku przed notariuszem, należy mieć przy sobie następujące dokumenty:

  • dokumenty potwierdzające tożsamość stron,
  • akt poświadczenia dziedziczenia lub
  • stwierdzenie nabycia spadku wydane przez sąd,
  • stosowne zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

W zależności od przedmiotu umowy o dział spadku mogą być wymagane również dodatkowe dokumenty, jak chociażby aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W razie jakichkolwiek wątpliwości i pytań powinieneś skontaktować się ze swoim notariuszem.

Jakie są koszty umownego działu spadku?

Do kosztów działu spadku u notariusza zaliczamy:

  • indywidualnie ustalaną taksę notarialną,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
  • opłaty sądowe,
  • koszty wypisów aktu notarialnego.

Kiedy wybrać sądowy dział spadku?

Jeżeli współwłaściciele nie porozumieli się w sprawie zarządu majątkiem spadkowym i trwa pomiędzy nimi spór o to, jak powinni podzielić odziedziczone aktywa, można złożyć wniosek do sądu o przeprowadzenie postępowania o dział spadku.

Każdy ze spadkobierców jest upoważniony do złożenia takiego wniosku. Z drogi tej mogą również skorzystać spadkobiercy, którzy osiągnęli porozumienie w sprawie działu spadku i nie chcą ponosić większych kosztów związanych z działem spadku u notariusza. Pamiętać jednak należy, że czas postępowania sądowego jest znacznie dłuższy.

Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku o dział spadku?

Razem z wnioskiem o dział spadku należy złożyć dodatkowe dokumenty. Podobnie jak w postępowaniu przed notariuszem wymagane jest wydane przez sąd postanowienie stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.

W zależności od składu masy spadkowej należy również przedstawić wszelkie dokumenty świadczące o tym, że spadkodawca jest właścicielem konkretnej rzeczy lub ma prawa do zarządzania nią, np. różne umowy czy odpisy z ksiąg wieczystych.

Jak sporządzić wniosek o dział spadku?

Kiedy dysponujemy wszystkimi potrzebnymi dokumentami, możemy zacząć pisać wniosek o dział spadku. Na początku należy wymienić wszystkich zainteresowanych (spadkobierców) i podać ich dane. Następnie trzeba podać wszystkie składniki majątkowe zaliczane do masy spadkowej oraz określić ich wartość.

We wniosku należy przede wszystkim wskazać komu i co ma przypaść, a także czy pomiędzy spadkobiercami będą mieć miejsce spłaty i dopłaty. Wniosek należy złożyć w kilku egzemplarzach. Sądowy dział spadku obejmuje cały majątek spadkodawcy.

Jeżeli uczestnicy postępowania nie są zgodni co do wartości majątku spadkowego, sąd może za pośrednictwem biegłego lub samodzielnie ustalić wartość przedmiotu działu spadku, lub konkretnych jego części składowych. Stan masy spadkowej ustalany jest w chwili śmierci spadkodawcy, natomiast jej wartość w momencie dokonywania działu spadku.

Jak sąd może podzielić spadek?

Jeżeli sąd ustali, z czego składa się spadek oraz oszacuje, jaką ma wartość, może przystąpić do jego podziału. Sędzia w zależności od rodzaju przedmiotu może zastosować podział fizyczny lub cywilny. Stosując podział fizyczny rzeczy, sędzia przyznaje poszczególne części składowe spadku konkretnym spadkobiercom. Nie zawsze jednak jest możliwy idealny podział rzeczy w stosunku do posiadanych udziałów spadkowych. W takiej sytuacji możliwe jest ustalenie tzw. dopłat.

Podział cywilny z kolei odbywa się poprzez sprzedaż konkretnego przedmiotu, a następnie podział uzyskanej kwoty pomiędzy spadkobierców w stosunku do posiadanych udziałów. Możliwe jest również przekazanie rzeczy w całości jednemu lub wybranym spadkobiercom, którzy z kolei muszą spłacić współspadkobierców.

Podsumowanie

Jeżeli chcesz przeprowadzić podział spadku, możesz wybrać sądowy lub umowny dział spadku. Sądowy dział spadku z reguły wybierają spadkobiercy, którzy nie potrafią samodzielnie rozdysponować majątkiem spadkowym. Z kolei podpisanie umowy w kancelarii notarialnej może odbyć się wyłącznie, jeśli wszyscy powołani do dziedziczenia spadkobiercy są zgodni co do podziału spadku. Jeżeli między spadkobiercami trwa spór dotyczący części majątku spadkowego, umową działową u notariusza można objąć te składniki, które są bezsporne, natomiast pozostałe aktywa spadkowe podzielić sądownie.

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Małżeńska umowa majątkowa potocznie nazywana intercyzą sporządzana jest w celu zmiany relacji finansowych łączących małżonków. W zależności od potrzeb możliwe jest skonstruowanie umowy ograniczającej lub rozszerzającej wspólność ustawową, a także wprowadzającą zupełną...

Podział majątku wspólnego małżonków

Podział majątku wspólnego małżonków

Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie automatycznie ustaje między małżonkami ustawowy ustrój majątkowy. Oznacza to, że rozwodnicy stają się w stopniu równym współwłaścicielami przedmiotów i praw majątkowych, które obejmowała wspólność ustawowa. Chcąc...

Rozdzielność majątkowa między współmałżonkami

Rozdzielność majątkowa między współmałżonkami

Z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje „domyślny” ustrój majątkowy, w skład którego wchodzi majątek osobisty męża, majątek osobisty żony oraz wspólny majątek małżonków. Zgodną wolą małżonków możliwe jest jego zniesienie, ograniczenie lub...

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Podatek od darowizny — kiedy zapłacisz

Podatek od darowizny — kiedy zapłacisz

Kiedy otrzymujemy pieniądze, samochód czy nieruchomość, musimy zapłacić podatek od darowizny. Jego wysokość jest uzależniona od stopnia pokrewieństwa, który łączy strony umowy darowizny oraz jej wartości rynkowej. Przepisy dotyczące podatku od darowizn znajdują się w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Dopuszcza ona pełne zwolnienie podatnika z płacenia daniny po spełnieniu wymaganych prawem kryteriów. Kto może być zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn? Jakie warunki należy spełnić, aby nie zapłacić podatku? Czy są kwoty wolne od podatku? Tego wszystkiego dowiesz się, czytając poniższy artykuł.

 

Prawidłowe sporządzenie umowy darowizny

Darowizna jest to umowa, której stronami są darczyńca i obdarowany. Poprzez jej zawarcie darczyńca zobowiązuje się nieodpłatnie przekazać na rzecz obdarowanego pewne dobra. Umowa darowizny może być zawarta w dowolnej formie np. ustnej lub pisemnej. Wyjątkiem jest sytuacja, w której przedmiotem darowizny jest nieruchomość (działka, mieszkanie lub garaż). Wtedy obligatoryjnie sporządzenie umowy darowizny nieruchomości musi być zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Przedmiotem umowy darowizny mogą być pieniądze przekazane bezpośrednio, w formie przelewu bankowego oraz różnego rodzaju rzeczy i prawa majątkowe. Określenie podstawy opodatkowania w przypadku darowizny innej niż pieniężna powinno odbyć się na podstawie obowiązujących w chwili przekazania rzeczy cen rynkowych oraz z uwzględnieniem jej stanu.

Do jakiej grupy podatkowej należysz?

Na osobie obdarowanej spoczywa obowiązek odprowadzenia podatku od darowizn do właściwego urzędu skarbowego. Wysokość podatku, który zapłacimy, zależy w głównej mierze od wartości przedmiotu darowizny oraz od grupy podatkowej, w której znajduje się obdarowany.
Ustawodawca podzielił osoby mogące otrzymać darowiznę na trzy grupy. Od stopnia pokrewieństwa, jakie łączy darczyńcę z obdarowanym, zależy przynależność do poszczególnych grup podatkowych.

Wyróżniamy następujące grupy:

  1. Aktualny małżonek, rodzice i dziadkowie (tzw. wstępni), dzieci i wnuki (tzw. zstępni), rodzeństwo, zięć, synowa, macocha, ojczym, pasierb, teściowie.
  2. Bratankowie, siostrzenice, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo rodziców, szwagrowie/rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, a także małżonkowie innych zstępnych.
  3. Wszystkie osoby, które nie zostały wymienione w 1 i 2 grupie. Przykładowo, może to być sąsiad, przyjaciel, współpracownik albo konkubent.

Ponadto w ramach pierwszej grupy podatkowej wyróżnia się tzw. zerową grupę podatkową, do której należą wstępni, zstępni, rodzeństwo i obecny małżonek — najbliższa rodzina. Grupa ta jest zwolniona z obowiązku zapłaty podatku po spełnieniu określonych prawem warunków.

Darowizna — kwota wolna od podatku

Jeśli wartość otrzymanej darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku, która jest różna dla poszczególnych grup podatkowych, nie musimy płacić daniny. W przypadku przekroczenia kwoty wolnej będziemy musieli rozliczyć się z fiskusem, odprowadzając podatek.

Kwota wolna od podatku dla poszczególnych grup podatkowych wynosi:

  • grupa I – 10434 zł,
  • grupa II – 7878 zł,
  • grupa III – 5308 zł.

Obliczając kwotę wolną od podatku, sumuje się wartość wszystkich otrzymanych dóbr od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło nabycie ostatniej darowizny.Podatek płacimy od różnicy między wartością darowizny a kwotą wolną. Np. jeśli otrzymamy od wujka (II grupa podatkowa) kwotę 10 000 zł, to opodatkowana będzie kwota stanowiąca różnicę (10 000 – 7878 = 2122).

Od 1 lipca 2023 r. zmieniają się przepisy odnośnie do kwoty wolnej od podatku, co niewątpliwie jest korzystne dla obdarowanych. Zwiększa się bowiem limit wysokości darowizny, po którego przekroczeniu należy zgłosić darowiznę fiskusowi i ją rozliczyć.

Według mających wejść w życie przepisów nowe kwoty wolne od podatku dla poszczególnych grup podatkowych przedstawiają się następująco:

  • grupa I – 36 120 zł,
  • grupa II – 27 090 zł,
  • grupa III – 18 060 zł.

Potrzebujesz pomocy?

Kto nie musi zgłaszać darowizny?

W chwili sporządzenia umowy darowizny na piśmie powstaje obowiązek podatkowy. Są jednak sytuacje, kiedy jesteśmy zwolnieni z obowiązku zgłoszenia darowizny.
Jeżeli umowa została podpisana w formie aktu notarialnego obowiązek podatkowy wynikający z faktu otrzymania przez nas darowizny, realizuje notariusz. Drugi przypadek dotyczy sytuacji, kiedy wartość rynkowa otrzymanej darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku.

Do którego urzędu skarbowego zgłosić darowiznę?

Kiedy wartość otrzymanych rzeczy lub praw majątkowych przekroczy dopuszczalny przepisami próg, obdarowany musi zgłosić ten fakt we właściwym urzędzie skarbowym. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli w drodze darowizny otrzymamy np. nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, składamy odpowiedni druk w urzędzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Natomiast w pozostałych przypadkach w urzędzie odpowiednim dla naszego miejsca zamieszkania w chwili zaistnienia obowiązku podatkowego.

Zeznanie podatkowe o nabyciu darowizny możemy osobiście złożyć w Urzędzie Skarbowym bądź przesłać je tam za pomocą operatora pocztowego. Istnieje również możliwość internetowego przesłania formularza poprzez usługę e-Deklaracja, podpisując je kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo danymi autoryzacyjnymi.

Nabycie darowizny zgłasza się na druku urzędowym. Dodatkowo wymagane są dokumenty opisujące otrzymaną rzecz, a także dane darczyńcy oraz stopień pokrewieństwa łączący strony. Dodatkowo należy przedstawić dokumenty potwierdzające, że obdarowujący jest właścicielem majątku, który przekazuje.
Podatek od darowizny musimy zapłacić w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji organu skarbowego poprzez wpłatę na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego lub za pośrednictwem e-Urzędu Skarbowego.

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn

Zgodnie z literą prawa istnieje możliwość całkowitego zwolnienia z obowiązku zapłacenia podatku od spadków i darowizn, o ile spełnimy określone warunki.
Pierwszym z nich to przynależność do tzw. grupy podatkowej zerowej. Należą do niej wstępni i zstępni, rodzeństwo oraz małżonek darczyńcy, ale również pasierbowie, macocha i ojczym. Dodatkowo osoba obdarowana musi w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny zgłosić jej nabycie, właściwemu miejscowo, naczelnikowi urzędu skarbowego.

Ponadto równie ważną kwestią jest to, aby darowizna pieniężna, którą otrzymamy, była zaksięgowana na naszym indywidualnym rachunku bankowym lub przesłana przy pomocy przekazu pocztowego.
Musimy mieć świadomość, że w przypadku gdy zapomnimy zgłosić otrzymaną darowiznę we wspomnianym terminie 6 miesięcy do właściwego urzędu skarbowego, nie mamy możliwości starać się o przywrócenie terminu. Np. jeśli zachorujemy i w trakcie trwania choroby zorientujemy się, że upłynął termin na zgłoszenie otrzymania darowizny, to wtedy jest to równoznaczne z utratą prawa do pełnego zwolnienia.

Podsumowanie

Jeżeli otrzymamy darowiznę od najbliższej rodziny, nie będziemy obciążeni podatkiem od spadków i darowizn, o ile spełnimy przewidziane prawem warunki. Nie musimy też zaprzątać sobie głowy fiskusem, jeśli otrzymany majątek nie przekracza ustawowych limitów. Poza tymi przypadkami każdorazowo jesteśmy zobligowani do zapłaty podatku od darowizny.

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Małżeńska umowa majątkowa potocznie nazywana intercyzą sporządzana jest w celu zmiany relacji finansowych łączących małżonków. W zależności od potrzeb możliwe jest skonstruowanie umowy ograniczającej lub rozszerzającej wspólność ustawową, a także wprowadzającą zupełną...

Podział majątku wspólnego małżonków

Podział majątku wspólnego małżonków

Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie automatycznie ustaje między małżonkami ustawowy ustrój majątkowy. Oznacza to, że rozwodnicy stają się w stopniu równym współwłaścicielami przedmiotów i praw majątkowych, które obejmowała wspólność ustawowa. Chcąc...

Rozdzielność majątkowa między współmałżonkami

Rozdzielność majątkowa między współmałżonkami

Z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje „domyślny” ustrój majątkowy, w skład którego wchodzi majątek osobisty męża, majątek osobisty żony oraz wspólny majątek małżonków. Zgodną wolą małżonków możliwe jest jego zniesienie, ograniczenie lub...

Darowizna od rodziców – czy trzeba zapłacić podatek?

Darowizna od rodziców – czy trzeba zapłacić podatek?

Członkowie najbliższej rodziny mogą być zwolnieni z podatku od spadków i darowizn, jednak aby takie zwolnienie przysługiwało, musimy dopełnić pewnych formalności w odpowiednim urzędzie skarbowym. Co więcej, warto wiedzieć, że obowiązują nas kwoty wolne od podatku w...

Umowa dożywocia — co to jest i na czym polega?

Umowa dożywocia — co to jest i na czym polega?

Umowa dożywocia jest umową cywilno-prawną, na mocy której właściciel nieruchomości decyduje się przenieść jej własność na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę. Musi być podpisana w ściśle określonej formie pod rygorem nieważności. Obciążenie...

Darowizna nieruchomości – wszystko o darowiźnie mieszkania i domu

Darowizna nieruchomości – wszystko o darowiźnie mieszkania i domu

Darowizna to jeden ze sposobów przekazania nieruchomości w ręce osoby trzeciej. Zwykle na taki gest decydują się rodzice, chcąc zapewnić swoim dzieciom dobry start w przyszłość, jednak darowizna może dotyczyć także innych osób zarówno z rodziny, jak i widniejących w...

Umowa sprzedaży – co powinna zawierać

Umowa sprzedaży – co powinna zawierać

Umowa sprzedaży to jedna z najpowszechniej zawieranych umów cywilnoprawnych. Na jej podstawie następuje przeniesienie ze sprzedającego na kupującego własności przedmiotu umowy w zamian za określoną kwotę pieniężną. Sporządzenie tego typu umów w większości przypadków...

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – mieszkania, domu

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – mieszkania, domu

Zdarza się, że znajdujemy nieruchomość, która odpowiada naszym potrzebom, jednak z jakiegoś powodu nie jesteśmy w stanie w danym momencie dokonać podpisania umowy finalizującej jej zakup. Nie musi to jednak być jednoznaczne z rezygnacją z transakcji. Na takie...

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Artykuł 777 („trzy siódemki”) – postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu

Artykuł 777 („trzy siódemki”) – postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu

Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) jest swego rodzaju zabezpieczeniem dla wierzycieli, których dłużnicy zwlekają z zapłatą określonej sumy, bądź nie chcą opuścić zajmowanego lokalu. Aby przyspieszyć postępowanie egzekucyjne, niezwykle ważna jest rola notariusza, który może przygotować dokumenty niezbędne do uzyskania tzw. tytułu egzekucyjnego. Kiedy więc wykorzystuje się artykuł 777, jakie są kroki do odzyskania wierzytelności i dlaczego akt notarialny może przyspieszyć dochodzenie swoich praw?

notariusz

Notariusz notuje niezbędne dane

Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego – kiedy jest wykorzystywany?

Artykuł 777 k.p.c. (potocznie: trzy siódemki) znacznie ułatwia zabezpieczenie spłaty zobowiązań przez dłużnika, a co za tym idzie – w przypadku niedotrzymania zapisanych w umowie warunków, wierzyciel może wszcząć postępowanie, mające na celu odzyskanie zawieszonych płatności w drodze egzekucji sądowej lub wydanie określonych w umowie rzeczy.
W wielu przypadkach zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w sytuacji braku spłaty zobowiązań przez dłużnika decydują się na skorzystanie z tzw. systemu dochodzenia wierzytelności, który w Polsce obejmuje dwa etapy – uzyskanie tytułu egzekucyjnego oraz uzyskanie tytułu wykonawczego.

Uzyskanie tytułu egzekucyjnego

W pierwszym etapie postępowania zadaniem wierzyciela jest uzyskanie dokumentu stwierdzającego, że zobowiązania dłużnika rzeczywiście istnieją. W dokumencie widnieją również takie elementy jak zasady płatności należności oraz ich wysokość. Tytułem egzekucyjnym może być m.in. nakaz zapłaty, wyrok sądu cywilnego oraz akt notarialny, w którym znajduje się oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej (o czym przeczytasz w dalszej części wpisu).

Nadawanie aktowi klauzuli wykonalności

Posiadając tytuł egzekucyjny, można przejść do drugiego etapu, czyli nadania aktowi klauzuli wykonalności. Jest ona niezbędna do wszczęcia postępowania komorniczego. Sam wyrok nie wystarczy, by stwierdzić, że tytuł egzekucyjny można wykonać (ściągać na jego podstawie wierzytelność).

Warto jednak podkreślić, że uzyskanie tytułu egzekucyjnego i wykonawczego może trwać nawet kilka lat! Nadanie wierzytelności tytułu egzekucyjnego wiąże się z przejściem często dwuinstancyjnego postępowania sądowego, zaś zaopatrzenie go w klauzulę wykonalności to kwestia kilku dni (jednak można ją nadać tylko po uzyskaniu prawomocnego wyroku). Artykuł 777 zawiera w sobie jednak zapisy informujące o tym, że tytułem egzekucyjnym nie musi być wyłącznie wyrok sądu, którego uzyskanie wiąże się z długim postępowaniem. Może to być przykładowo orzeczenie referendarza sądowego prawomocne. To z kolei umożliwia przyspieszenie odzyskania należności.

Uzyskanie tytułu egzekucyjnego a akt notarialny

Według przepisów dłużnik może poddać się egzekucji w akcie notarialnym. Dobrowolne poddanie się egzekucji na podstawie aktu notarialnego sprawia, że wierzyciel nie musi wytaczać powództwa oraz ubiegać się w sądzie o nadanie tytułu egzekucyjnego danej należności. W artykule 777 k.p.c. możemy przeczytać, że tytułami egzekucyjnymi są m.in.:

  • orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem; orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;
  • inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
  • pkt. 4 – akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej w akcie wprost określonej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
  • pkt. 5 – akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej
  • albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
  • albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
  • art 777 § 1 pkt. 6 – akt notarialny określony w pkt. 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką, lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

 

Choć treść artykułu 777 może wydawać się nieco skomplikowana, można z łatwością wyciągnąć wniosek, że posiadając akt notarialny, nie ma potrzeby ubiegania się o nadanie dokumentowi tytułu egzekucyjnego drogą sądową. Taka okoliczność znacznie skraca postępowanie i umożliwia szybsze odzyskanie należności. Należy jednak pamiętać, że aby akt notarialny był tytułem egzekucyjnym, konieczne jest przygotowanie oświadczenia dłużnika w przedmiocie dobrowolnego poddania się egzekucji. Takie oświadczenie dłużnika zostać sporządzone w odrębnym akcie notarialnym.

sporzatdzanie-aktu-notarialnego

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – jak przygotować dokumenty?

Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji można także złożyć w odrębnym akcie notarialnym. W zależności od trybu, w jakim złożono oświadczenie dłużnika, musi ono zawierać kilka ważnych informacji. Przygotowaniem dokumentów może zająć się notariusz, który zadba o to, aby zawierały one wszystkie najważniejsze elementy. Warto jednak zapoznać się z nimi wcześniej, co ułatwi spisanie oświadczeń.

Dla pkt. 4 dokument powinien zawierać takie elementy jak: określenie osób dłużnika i wierzyciela, określenie świadczenia, które powinno zostać spełnione przez dłużnika wraz z podaniem podstawy prawnej, z której wynika obowiązek, termin wykonania świadczenia lub zdarzenie uzależniające jego wykonanie oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Dla pkt. 5 oświadczenie powinno zawierać: określenie stron aktu, wskazanie świadczenia pieniężnego, jakie ma zostać spełnione, zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, określenie terminu, kiedy wierzyciel może ubiegać się o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności oraz oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji.

Dla pkt. 6 dokument musi zawierać takie informacje jak: określenie osób dłużnika i wierzyciela, oświadczenie osoby, której rzecz, wierzytelność lub prawo jest obciążone hipoteką, lub zastawem, która nie jest dłużnikiem osobistym, o poddaniu się egzekucji z obciążonej nieruchomości, wierzytelności lub prawa, w celu zaspokojenia wierzyciela, na rzecz którego ustanowiono zabezpieczenie, określenie wysokości wierzytelności, wskazanie okoliczności upoważniających wierzyciela do prowadzenia egzekucji oraz określenie terminu, kiedy wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Potrzebujesz pomocy?

W jakich przypadkach warto skorzystać z notarialnego poddania się egzekucji?

Klauzulę można stosować w wielu sytuacjach, gdy ze strony dłużnika występuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej. Ten sposób zabezpieczenia wybierany jest m.in. przez osoby udzielające pożyczki, czy najmujące mieszkania i lokale. Dzięki przygotowaniu aktu notarialnego z możliwością ubiegania się o nadanie klauzuli wykonalności, odzyskanie niespłaconych należności może odbyć się znacznie szybciej niż w przypadku tradycyjnego postępowania.

Umowa pożyczki

Artykuł 777 (kodeks postępowania cywilnego) może mieć ogromne znaczenie w przypadku gdy dłużnik nie wywiązuje się z obowiązku spłacenia pożyczki. Posiadając akt notarialny z oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, w sytuacji, gdy dłużnik nie będzie chciał terminowo zwrócić pożyczonych pieniędzy, można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu. Po jej otrzymaniu wierzyciel może udać się do komornika, którego zadaniem jest podjęcie czynności mających na celu odzyskanie należności.

Umowa najmu

Artykuł 777 przydaje się także w sytuacji, gdy najemca mieszkania lub innego lokalu nie wywiązuje się z zawartej umowy i np. nie uiszcza miesięcznej, określonej w umowie opłaty. Wówczas po nadaniu aktowi klauzuli wykonalności przepis umożliwia szybką eksmisję lokatora i dochodzenie odzyskania niezapłaconych należności.

Podsumowanie

Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego to sposób na zabezpieczenie swoich należności w przypadku styczności z dłużnikiem zwlekającym z uiszczaniem opłat, czy ze zwrotem pożyczonej gotówki. Przygotowanie aktu notarialnego znacznie przyspiesza nadanie dokumentowi klauzuli wykonalności w sytuacji, gdy zajdzie potrzeba wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Należy jednak pamiętać, że aby sąd przychylił się do prośby wierzyciela, dokumenty powinny zostać sporządzone przez notariusza, który zadba o wypełnienie ich zgodnie z obowiązującym prawem.

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Małżeńska umowa majątkowa potocznie nazywana intercyzą sporządzana jest w celu zmiany relacji finansowych łączących małżonków. W zależności od potrzeb możliwe jest skonstruowanie umowy ograniczającej lub rozszerzającej wspólność ustawową, a także wprowadzającą zupełną...

Podział majątku wspólnego małżonków

Podział majątku wspólnego małżonków

Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie automatycznie ustaje między małżonkami ustawowy ustrój majątkowy. Oznacza to, że rozwodnicy stają się w stopniu równym współwłaścicielami przedmiotów i praw majątkowych, które obejmowała wspólność ustawowa. Chcąc...

Rozdzielność majątkowa między współmałżonkami

Rozdzielność majątkowa między współmałżonkami

Z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje „domyślny” ustrój majątkowy, w skład którego wchodzi majątek osobisty męża, majątek osobisty żony oraz wspólny majątek małżonków. Zgodną wolą małżonków możliwe jest jego zniesienie, ograniczenie lub...

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Call Now Button