Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania to jeden z najważniejszych kroków w procesie zakupu nieruchomości. Stanowi ona formalne potwierdzenie przeniesienia prawa własności z jednego podmiotu na drugi. Umowa sprzedaży mieszkania, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, powinna być sporządzona we właściwej formie oraz składać się z odpowiednich elementów. Przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży, strony mogą zdecydować się na zawarcie umowy przedwstępnej. Chcesz wiedzieć, czym jest umowa sprzedaży mieszkania oraz co powinna zawierać?Przeczytaj poniższy tekst.

Gdzie uregulowana jest sprzedaż?

Sprzedaż została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jest to umowa cywilnoprawna, której stronami są sprzedawca i kupujący. Na mocy podpisanej umowy sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz kupującego prawa własności przedmiotu umowy oraz jego wydania. Jednocześnie po stronie kupującego powstaje obowiązek odebrania przedmiotu umowy i zapłaty za niego. Przedmiotem umowy mogą być jednakowo ruchomości, jak i nieruchomości, a także prawa. Dla jej ważności konieczne jest istnienie podstawy prawnej. Umowa sprzedaży musi mieć także odpowiednią formę.

Dla większości umów sprzedaży, które mają charakter realny i skutkują przeniesieniem własności w momencie wydania rzeczy, przepisy prawa nie wymagają szczególnej formy. Jednak w niektórych przypadkach, ze względu na specyfikę przedmiotu umowy, konieczne jest zachowanie określonej formy prawnej. Na przykład, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego lub nieruchomość, wymagana jest forma aktu notarialnego, natomiast przy sprzedaży przedsiębiorstwa wymagana jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania?

Umowa sprzedaży mieszkania, na mocy której następuje przeniesienie własności nieruchomości, powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony nie dopełnią tego wymogu, spowoduje to nieważność czynności prawnej. W umowie sprzedaży nieruchomości muszą znaleźć się informacje m.im o stronach umowy, sposobie zapłaty, cenie czy terminie wydania przedmiotu umowy.
Jakie dane stron muszą znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania?

Strony, które chcą podpisać umowę sprzedaży mieszkania w kancelarii notarialnej, muszą podać następujące dane:

• wszystkie swoje imiona,
• nazwisko,
• imiona rodziców,
• stan cywilny,
• numer PESEL,
• adres
• obywatelstwo
• rodzaj dokumentu tożsamości.

Jeżeli jedną ze stron umowy będzie przedsiębiorca, należy również podać nazwę i siedzibę firmy numer REGON, KRS i NIP.

Jakie dokumenty potrzebne są do sporządzenia umowy sprzedaży mieszkania?

To jakie konkretnie dokumenty potrzebne są do sporządzenia aktu notarialnego uzależnione od statusu mieszkania. Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie, które jest odrębnym lokalem, musimy przedstawić notariuszowi m.in. dane osobowe obu stron, podstawę nabycia nieruchomości. Konieczne będzie zaświadczenie potwierdzające, że grunt, na którym znajduje się budynek, nie leży w strefie rewitalizacji. Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, wymagane będzie przedstawienie danych stron umowy, podstawy nabycia oraz stosownego zaświadczenie dla notariusza ze spółdzielni mieszkaniowej.

Jakie elementy powinien zawierać wzór umowy sprzedaży nieruchomości?

Umowa sprzedaży mieszkania obligatoryjnie musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli dokument będzie sporządzony w innej formie, spowoduje to bezskuteczność czynności prawnej. Notariusz jako urzędnik państwowy pełni istotną funkcję. Jest gwarantem tego, że cała procedura zostanie przeprowadzona zgodnie z obowiązującym prawem. Dba zarówno o interesy sprzedającego, jak i kupującego. Tryb sporządzenia dokumentu określają przepisy prawa o notariacie. Akt notarialny jest sporządzony na podstawie przedstawionych przez strony umowy danych oraz dokumentów. Dokument zawiera także wniosek do właściwego sądu wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany właściciela w związku z umową sprzedaży.

W dokumencie sporządzonym przez notariusza powinny znaleźć się następujące informacje:

• Czy została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, jeżeli tak to w jakim terminie i w jakiej formie
• Czy kupujący zapłacił zaliczkę lub zadatek, jeżeli tak to w jakiej kwocie?
• Kiedy nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktu notarialnego czy po podpisaniu aktu. Strony mogą również rozliczyć się w dniu podpisania aktu notarialnego.
• W jakim terminie nastąpi wydanie przedmiotu umowy sprzedaży? Przed podpisaniem aktu notarialnego, po podpisaniu aktu, czy też w dniu jego podpisania?

Akt notarialny powinien być odpowiednio zatytułowany i opatrzony numerem repertorium i pieczęcią notariusza. Repertorium to rejestr dokumentów prowadzony przez notariusza, zawierający spis sporządzonych aktów notarialnych. Na samym początku dokumentu umieszcza się datę, którą zapisuje się słownie w celu uniknięcia pomyłki oraz dane notariusza. Następnie podaje się uczestników czynności notarialnej, którzy w akcie notarialny określani są Stawiającymi. Notariusz ma obowiązek potwierdzić tożsamość uczestników umowy i odpowiednio odnotować to w akcie.

Właściciel mieszkania musi złożyć przed notariuszem oświadczenie, potwierdzające posiadanie prawa własności do zbywanego mieszkania. Dowodem na to jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Notariuszowi wystarczy dostarczyć zwykły odpis tego dokumentu. W dalszej części dokumentu musi znajdować się szczegółowy opis sprzedawanej nieruchomości obejmujący m.in. powierzchnię mieszkania, kondygnacje czy liczbę pokoi. W akcie notarialnym notariusz opisuje także formę zapłaty za nieruchomość oraz sposób wydania przedmiotu umowy sprzedaży.

Kwestia przekazania przedmiotu sprzedaży zależy wyłącznie od ustaleń stron umowy. Ważne jest, aby unikać niejasności i dokładnie określić wszelkie możliwe kwestie sporne, takie jak opłaty związane z lokalem do czasu jego przekazania kupującemu. Zgodnie z ustaleniami stron, mieszkanie może być przekazane puste, bez mebli i sprzętów, lub z pełnym wyposażeniem. W każdym przypadku nieruchomość nie może być zamieszkiwana ani zameldowane nie mogą być w niej żadne osoby.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (właściwej). Stanowi ona formę zabezpieczenia zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego, dając im pewność, że transakcja zostanie sfinalizowana w ustalonym czasie i na uzgodnionych warunkach. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w zależności od preferencji stron może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej bądź w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, druga strona jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej lub dochodzić odszkodowania. Jeżeli w ciągu roku licząc od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie ustalono terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, strony tracą możliwość domagania się jej zawarcia.

Jaka jest rola umowy przedwstępnej?

Sporządzenie umowy przedwstępnej zabezpiecza interesy obu stron. Chroni zarówno sprzedającego, jak i kupującego przed jednostronnym odstąpieniem od transakcji bez uzasadnionych przyczyn. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna obejmować ustalenia i warunki, które będą obowiązywać w finalnej umowie sprzedaży, dzięki czemu obie strony mają jasność co do przebiegu przyszłej transakcji.

W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinny znaleźć się następujące dane:

• miejsce i data sporządzenia umowy przedwstępnej,
• dane osobowe sprzedającego i kupującego,
• opis nieruchomości, której dotyczy umowa,
• określenie ceny sprzedaży oraz warunków płatności,
• określenie warunków, na jakich strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej,
• informacje o ewentualnym zadatku,
• podanie terminu sprzedaży mieszkania,
• podpisy sprzedającego i kupującego.

Kiedy podpisuje się umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna mieszkania ma na celu czasowe wyłączenie nieruchomości z oferty sprzedaży. Jest to dwustronna umowa między sprzedawcą nieruchomości a potencjalnym nabywcą. Nie prowadzi to do przeniesienia własności, lecz jedynie do rezerwacji lokalu. Umowa rezerwacyjna podobnie jak umowa przedwstępna określa przedmiot umowy, strony umowy, cenę nieruchomości oraz dodatkowo wysokość opłaty rezerwacyjnej i uzgodnioną datę podpisania umowy przedwstępnej lub od razu umowy sprzedaży. Wygasa ona, jeśli potencjalny nabywca nie dokona płatności w wyznaczonym terminie, lub gdy obie strony zdecydują się podpisać umowę przedwstępną albo deweloperską. Dzięki dokonaniu rezerwacji mieszkania potencjalny nabywca zyskuje dodatkowy czas (zazwyczaj 6-8 tygodni) na podjęcie ostatecznej decyzji, w zamian za niewielką opłatę rezerwacyjną. Jedynym zobowiązaniem po stronie dewelopera jest wycofanie danej nieruchomości z oferty na ustalony okres.

Podsumowanie

Prawidłowe sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania jest niezwykle istotne dla zapewnienia bezpieczeństwa prawnego obu stron transakcji. Umowa sprzedaży mieszkania musi być sporządzona pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego i zawierać określone elementy. W dokumencie należy precyzyjne określić wszystkie warunki umowy, aby uniknąć potencjalnych sporów i niejasności. Nad prawidłowym przebiegiem czynności czuwa notariusz, który dba o to, aby cała procedura była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Współwłasność nieruchomości polega na tym, że co najmniej dwie osoby mają prawa do tego samego mienia. Współwłasność może wynikać z różnorodnych przyczyn. Jednak taki stan prawny często bywa źródłem powstawania konfliktów między współwłaścicielami. Rozwiązaniem tego problemu może być zniesienie współwłasności. Polski system prawny dopuszcza możliwość przeprowadzenia sądowego lub umownego zniesienia współwłasności. Oba warianty mają swoje wady i zalety. Chcesz wiedzieć, czym różni się sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości od umownego? Uważnie przeczytaj poniższy tekst.

Czym jest współwłasność?

Własność uregulowana została w kodeksie cywilnym. Zgodnie z nim prawo własności nieruchomości może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom. Wyróżniamy współwłasność łączną i współwłasność ułamkową. Pierwsza z nich najczęściej występuje między małżonkami w ramach wspólności majątkowej obowiązującej w trakcie małżeństwa lub pomiędzy partnerami w spółce cywilnej. Tego typu współwłasność może przeistoczyć się we współwłasność ułamkową odpowiednio w wyniku rozwodu, lub zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej (intercyzy). Natomiast współwłasność ułamkowa charakteryzuje się tym, że każdy ze współwłaścicieli posiada ściśle określony ułamek udziałów. Często powstaje ona przez dziedziczenie lub wspólny zakup nieruchomości. W ramach współwłasności ułamkowej każdy z właścicieli ma możliwość sprzedania swojego udziału, co nie jest tak proste w przypadku współwłasności łącznej bez formalnego zniesienia współwłasności.

Jakie są tryby zniesienia współwłasności nieruchomości?

Wybór sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości zależy od współwłaścicieli. Osoby, które chcą znieść współwłasność nieruchomości, mogą wybrać jeden z dopuszczalnych przez ustawodawcę trybów. Jeśli współwłaściciele zgadzają się zarówno co do faktu zakończenia współwłasności, jak i co do metody jej zniesienia, mogą wybrać umowne zniesienie współwłasności. W sytuacji, gdy osiągnięcie porozumienia jest niemożliwe, jedynym rozwiązaniem pozostaje postępowanie sądowe, które formalnie zakończy współwłasność (sądowe zniesienie współwłasności).

Współwłasność można znieść w dowolnym momencie, ponieważ nie istnieją ustawowe ograniczenia czasowe, które by to uniemożliwiały. Zgodnie z art. 220 kodeksu cywilnego, roszczenie o zniesienie współwłasności się nie przedawnia. Co więcej, ustawodawca dopuszcza możliwość umownego wyłączenia prawa do żądania zniesienia współwłasności na okres maksymalnie pięciu lat. Umowa wyłączająca możliwość żądania zniesienia współwłasności nie musi być zawarta w żadnej specjalnej formie prawnej, jednak ze względów dowodowych zalecane jest, aby była to forma pisemna. Po upływie pięciu lat istnieje możliwość przedłużenia umowy o kolejne pięcioletnie okresy.

Jak przebiega zniesienie współwłasności u notariusza?

Osoby, które zdecydowały się na umowne zniesienie współwłasność, muszą stawić się w kancelarii notarialnej. Absencja któregokolwiek współwłaściciela spowoduje, że przeprowadzenie czynności będzie niemożliwe. Ważne jest, aby w chwili sporządzania aktu notarialnego strony posiadały wszystkie potrzebne dokumenty. Jedną z głównych zalet przeprowadzenia procedury u notariusza jest uniknięcie długotrwałego i często kosztownego postępowania sądowego. Należy pamiętać, że z rozwiązania tego mogą skorzystać jedynie współwłaściciele, którzy wyrazili zgodę na zakończenie współwłasności oraz porozumieli się w sprawie metody podziału nieruchomości.
Podczas procesu umownego zniesienia współwłasności, notariusz sporządza akt notarialny. Dokument ten zawiera szczegółowy opis nieruchomości i udziałów, a także dokładnie określa prawa i obowiązki każdego ze współwłaścicieli. Dodatkowo, w akcie notarialnym znajdują się informacje dotyczące sposobu podziału nieruchomości oraz precyzyjne wskazanie, które części nieruchomości zostają przypisane poszczególnym współwłaścicielom.
Do wniosku o umowne zniesienie współwłasności nieruchomości należy dołączyć szereg istotnych dokumentów. Wśród nich znajduje się akt własności, który potwierdza prawa do nieruchomości. Ważne są również umowy regulujące korzystanie z nieruchomości, a także wszelkie dokumenty potwierdzające uregulowanie zobowiązań finansowych związanych z nieruchomością. Niezbędne jest także złożenie oświadczeń wszystkich współwłaścicieli, które potwierdzają ich zgodę na podział nieruchomości.

Kiedy należy przeprowadzić sądowe zniesienie współwłasności?

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości jest konieczne, gdy współwłaściciele nieruchomości nie mogą porozumieć się co do jej podziału. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wyjść każdy ze współwłaścicieli. Ważne jest, że żądanie zniesienia współwłasności nie musi obejmować całej nieruchomości. Możliwe jest także częściowe zniesienie współwłasności – będzie tak np. przy roszczeniu o podział pojedynczej działki gruntowej, stanowiącej część większej nieruchomości.

Rozpoczęcie postępowania sądowego inicjuje wniosek o zniesienie współwłasności. Składa się go do sądu właściwego ze względu na położenia nieruchomości. Po złożeniu wniosku sąd zwołuje rozprawę, podczas której bada okoliczności sprawy i ustala warunki, na jakich nieruchomość zostanie podzielona między byłych współwłaścicieli. Proces ten zazwyczaj trwa dłużej niż procedura umownego zniesienia współwłasności za pośrednictwem notariusza.
W trakcie tego postępowania sądowego konieczne jest dostarczenie odpowiednich dokumentów. Wymagane są między innymi aktualny akt notarialny nieruchomości, ewentualne umowy dotyczące wcześniejszego podziału nieruchomości, jak również inne dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości i jej status prawny.

W jaki sposób można znieść współwłasności nieruchomości

Istnieją trzy główne metody zniesienia współwłasności nieruchomości:
Fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli — nieruchomość jest dzielona na wydzielone części, z których każda przypada jednemu z właścicieli.
Przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli — cała nieruchomość zostaje przekazana jednej osobie, często w zamian za odpowiednie rekompensaty finansowe dla pozostałych stron.
Sprzedaż nieruchomości na licytacji — nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskane środki są dzielone równo lub proporcjonalnie do udziałów między byłymi współwłaścicielami.

Ad 1. Fizyczny podział nieruchomości jest najtańszym i najczęściej stosowanym sposobem zniesienia współwłasności. Przykładowo metodą tą możemy podzielić nieruchomość gruntową lub budynek poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali. Nie zawsze jednak fizyczny podział nieruchomości jest możliwy. Dzieje się tak wtedy, gdy podział okazuje się sprzeczny z prawem lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, albo gdy powoduje znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości. Ponadto podział nieruchomości jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy jest zgodny z obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad 2. Przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli to kolejna metoda, z której można skorzystać przy zniesieniu współwłasności nieruchomości. W takim przypadku nowy właściciel jest zobowiązany do wyrównania finansowego wobec pozostałych współwłaścicieli oraz zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeśli zniesienie współwłasności odbywa się na drodze umownej, strony ustalają między sobą wysokość oraz terminy spłaty. Istnieje również możliwość, że własność zostanie przyznana jednemu ze współwłaścicieli bez konieczności spłaty tzw. nieodpłatne przekazanie własności. W przypadku, gdy sprawa trafia do sądu, to sąd określa obowiązek spłaty, w tym termin i sposób dokonania płatności.

Ad 3. Sprzedaż nieruchomości na licytacji i podział uzyskanych środków proporcjonalnie do posiadanych udziałów przez współwłaścicieli jest ostatnim sposobem zniesienia współwłasności. Jest to najbardziej kosztowna metoda, ponieważ współwłaściciele nieruchomości muszą dodatkowo sfinansować koszty przeprowadzenia licytacji przez komornika. Taka sprzedaż może mieć miejsce zarówno w ramach umowy między współwłaścicielami, jak i w wyniku orzeczenia sądowego. W przypadku umownego zniesienia współwłasności, strony mają swobodę w ustalaniu warunków sprzedaży i podziału środków. Natomiast w procedurze sądowej, sąd może zdecydować się na sprzedaż nieruchomości, jeśli fizyczny podział jest niemożliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie przejąć nieruchomości na własność.

Umowne czy sądowe — które zniesienie współwłasności wybrać?

Decyzja o wyborze między umownym a sądowym zniesieniem współwłasności często zależy od relacji między współwłaścicielami. Jeśli współwłaściciele są w stanie osiągnąć konsensus, zniesienie współwłasności na drodze umownej jest zwykle szybszą i mniej skomplikowaną opcją. W takim przypadku wszyscy zainteresowani muszą zgadzać się nie tylko na sam fakt zniesienia współwłasności, ale również na zakres tego zniesienia oraz na sposób jego przeprowadzenia. Aby umowne zniesienie współwłasności było ważne, musi mieć formę aktu notarialnego. Wybierając sądowe zniesienie współwłasności, należy liczyć się z tym, że sąd może zdecydować o sposobie zniesienia nieruchomości, o ile strony postępowania nie złożyły wniosku o zgodny podział nieruchomości.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności jest instytucją prawa, która pozwala współwłaścicielom stać się samodzielnymi posiadaczami danej nieruchomości lub jej części. Osoby, które zdecydują się skorzystać z tego rozwiązania, mogą wybrać umowne lub sądowe zniesienie współwłasności. Z pierwszego z nich skorzystać mogą jedynie współwłaściciele, którzy zgadzają się jednakowo w kwestii faktu zniesienia współwłasności, jak i sposobu jej zniesienia. Postępowanie u notariusza jest krótsze i mniej skomplikowane. Sądowe zniesienie współwłasności jest rozwiązaniem stosowanym w przypadkach, gdy współwłaściciele nie mogą osiągnąć porozumienia co do zniesienia współwłasności. Sędzia w toku postępowania może w niektórych przypadkach zadecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanych środków między współwłaścicieli.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Przeprowadzenie sprawy spadkowej u notariusza jest możliwe jedynie, gdy strony biorące w niej udział spełniają określone warunki. Jednym z nich jest posiadanie dowodu potwierdzającego ich prawa do spadku. Ponadto spadkobiercy, którzy żądają notarialnego stwierdzenia spadku, muszą dostarczyć szereg innych dokumentów, na podstawie których zostanie sporządzona umowa o dział spadku. Chcesz wiedzieć, jak przeprowadzić sprawę spadkową u notariusza oraz jakie dokumenty są do tego potrzebne? Uważnie przeczytaj poniższy tekst.

Czym jest dział spadku?

Z chwilą uzyskania aktu poświadczenia dziedziczenia bądź uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku stanowiących formalne potwierdzenia prawa do masy spadkowej, spadkobiercy mogą starać się o dokonanie faktycznego podziału majątku spadkowego. W Polskim systemie prawnym nie ma obowiązku podziału spadku. Jeżeli dział spadku nie zostanie przeprowadzony, wszyscy spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy wchodzących w skład masy spadkowej.

Dział spadku można przeprowadzić jednakowo u notariusza, jak i we właściwym sądzie. Należy pamiętać, że sprawę spadkową u notariusza, mogą jedynie przeprowadzić spadkobiercy, którzy osiągnęli konsensus w sprawie metody podziału spadku. Istnieje kilka dopuszczalnych metod podziału spadku. Warto wiedzieć, że dział spadku nie musi obejmować całej masy spadkowej. Strony umowy mogą podzielić między siebie tylko niektóre składniki majątku spadkowego.

Czym jest protokół dziedziczenia?

Akt poświadczenia dziedziczenia jest to dokument sporządzony przez notariusza, który potwierdza prawa konkretnej osoby do spadku. Jeszcze przed sporządzeniem aktu poświadczenia dziedziczenia konieczne jest spisanie protokołu dziedziczenia w obecności wszystkich zainteresowanych stron. Do takich osób zaliczają się zarówno spadkobiercy ustawowi, jak i testamentowi, a także każda z osób, na rzecz której spadkodawca uczynił zapis windykacyjny.

Notariusz informuje uczestników o konieczności ujawnienia istotnych informacji dotyczących toczącej się sprawy spadkowej oraz o konsekwencjach prawnych podania nieprawdy. W przypadku, gdy od śmierci spadkodawcy nie minęło jeszcze 6 miesięcy, protokół powinien zawierać deklaracje spadkobierców dotyczące przyjęcia lub odrzucenia spadku, o ile nie zostały one złożone wcześniej. Do dokumentacji dołącza się m.in. oryginał  aktu zgonu oraz oryginały  dokumentów potwierdzających pokrewieństwo zmarłego z osobami uprawnionymi do spadku.

Aby sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia, notariusz będzie potrzebował danych wszystkich spadkobierców takich jak wszystkie imiona, nazwisko, numer PESEL czy adres. Ponadto muszą oni dostarczyć właściwe dokumenty na przykład testament spadkodawcy, jeżeli został sporządzony, czy numer księgi wieczystej nieruchomości, jeżeli wchodzi ona w skład masy spadkowej.

Jak przebiega rejestracja aktu poświadczenia dziedziczenia?

Sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia musi zostać zarejestrowany w Rejestrze Spadkowym. Jest to czynność, której dokonuje się za pośrednictwem specjalnego systemu elektronicznego. Notariusz wprowadza do niego wszystkie potrzebne dane. Moment zarejestrowania aktu w programie jest potwierdzony stosowną notyfikacją, która informuje o dokonaniu czynności oraz udostępnia opcję uzyskania potwierdzenia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Etap rejestracji aktu kończy procedurę stwierdzenie nabycia spadku u notariusza.

Notarialny akt poświadczenia dziedziczenia stanowi niepodważalny dowód na to, że określona w nim osoba ma prawa do części spadku, dzięki czemu jest ona w stanie skutecznie dochodzić swoich praw związanych ze spadkiem. Na przykład spadkobierca może domagać się spłaty pożyczki udzielonej przez spadkodawcę jeszcze za jego życia. Warto pamiętać, że otrzymanie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia wiąże się z koniecznością złożenia do urzędu skarbowego zeznania podatkowego.

Sprawa spadkowa u notariusza — kto może żądać sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia?

Sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia — będącego potwierdzeniem, że wskazana w nim osoba jest spadkobiercą  —  mogą domagać się jednakowo spadkobiercy ustawowi, jak i testamentowi. Z tego rozwiązania nie mogą skorzystać jedynie osoby, które uzyskały prawa do spadku na podstawie testamentu szczególnego na przykład testamentu ustnego. Tego rodzaju sprawami zajmuje się sąd, przeprowadzając odpowiednie postępowanie. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia.

Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia?

Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia testamentowego lub ustawowego w pewnych sytuacjach będzie niemożliwe. Notariusz odmówi spadkobiercom gdy:

• w kwestii spadku został już uprzednio sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia,
• w kwestii spadku zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
• nie stawią się wszystkie osoby uprawnione do spadku,
• istnieją testamenty, które nie zostały jeszcze ogłoszone.

Czym jest umowny dział spadku?

Umowny dział spadku polega na sporządzeniu stosownej umowy przez notariusza, na mocy której zostaje zniesiona współwłasność rzeczy wchodzących w skład masy spadkowej. Dla swej ważności, jeśli umowa obejmuje nieruchomości obligatoryjnie powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa może obejmować cały spadek lub jego część. Strony mogą określić, że działem zostanie objęty tylko jeden składnik należący do spadku na przykład nieruchomość. W tej sytuacji pozostałe rzeczy należące do masy spadkowej wciąż obejmuje współwłasność. Sporządzenie umowy notarialnej o podziale spadku jest zdecydowanie szybszym rozwiązaniem niż sądowe stwierdzenie spadku. Jeśli między spadkobiercami będzie trwał konflikt co do sposobu podziału majątku spadkowego, notarialna droga jest niemożliwa.

Jakie dokumenty musimy dostarczyć notariuszowi?

Spadkobiercy, którzy chcą dokonać podziału majątku spadkowego, muszą dostarczyć do kancelarii notarialnej dokumenty:

• potwierdzające ich tożsamość na przykład dowód tożsamości lub paszport,
• potwierdzające prawa do spadku (akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku),
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn, o zwolnieniu z podatku, lub przedawnieniu zobowiązania podatkowego
• w określonych przypadkach umowę kredytową oraz oświadczenie banku o udzieleniu kredytu.

Podsumowanie

Umowny dział spadku stanowi alternatywę dla postępowania sądowego, które jest znacznie dłuższe. Dział spadku w kancelarii notarialnej może być przeprowadzony, jeśli strony umowy przedstawią notariuszowi swoje dane osobowe oraz dokument potwierdzający legalne nabycie spadku. Spadkobiercy muszą również zgadzać się w sprawie metody podziału masy spadkowej. Warto wiedzieć, że nie zawsze można starać się o załatwienie sprawy spadkowej u notariusza, np. jeżeli w kancelarii notarialnej nie stawią się wszyscy spadkobiercy. Ponadto przeprowadzenie działu spadku wiąże się z koniecznością dostarczenia szeregu dokumentów, których ilość i typ zależą od przedmiotu umowy.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest istotnym dokumentem, który bywa jednym z etapów w procesie zawarcia umowy docelowej. Stanowi ona zabezpieczenie interesów obu stron, określając warunki i zasady transakcji oraz stwarzając podstawy do późniejszego zawarcia umowy finalnej. Warto zatem dokładnie zrozumieć, co powinna zawierać taka umowa, aby uniknąć nieporozumień i sporów w przyszłości.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej kupna mieszkania? Na co zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź!

Czym jest umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (zarówno kupujący, jak i sprzedający). Jest to więc pewnego rodzaju deklaracja obu stron, które zobowiązują się do dokonania transakcji docelowej i określają, pod jakimi warunkami nastąpi ten proces. Więcej o umowie przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym w artykule 389.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?

Najczęściej umowę przedwstępną strony zawierają wówczas, gdy zakup nieruchomości ma być finansowany poprzez kredyt hipoteczny lub potencjalny kupujący nie może do zakupu nieruchomości przystąpić od razu.

Banki udzielające kredytów zazwyczaj wymagają przedstawienia takiego dokumentu, co ma stanowić zapewnienie, że dojdzie do zakupu danej nieruchomości. Umowa przedwstępna kupna mieszkania bywa więc często podstawą uruchomienia kredytu i jest zabezpieczeniem dla obu stron.

Zawarcie umowy przedwstępnej praktykowane jest również w wielu innych okolicznościach. Taki dokument może być zawarty zarówno w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Jeżeli mieszkanie kupowane jest od dewelopera, umowa przedwstępna nazywana jest umową deweloperską. Deweloper zobowiązuje się w niej, że po zakończonej budowie ustanowi odrębną własność lokalu i przeniesie go na nabywcę.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla obu stron jest jednak podpisanie jej w formie aktu notarialnego. Co prawda, wiąże się to z większymi kosztami, ale jest pewnego rodzaju gwarancją w sytuacji, gdy dojdzie do próby uchylenia się od zawarcia umowy przez sprzedającego lub dojdzie do innych niejasności. Wówczas można swoich praw, wynikających z umowy, dochodzić przed sądem.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna? Dane stron umowy oraz datę, tytuł i miejsce podpisania dokumentu, przedmiot umowy, podpisy obu stron umowy oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Powinna ona obejmować wartość lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Nabywca powinien także dokładnie zweryfikować prawo własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zabezpieczenie w formie zaliczki lub zadatku, płatne przez kupującego na rzecz osoby sprzedającej nieruchomość wraz z określeniem terminu wpłaty. Warto też zadbać o zastrzeżenie odszkodowania lub kary umowne w przypadku rozwiązania umowy, lub gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze swojego obowiązku.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zapis odnoszący się do prawa odstąpienia od umowy, zgodnie z artykułem 395 Kodeksu cywilnego.

Czy wskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest obowiązkowe?

W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej wybrać datę dzienną.

Najważniejsze informacje dotyczące wskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia docelowej umowy znajdziemy w artykule 389 Kodeksu cywilnego. Artykuł ten mówi o tym, iż w przypadku, gdy termin, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy końcowej, nie został oznaczony, powinna być ona podpisana w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia docelowej umowy przyrzeczonej. Natomiast jeśli obie strony umowy uprawnione są do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin podpisania dokumentu, strony wiąże termin wyznaczony przez osobę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Ponadto trzeba być świadomym, iż w przypadku, w którym w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma możliwości żądania zawarcia takiej umowy.

Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie nabywcy

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, na które bierzemy kredyt, jest dla nas jako nabywcy swego rodzaju zabezpieczeniem. Osoba kupująca mieszkanie powinna dążyć do umieszczenia w umowie zapisu, który zwolni ją z roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy nie dostanie kredytu lub kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna – czy jest wiążąca?

Każda osoba zainteresowana zakupem danego mieszkania chce mieć pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu klientowi. Sprzedający natomiast oczekuje, że znalazł już klienta i nie musi podejmować wysiłków, by szukać kolejnych zainteresowanych transakcją. Czy jednak umowa przedwstępna kupna mieszkania jest wiążąca? Umowa przedwstępna jest dopiero oświadczeniem woli, w którym zarówno kupujący, jak i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy docelowej. Deklaracja ta jednak nie jest gwarancją tego, że transakcja dojdzie do skutku.

Warto podkreślić, że duże znaczenie ma forma zawarcia umowy przedwstępnej. To od niej będą zależeć skutki wynikające z potencjalnego odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron. W przypadku, gdy umowa przedwstępna zostanie przygotowana w formie aktu notarialnego, możliwe będzie żądanie zadośćuczynienia z tytułu poniesionej szkody lub żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wniesienie sprawy do sądu. Jest to więc swego rodzaju zabezpieczenie dla obu stron, gwarantujące pewne możliwości prawne do zobligowania drugiej strony do wywiązania się ze zobowiązań.

Musimy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości, z tego powodu też nie upoważnia osoby kupującej do zamieszkania lokalu. Osoba kupująca staje się właścicielem mieszkania dopiero w momencie podpisania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wówczas też nabywa ona prawa własności.

Kiedy możliwe jest zerwanie umowy przedwstępnej?

Rozwiązanie umowy przedwstępnej możliwe jest, jeżeli zawarto w niej zapis stanowiący o prawie do odstąpienia od umowy przez jedną lub obie ze stron. Paragraf z informacją o możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej powinien dokładnie określać zarówno warunki zerwania takiej umowy, jak i konsekwencje wynikające z rezygnacji z podpisania dokumentu. Jeżeli w umowie nie widnieje taki zapis, obowiązują nas przepisy Kodeksu cywilnego.

Roszczenia wynikające z tytułu umowy przedwstępnej wygasają po roku od momentu, w którym powinna być zawarta umowa przyrzeczona.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania będzie nieważna m.in. w przypadku, gdy w jej skład nie wchodzą istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie zostaną w niej określone ceny oraz zasady jej ustalenia. Za nieobowiązującą można ją uznać również wówczas, gdy nie zostaną w niej zawarte niezbędne dane dotyczące sprzedającego oraz nabywcy.

Sporządzenie umowy przedwstępnej możliwe jest w dowolnej formie (chociaż nie każda będzie korzystna dla obu stron), dlatego nie jest to podstawa do unieważnienia dokumentu. Niemniej to właśnie od formy, w jakiej zawarliśmy umowę przedwstępną, będą zależeć skutki wynikające z odmówienia podpisania umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego – potrzebne dokumenty

Jak już wiemy, umowa przedwstępna sporządzona u notariusza zabezpiecza nas w przypadku zerwania umowy i daje prawo do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej lub do odszkodowania (można wystąpić tylko z jednym roszczeniem związanym z zawarciem umowy przyrzeczonej lub związanym z odszkodowaniem). Dla przykładu, jeśli wystąpimy o odszkodowanie i sąd wyda postanowienie o wypłaceniu odszkodowania, nie możemy ubiegać się o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zdecydowaliśmy się udać do notariusza, zabierzmy ze sobą dowód tożsamości, odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i dokumenty urzędowe, które się do niej odnoszą.

Wysokość taksy notarialnej ustalana jest indywidualnie i może zależeć od wielu czynników, w tym np. od wartości nieruchomości, ilości odebranych od notariusza wypisów aktu notarialnego czy konieczności dokonania wpisów w księgach wieczystych.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać takie elementy jak tytuł, miejsce i datę zawarcia umowy, pełne dane obu stron, przedmiot sprzedaży, podpisy obu stron, uzgodnioną cenę czy termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym w zwykłej formie pisemnej. Najbezpieczniej jednak sporządzić ją w postaci aktu notarialnego, który w razie problemów będzie podstawą do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Kiedy odziedziczymy wraz z innymi spadkobiercami majątek, powinniśmy zdecydować się na dokonanie działu spadku. Na gruncie prawa polskiego przeprowadzenie działu spadku nie jest obowiązkowe jednak dla własnego komfortu oraz dobra naszych bliskich zaleca się niezwłocznie podzielić masę spadkową pomiędzy zainteresowane osoby. Czym jest dział spadku? Co możemy objąć działem spadku? Czy umowa o dział spadku zawsze musi być w formie aktu notarialnego? Kiedy wybrać sądowy dział spadku? O tym dowiesz się, czytając poniższy artykuł.

Czym jest dział spadku?

Spadkobiercy z chwilą otwarcia spadku tj. śmierci spadkodawcy obejmują określone udziały w majątku spadkowym. Potwierdzeniem nabycia spadku jest uzyskanie sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia. Od tej chwili spadkobiercy są współwłaścicielami majątku spadkowego. Żeby jednak faktycznie podzielić między siebie aktywa spadkowe, spadkobiercy muszą przeprowadzić dział spadku.

Polega to na tym, że konkretne osoby stają się właścicielami poszczególnych rzeczy i praw majątkowych. Podzielić masę spadkową można na dwa sposoby — poprzez zawarcie stosownej umowy między spadkobiercami lub w drodze postępowania sądowego. Przy czym należy zaznaczyć, że umowny dział spadku możliwy jest jedynie, gdy między spadkobiercami istnieje konsensus co do podziału spadku.

Co może być objęte działem spadku?

Przedmiotem działu spadku nie mogą być długi spadkowe. Dzielone są one automatycznie i proporcjonalnie do otrzymanych aktywów spadkowych. Oznacza to, że nie jest możliwy podział długów po zmarłym. Spadkobiercy mogą natomiast w umowie dotyczącej podziału spadku ustalić, kto jest odpowiedzialny za konkretny dług spadkowy i w jakiej wysokości. Wierzyciel spadkodawcy nie może doznać żadnego uszczerbku na skutek działu spadku.

Czy musimy przeprowadzić działu spadku?

Jeżeli rodzeństwo odziedziczyło po zmarłych rodzicach dom i panuje między nimi zgoda co do sposobu korzystania z nieruchomości oraz ponoszenia wszelkiego rodzaju opłat nie muszą oni decydować się na podział spadku. Natomiast jeżeli z biegiem lat wystąpią spory dotyczące zarządu nieruchomością, mogą oni w każdej chwili wystąpić o podział masy majątkowej. Możliwy jest też częściowy dział spadku. Jeżeli spadkobiercy postanowią, że nie chcę od razu dokonać podziału niektórych składników spadku, mogą tego dokonać w przyszłym terminie.

Kiedy warto przeprowadzić działu spadku?

Jeżeli do spadku należy nieruchomość, co do której trwają spory pomiędzy spadkobiercami dotyczące jej użytkowania, należy wziąć pod uwagę podział majątku. Decydując się na podział spadku, możemy ustalić, kto konkretnie jest właścicielem danej rzeczy i tym samym zapobiec przyszłym konfliktom. Ponadto nie odpowiadamy solidarnie za cały dług spadkowy, jeżeli taki istnieje, lecz jedynie za pewną jego część. Ponadto, gdy jest jeden właściciel nieruchomości, można nią łatwiej rozporządzać.

Jakie są warunki umowy o podział spadku?

Umowny dział spadku jest możliwy jedynie, gdy wszyscy zainteresowani są zgodni w kwestii przedmiotu działu spadku oraz warunków jego wydania, wartości majątku spadkowego oraz podziału części spadku pomiędzy poszczególnych spadkobierców. Umowa o dział spadku powinna również zawierać informację o ewentualnych spłatach albo dopłatach.

Czy umowa o dział spadku zawsze musi być w formie aktu notarialnego?

Najczęściej umowę o podział spadku można zawrzeć w dowolnie wybranej formie czy to ustnej, czy pisemnej. Jednak istnieją pewne wyjątki od tej zasady. Jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość lub jeżeli do spadku należy przedsiębiorstwo, w skład którego wchodzi nieruchomość, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

Jakie dokumenty należy dostarczyć notariuszowi?

Żeby przeprowadzić dział spadku przed notariuszem, należy mieć przy sobie następujące dokumenty:

• dokumenty potwierdzające tożsamość stron,
• akt poświadczenia dziedziczenia lub
• stwierdzenie nabycia spadku wydane przez sąd,
• stosowne zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

W zależności od przedmiotu umowy o dział spadku mogą być wymagane również dodatkowe dokumenty, jak chociażby aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W razie jakichkolwiek wątpliwości i pytań powinieneś skontaktować się ze swoim notariuszem.

Jakie są koszty umownego działu spadku?

Do kosztów działu spadku u notariusza zaliczamy:

• indywidualnie ustalaną taksę notarialną,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
• opłaty sądowe,
• koszty wypisów aktu notarialnego.

Kiedy wybrać sądowy dział spadku?

Jeżeli współwłaściciele nie porozumieli się w sprawie zarządu majątkiem spadkowym i trwa pomiędzy nimi spór o to, jak powinni podzielić odziedziczone aktywa, można złożyć wniosek do sądu o przeprowadzenie postępowania o dział spadku.

Każdy ze spadkobierców jest upoważniony do złożenia takiego wniosku. Z drogi tej mogą również skorzystać spadkobiercy, którzy osiągnęli porozumienie w sprawie działu spadku i nie chcą ponosić większych kosztów związanych z działem spadku u notariusza. Pamiętać jednak należy, że czas postępowania sądowego jest znacznie dłuższy.

Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku o dział spadku?

Razem z wnioskiem o dział spadku należy złożyć dodatkowe dokumenty. Podobnie jak w postępowaniu przed notariuszem wymagane jest wydane przez sąd postanowienie stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.

W zależności od składu masy spadkowej należy również przedstawić wszelkie dokumenty świadczące o tym, że spadkodawca jest właścicielem konkretnej rzeczy lub ma prawa do zarządzania nią, np. różne umowy czy odpisy z ksiąg wieczystych.

Jak sporządzić wniosek o dział spadku?

Kiedy dysponujemy wszystkimi potrzebnymi dokumentami, możemy zacząć pisać wniosek o dział spadku. Na początku należy wymienić wszystkich zainteresowanych (spadkobierców) i podać ich dane. Następnie trzeba podać wszystkie składniki majątkowe zaliczane do masy spadkowej oraz określić ich wartość.

We wniosku należy przede wszystkim wskazać komu i co ma przypaść, a także czy pomiędzy spadkobiercami będą mieć miejsce spłaty i dopłaty. Wniosek należy złożyć w kilku egzemplarzach. Sądowy dział spadku obejmuje cały majątek spadkodawcy.

Jeżeli uczestnicy postępowania nie są zgodni co do wartości majątku spadkowego, sąd może za pośrednictwem biegłego lub samodzielnie ustalić wartość przedmiotu działu spadku, lub konkretnych jego części składowych. Stan masy spadkowej ustalany jest w chwili śmierci spadkodawcy, natomiast jej wartość w momencie dokonywania działu spadku.

Jak sąd może podzielić spadek?

Jeżeli sąd ustali, z czego składa się spadek oraz oszacuje, jaką ma wartość, może przystąpić do jego podziału. Sędzia w zależności od rodzaju przedmiotu może zastosować podział fizyczny lub cywilny. Stosując podział fizyczny rzeczy, sędzia przyznaje poszczególne części składowe spadku konkretnym spadkobiercom. Nie zawsze jednak jest możliwy idealny podział rzeczy w stosunku do posiadanych udziałów spadkowych. W takiej sytuacji możliwe jest ustalenie tzw. dopłat.

Podział cywilny z kolei odbywa się poprzez sprzedaż konkretnego przedmiotu, a następnie podział uzyskanej kwoty pomiędzy spadkobierców w stosunku do posiadanych udziałów. Możliwe jest również przekazanie rzeczy w całości jednemu lub wybranym spadkobiercom, którzy z kolei muszą spłacić współspadkobierców.

Podsumowanie

Jeżeli chcesz przeprowadzić podział spadku, możesz wybrać sądowy lub umowny dział spadku. Sądowy dział spadku z reguły wybierają spadkobiercy, którzy nie potrafią samodzielnie rozdysponować majątkiem spadkowym. Z kolei podpisanie umowy w kancelarii notarialnej może odbyć się wyłącznie, jeśli wszyscy powołani do dziedziczenia spadkobiercy są zgodni co do podziału spadku. Jeżeli między spadkobiercami trwa spór dotyczący części majątku spadkowego, umową działową u notariusza można objąć te składniki, które są bezsporne, natomiast pozostałe aktywa spadkowe podzielić sądownie.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Kiedy otrzymujemy pieniądze, samochód czy nieruchomość, musimy zapłacić podatek od darowizny. Jego wysokość jest uzależniona od stopnia pokrewieństwa, który łączy strony umowy darowizny oraz jej wartości rynkowej. Przepisy dotyczące podatku od darowizn znajdują się w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Dopuszcza ona pełne zwolnienie podatnika z płacenia daniny po spełnieniu wymaganych prawem kryteriów. Kto może być zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn? Jakie warunki należy spełnić, aby nie zapłacić podatku? Czy są kwoty wolne od podatku? Tego wszystkiego dowiesz się, czytając poniższy artykuł.

Prawidłowe sporządzenie umowy darowizny

Darowizna jest to umowa, której stronami są darczyńca i obdarowany. Poprzez jej zawarcie darczyńca zobowiązuje się nieodpłatnie przekazać na rzecz obdarowanego pewne dobra. Umowa darowizny może być zawarta w dowolnej formie np. ustnej lub pisemnej. Wyjątkiem jest sytuacja, w której przedmiotem darowizny jest nieruchomość (działka, mieszkanie lub garaż). Wtedy obligatoryjnie sporządzenie umowy darowizny nieruchomości musi być zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Przedmiotem umowy darowizny mogą być pieniądze przekazane bezpośrednio, w formie przelewu bankowego oraz różnego rodzaju rzeczy i prawa majątkowe. Określenie podstawy opodatkowania w przypadku darowizny innej niż pieniężna powinno odbyć się na podstawie obowiązujących w chwili przekazania rzeczy cen rynkowych oraz z uwzględnieniem jej stanu.

Do jakiej grupy podatkowej należysz?

Na osobie obdarowanej spoczywa obowiązek odprowadzenia podatku od darowizn do właściwego urzędu skarbowego. Wysokość podatku, który zapłacimy, zależy w głównej mierze od wartości przedmiotu darowizny oraz od grupy podatkowej, w której znajduje się obdarowany.
Ustawodawca podzielił osoby mogące otrzymać darowiznę na trzy grupy. Od stopnia pokrewieństwa, jakie łączy darczyńcę z obdarowanym, zależy przynależność do poszczególnych grup podatkowych.

Wyróżniamy następujące grupy:

1. Aktualny małżonek, rodzice i dziadkowie (tzw. wstępni), dzieci i wnuki (tzw. zstępni), rodzeństwo, zięć, synowa, macocha, ojczym, pasierb, teściowie.
2. Bratankowie, siostrzenice, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo rodziców, szwagrowie/rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, a także małżonkowie innych zstępnych.
3. Wszystkie osoby, które nie zostały wymienione w 1 i 2 grupie. Przykładowo, może to być sąsiad, przyjaciel, współpracownik albo konkubent.

Ponadto w ramach pierwszej grupy podatkowej wyróżnia się tzw. zerową grupę podatkową, do której należą wstępni, zstępni, rodzeństwo i obecny małżonek — najbliższa rodzina. Grupa ta jest zwolniona z obowiązku zapłaty podatku po spełnieniu określonych prawem warunków.

Darowizna — kwota wolna od podatku

Jeśli wartość otrzymanej darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku, która jest różna dla poszczególnych grup podatkowych, nie musimy płacić daniny. W przypadku przekroczenia kwoty wolnej będziemy musieli rozliczyć się z fiskusem, odprowadzając podatek.

Kwota wolna od podatku dla poszczególnych grup podatkowych wynosi:

• grupa I – 10434 zł,
• grupa II – 7878 zł,
• grupa III – 5308 zł.

Obliczając kwotę wolną od podatku, sumuje się wartość wszystkich otrzymanych dóbr od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło nabycie ostatniej darowizny.Podatek płacimy od różnicy między wartością darowizny a kwotą wolną. Np. jeśli otrzymamy od wujka (II grupa podatkowa) kwotę 10 000 zł, to opodatkowana będzie kwota stanowiąca różnicę (10 000 – 7878 = 2122).

Od 1 lipca 2023 r. zmieniają się przepisy odnośnie do kwoty wolnej od podatku, co niewątpliwie jest korzystne dla obdarowanych. Zwiększa się bowiem limit wysokości darowizny, po którego przekroczeniu należy zgłosić darowiznę fiskusowi i ją rozliczyć.

Według mających wejść w życie przepisów nowe kwoty wolne od podatku dla poszczególnych grup podatkowych przedstawiają się następująco:

• grupa I – 36 120 zł,
• grupa II – 27 090 zł,
• grupa III – 18 060 zł.

Kto nie musi zgłaszać darowizny?

W chwili sporządzenia umowy darowizny na piśmie powstaje obowiązek podatkowy. Są jednak sytuacje, kiedy jesteśmy zwolnieni z obowiązku zgłoszenia darowizny.
Jeżeli umowa została podpisana w formie aktu notarialnego obowiązek podatkowy wynikający z faktu otrzymania przez nas darowizny, realizuje notariusz. Drugi przypadek dotyczy sytuacji, kiedy wartość rynkowa otrzymanej darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku.

Do którego urzędu skarbowego zgłosić darowiznę?

Kiedy wartość otrzymanych rzeczy lub praw majątkowych przekroczy dopuszczalny przepisami próg, obdarowany musi zgłosić ten fakt we właściwym urzędzie skarbowym. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli w drodze darowizny otrzymamy np. nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, składamy odpowiedni druk w urzędzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Natomiast w pozostałych przypadkach w urzędzie odpowiednim dla naszego miejsca zamieszkania w chwili zaistnienia obowiązku podatkowego.

Zeznanie podatkowe o nabyciu darowizny możemy osobiście złożyć w Urzędzie Skarbowym bądź przesłać je tam za pomocą operatora pocztowego. Istnieje również możliwość internetowego przesłania formularza poprzez usługę e-Deklaracja, podpisując je kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo danymi autoryzacyjnymi.

Nabycie darowizny zgłasza się na druku urzędowym. Dodatkowo wymagane są dokumenty opisujące otrzymaną rzecz, a także dane darczyńcy oraz stopień pokrewieństwa łączący strony. Dodatkowo należy przedstawić dokumenty potwierdzające, że obdarowujący jest właścicielem majątku, który przekazuje.
Podatek od darowizny musimy zapłacić w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji organu skarbowego poprzez wpłatę na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego lub za pośrednictwem e-Urzędu Skarbowego.

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn

Zgodnie z literą prawa istnieje możliwość całkowitego zwolnienia z obowiązku zapłacenia podatku od spadków i darowizn, o ile spełnimy określone warunki.
Pierwszym z nich to przynależność do tzw. grupy podatkowej zerowej. Należą do niej wstępni i zstępni, rodzeństwo oraz małżonek darczyńcy, ale również pasierbowie, macocha i ojczym. Dodatkowo osoba obdarowana musi w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny zgłosić jej nabycie, właściwemu miejscowo, naczelnikowi urzędu skarbowego.

Ponadto równie ważną kwestią jest to, aby darowizna pieniężna, którą otrzymamy, była zaksięgowana na naszym indywidualnym rachunku bankowym lub przesłana przy pomocy przekazu pocztowego.
Musimy mieć świadomość, że w przypadku gdy zapomnimy zgłosić otrzymaną darowiznę we wspomnianym terminie 6 miesięcy do właściwego urzędu skarbowego, nie mamy możliwości starać się o przywrócenie terminu. Np. jeśli zachorujemy i w trakcie trwania choroby zorientujemy się, że upłynął termin na zgłoszenie otrzymania darowizny, to wtedy jest to równoznaczne z utratą prawa do pełnego zwolnienia.

Podsumowanie

Jeżeli otrzymamy darowiznę od najbliższej rodziny, nie będziemy obciążeni podatkiem od spadków i darowizn, o ile spełnimy przewidziane prawem warunki. Nie musimy też zaprzątać sobie głowy fiskusem, jeśli otrzymany majątek nie przekracza ustawowych limitów. Poza tymi przypadkami każdorazowo jesteśmy zobligowani do zapłaty podatku od darowizny.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.