Umowa najmu okazjonalnego – co to jest?
Umowa najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 roku, poz. 611), w art. od 19a do 19e ww. ustawy.
Umowa najmu okazjonalnego oraz oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
Zgodnie z definicją ustawową umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka musi zostać zawarta na czas na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Do zawarcia takiej umowy przepisy wymagają zachowania formy pisemnej, jednak na życzenie stron notariusz może sporządzić umowę najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego lub poświadczyć podpisy stron na takiej umowie.
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia.
Wynajem okazjonalny – po co sporządzać, jakie niesie korzyści?
Celem tej formy wynajmu jest ochrona właściciela przed niechcianymi lokatorami. Głównymi korzyściami wynikającymi z umowy najmu okazjonalnego dla Wynajmującego są:
- zwiększona skuteczność eksmisji,
- brak obowiązku zapewnianie lokalu socjalnego,
- likwidacja ochrony przed eksmisją lokatora.
Warto również wiedzieć, że dokument nie musi być sporządzony w formie aktu notarialnego, jednak wymagane jest zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Co warto wiedzieć o umowie najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie pisemnej, co wynika z artykułu 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wszelkie modyfikacje wprowadzone do umowy również wymagają pisemnego potwierdzenia.
Co ważne, umowy nie można zawierać w formie ustnej. Umowa powinna być zawarta na określony czas, nie dłuższy jednak niż 10 lat.
Umowa najmu okazjonalnego – załączniki
Do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć następujące załączniki:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu sporządzonym przez Wynajmującego na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem – oświadczenie to składane jest po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego oświadczenie to może być złożone przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu w obecności notariusza, na którym to oświadczeniu notariusz poświadczy podpis takiej osoby, przy czym jeżeli wynajmujący wyrazi na to zgodę, wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej
Po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego oraz uzyskania załączników o których mowa w pkt. 2) i pkt. 3) powyżej, najemca jest zobowiązany, w terminie określonym w umowie, do złożenia w formie aktu notarialnego oświadczenia, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
Jakie dokumenty oraz informacje potrzebuje notariusz aby przygotować akt notarialny – oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji?
Aby notariusz mógł przygotować stosowne oświadczenie, musi wcześniej otrzymać następujące dokumenty i informacje:
- podpisaną przez strony umowę najmu okazjonalnego
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu
- dane osobowe najemcy
Dokumenty te oraz informacje należy dostarczyć notariuszowi albo osobiście, albo za pośrednictwem poczty elektronicznej na adres e-mail: kancelaria@pannotariusz.pl (w takim przypadku oryginały dokumentów należy przynieść ze sobą na umówiony termin spotkania w kancelarii).
Po weryfikacji przez notariusza dokumentów możliwe jest umówienie terminu na dokonanie czynności. Do złożenia oświadczenia wymagana jest obecność jedynie najemcy, przy czym zwyczajowo do kancelarii przychodzą zarówno najemca, jak i wynajmujący, co oczywiście nie stanowi problemu. W ten sposób każda ze stron otrzyma od ręki stosowny wypis aktu notarialnego.
Umowa najmu okazjonalnego – czynności komornika
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, które zawiera m. in. wskazanie terminu, nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po otrzymaniu klauzuli wykonalności właściciel składa wniosek egzekucyjny wraz z tytułem wykonawczym do komornika. Komornika, jak i wierzyciela – właściciela lokalu nie obowiązują wówczas przepisy o konieczności zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu tymczasowego (zastępczego), zaś komornik dokonuje eksmisji do lokalu wskazanego w chwili zawarcia umowy najmu przez najemcę.
W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail kancelaria@pannotariusz.pl
Więcej o umowie najmu okazjonalnego oraz oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji znajduje się pod tym wpisem.
Najem okazjonalny u notariusza – cena
Bardzo ważnym zagadnieniem jest również koszt związany z umową najmu okazjonalnego u notariusza. Opłata ta nie dotyczy całego dokumentu, który zazwyczaj jest przygotowywany przez Wynajmującego w standardowej formie pisemnej, ale jedynie pierwszego załącznika.
Zgodnie z Art. 19a ust. 7 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów, wynagrodzenie za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie może przekraczać jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę, określonego w ustawie z dnia 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Z tego powodu, koszt najmu okazjonalnego u notariusza (stan na 2020 rok) wynosi 430 zł, do czego dochodzą dodatkowe, drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego. Łącznie, całkowita suma oscyluje w granicach 500-800 zł brutto (w zależności od liczby najemców). Zazwyczaj obowiązek uiszczenia opłaty notarialnej spoczywa na Wynajmującym, jednak strony mogą ustalić inaczej, np. że koszt pokryje Najemca lub zostanie on podzielony po równo.
Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.