Umowa najmu okazjonalnego – co to jest?
Umowa najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725 z późn. zm.), w art. od 19a do 19e ww. ustawy.
Zgodnie z definicją ustawową, umowa najmu okazjonalnego lokalu to szczególny rodzaj umowy najmu służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Dotyczy ona lokalu mieszkalnego, którego właściciel (będący wyłącznie osobą fizyczną) nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Do zawarcia takiej umowy przepisy wymagają zachowania formy pisemnej, jednak na życzenie stron notariusz może sporządzić umowę najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego lub poświadczyć podpisy stron na takiej umowie.
Zgodnie z prawem, zgłoszenie najmu okazjonalnego musi zostać dokonane przez właściciela do naczelnika urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela) w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia.
Wynajem okazjonalny – po co sporządzać, jakie niesie korzyści?
Celem tej formy wynajmu jest ochrona właściciela przed niechcianymi lokatorami. Głównymi korzyściami wynikającymi z umowy najmu okazjonalnego dla Wynajmującego są:
- zwiększona skuteczność eksmisji,
- brak obowiązku zapewniania lokalu socjalnego (co jest problemem przy zwykłej umowie najmu),
- likwidacja wielomiesięcznej ochrony przed eksmisją lokatora, która obowiązuje w przypadku standardowej umowy.
Warto również wiedzieć, że dokument nie musi być sporządzony w formie aktu notarialnego, jednak wymagane jest zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Co warto wiedzieć o umowie najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie pisemnej, co wynika z artykułu 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wszelkie modyfikacje wprowadzone do umowy również wymagają pisemnego potwierdzenia.
Co ważne, umowy nie można zawierać w formie ustnej. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Warto wiedzieć, że tak jak w przypadku zwykłej umowy najmu, pobierana jest kaucja zabezpieczająca, jej wysokość nie może jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Z kolei wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe tylko w sytuacjach ściśle określonych w samej umowie.
Umowa najmu okazjonalnego – załączniki
Aby przepisy chroniły wynajmującego, umowa najmu okazjonalnego wymaga załączenia następujących dokumentów:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu sporządzonym przez Wynajmującego na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem – oświadczenie to składane jest po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, podparte odpowiednim dokumentem (tzw. oświadczenie właściciela lokalu zastępczego), gwarantującym przyjęcie najemcy pod swój dach;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (o którym mowa wyżej), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w przypadku eksmisji z wynajmowanego mieszkania – na żądanie wynajmującego oświadczenie to może być złożone przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu w obecności notariusza, na którym to oświadczeniu notariusz poświadczy podpis takiej osoby, przy czym, jeżeli wynajmujący wyrazi na to zgodę, wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej.
Po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego oraz uzyskania załączników o których mowa w pkt. 2) i pkt. 3) powyżej, najemca jest zobowiązany, w terminie określonym w umowie, do złożenia w formie aktu notarialnego oświadczenia, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
Jakie dokumenty oraz informacje potrzebuje notariusz aby przygotować akt notarialny – oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji?
Aby notariusz mógł przygotować stosowne oświadczenie, musi wcześniej otrzymać następujące dokumenty i informacje:
- podpisaną przez strony umowę najmu okazjonalnego
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu
- dane osobowe najemcy
Dokumenty te oraz informacje należy dostarczyć notariuszowi albo osobiście, albo za pośrednictwem poczty elektronicznej na adres e-mail: kancelaria@pannotariusz.pl (w takim przypadku oryginały dokumentów należy przynieść ze sobą na umówiony termin spotkania w kancelarii).
Po weryfikacji przez notariusza dokumentów możliwe jest umówienie terminu na dokonanie czynności. Do złożenia oświadczenia wymagana jest obecność jedynie najemcy, przy czym zwyczajowo do kancelarii przychodzą zarówno najemca, jak i wynajmujący, co oczywiście nie stanowi problemu. W ten sposób każda ze stron otrzyma od ręki stosowny wypis aktu notarialnego.
Umowa najmu okazjonalnego – czynności komornika
Po ostatecznym zakończeniu umowy (tj. po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub po upływie okresu jej wypowiedzenia), najemca ma obowiązek opuścić mieszkanie. Po wygaśnięciu umowy, jeżeli lokator dobrowolnie nie opuszcza nieruchomości, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Aby dokument ten miał moc prawną, takie pisemne żądanie musi zostać opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela oraz zawierać m.in. wskazanie terminu, nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po otrzymaniu klauzuli wykonalności właściciel składa wniosek egzekucyjny wraz z tytułem wykonawczym do komornika. Komornika, jak i wierzyciela – właściciela lokalu nie obowiązują wówczas przepisy o konieczności zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu tymczasowego (zastępczego), zaś komornik dokonuje eksmisji do lokalu wskazanego w chwili zawarcia umowy najmu przez najemcę.
W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail
Więcej o umowie najmu okazjonalnego oraz oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji znajduje się pod tym wpisem.
Najem okazjonalny u notariusza – cena
Bardzo ważnym zagadnieniem jest również koszt związany z umową najmu okazjonalnego u notariusza. Opłata ta nie dotyczy całego dokumentu, który zazwyczaj jest przygotowywany przez Wynajmującego w standardowej formie pisemnej, ale jedynie pierwszego załącznika.
Zgodnie z Art. 19a ust. 7 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów, wynagrodzenie za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie może przekraczać jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę, określonego w ustawie z dnia 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Z tego powodu maksymalny koszt, jaki wygeneruje sporządzenie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy (tzw. taksa notarialna), zależy od aktualnej płacy minimalnej w danym roku. W 2026 roku minimalne wynagrodzenie wynosi 4806 zł, co oznacza, że opłata dla notariusza wyniesie maksymalnie 480,60 zł netto (ok. 591 zł brutto). Do bazowej kwoty taksy dochodzą jeszcze dodatkowe, drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego, przez co całkowita suma oscyluje zazwyczaj w granicach 650-800 zł brutto.
FAQ- Najczęściej zadawane pytania w przypadku najmu okazjonalnego
Jak najem okazjonalny chroni właściciela przed długotrwałą eksmisją w porównaniu do standardowej umowy?
Różnica w bezpieczeństwie właściciela jest diametralna i wynika z zupełnie innych procedur eksmisyjnych w obu przypadkach:
- Standardowa umowa najmu: Procedura eksmisji nieuczciwego lokatora bywa niezwykle skomplikowana i może trwać nawet kilka lat. Właściciela blokują tzw. okresy ochronne (np. zakaz eksmisji w okresie zimowym) oraz konieczność oczekiwania na przyznanie lokatorowi lokalu socjalnego przez gminę. Dla wynajmującego wiąże się to z poważnymi stratami finansowymi wynikającymi z braku opłat za czynsz i media.
- Umowa najmu okazjonalnego: Ten rodzaj umowy nie podlega okresom ochronnym. Ponieważ lokator już przy podpisaniu aktu notarialnego złożył oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazał lokal zastępczy, wynajmujący może przeprowadzić skuteczną i błyskawiczną eksmisję w dowolnym momencie (również zimą), ucinając tym samym narastające straty finansowe.
Kto ponosi koszty notariusza przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego?
Przepisy prawa nie narzucają z góry, która ze stron musi opłacić sporządzenie aktu notarialnego (oświadczenia o poddaniu się egzekucji). Jest to kwestia całkowicie otwarta i zależy wyłącznie od indywidualnych ustaleń między wynajmującym a lokatorem.
Choć czasem koszty te pokrywa w całości właściciel (ponieważ to jego interesy zabezpiecza ten dokument), bardzo częstą i uczciwą praktyką rynkową jest podział kosztów notarialnych na pół (50/50). Warto tę kwestię poruszyć i zapisać w umowie jeszcze przed wizytą w kancelarii, aby uniknąć nieporozumień.
W jakiej formie i na jaki czas można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
Czy muszę zgłaszać najem okazjonalny do Urzędu Skarbowego i ile mam na to czasu?
Tak, to jeden z najważniejszych obowiązków formalnych. Jako wynajmujący (będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości) masz bezwzględny obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.Na dokonanie tego zgłoszenia masz dokładnie 14 dni.
Co bardzo ważne, termin ten liczony jest od dnia rozpoczęcia najmu (czyli faktycznego udostępnienia lokalu i wydania kluczy lokatorowi), a niekoniecznie od samej daty podpisania umowy na papierze.
Ważne: Niedopełnienie tego obowiązku w terminie sprawia, że umowa traci swój status „okazjonalnej” – tym samym właściciel traci prawo do szybkiej eksmisji bez okresów ochronnych.
Dlaczego przy najmie okazjonalnym lokator musi iść do notariusza?
Umowa najmu okazjonalnego wymaga od najemcy podpisania notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, co zwiększa bezpieczeństwo wynajmującego.
Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.
