Umowa dożywocia jest umową cywilno-prawną, na mocy której właściciel nieruchomości decyduje się przenieść jej własność na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę. Musi być podpisana w ściśle określonej formie pod rygorem nieważności. Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia niesie ze sobą określone skutki prawne. W wyjątkowych sytuacjach możliwa jest zmiana uprawnień wynikających z umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych świadczeń. Czym jest umowa dożywocia? Co powinno się znajdować w umowie o dożywocie? Czy można rozwiązać umowę dożywocia? O tym dowiesz się poniżej.
Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia uregulowana jest w kodeksie cywilnym w art. 908–916. Zgodnie z zawartymi w nim przepisami jedna ze stron umowy (dożywotnik) decyduje się na przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę. Z kolei nabywca nieruchomości zobowiązany jest dożywotnio utrzymywać zbywcę. Pod rygorem nieważności umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Dokładne obowiązki nabywcy względem dożywotnika powinny być zawarte w umowie dożywocia. W przypadku braku takich zapisów uważa się, że nabywca nieruchomości przyjmie zbywcę pod swój dach oraz zapewni mu m.in. mieszkanie, wyżywienie, opał oraz ubrania. Dożywotnikiem może być wyłącznie osoba fizyczna, natomiast nabywcą nieruchomości może być dowolny podmiot. Prawo dożywocia można ustanowić dla kilku osób oraz na rzecz osoby bliskiej zbywcy (np. żony).
Co to znaczy „dożywotnie utrzymanie”?
Umową dożywocia można dowolnie określić, jakie konkretne obowiązki wobec dożywotnika będzie miał nabywca nieruchomości. W przypadku gdy strony umowy dożywocia nie uzgodniły między sobą, co dokładnie będzie wchodzić w zakres dożywotniego utrzymania, ustawodawca w art. 908 kodeksu cywilnego uściślił, iż dożywotnik powinien mieć zagwarantowaną należytą pomoc i opiekę w trakcie choroby.
Dodatkowo nabywca z własnych środków musi pokryć koszty pochówku dożywotnika odpowiadające lokalnym tradycjom. Strony umowy dożywocia powinny łączyć bliskie relacje osobiste. Są one gwarantem tego, że nabywca nieruchomości będzie w sposób rzetelny zajmował się zbywcą, a umowa o dożywocie nie ulegnie rozwiązaniu. Ponadto w umowie dożywocia mogą znajdować się zapisy, zgodnie z którymi zbywcy może przysługiwać służebność osobista lub użytkowanie.
Co powinno się znajdować w umowie o dożywocie?
Oprócz obowiązków nabywcy względem dożywotnika w umowie o dożywocie należy również podać dane stron w szczególności numer i serię dowodu osobistego, numer PESEL czy miejsce zamieszkania, a także określić przedmiot umowy dożywocia podać dokładnie dzień, miesiąc i rok jego wydania. Ponadto do umowy dożywocia należy dołączyć m.in.:
- dokumenty świadczące o prawie własności nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
- zaświadczenie o niezaleganiu w podatku od nieruchomości.
Jakie są koszty podpisania umowy dożywocia?
W znakomitej części koszty sporządzenia umowy dożywocia uzależnione są od wartości nieruchomości stanowiącej jej przedmiot. Dodatkowo należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, którego kwota wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, taksę notarialną oraz opłatę sądową za dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Umowa dożywocia — zamiana na rentę
Gdy wzajemne stosunki zbywcy i nabywcy nieruchomości ulegną pogorszeniu lub gdy zobowiązany z tytułu umowy dożywocia zbył nieruchomość stanowiącą jej przedmiot, właściwy sąd może wydać decyzję o zamianie świadczeń określonych w umowie dożywocia na dożywotnią rentę. Wysokość renty uzależniona jest od wartości zobowiązań nałożonych na nabywcę nieruchomości. Wnioskować o zamianę prawa dożywocia na rentę może każda ze stron umowy lub w przypadku zbycia nieruchomości przez nabywcę tylko dożywotnik. W przypadku gdy sąd dokona zamiany prawa dożywocia na rentę, nieruchomość pozostaje własnością zobowiązanego z umowy o dożywocie.
Czy można rozwiązać umowę dożywocia?
Umowa dożywocia rozwiązuje się z mocy prawa z chwilą śmierci dożywotnika. Jednak ustawodawca przewidział wyjątkowe sytuacje, w których możliwe jest sądowe rozwiązanie umowy o dożywocie. Mogą o nie wnioskować obie strony umowy dożywocia.
Ponadto, jeżeli bezpośrednim skutkiem zawarcia umowy o dożywocie jest niewypłacalność zbywcy, nabywca nieruchomości może wnioskować o uznania umowy dożywocia za bezskuteczną w ciągu 5 lat od podpisania umowy dożywocia.
Umowa dożywocia a zachowek
Jeżeli chcemy przenieść własność nieruchomości gruntowej na konkretny podmiot oraz jednocześnie pozbawić zachowku ustawowych spadkobierców podpiszmy umowę dożywocia. Sporządzenie umowy dożywocia gwarantuje, że w razie śmierci dożywotnika osoby, którym przysługuje prawo do zachowku, nie mogą żądać od nabywcy nieruchomości zapłaty przewidzianej prawem części spadku. Jeżeli zdecydujemy się przenieść własność danej nieruchomość za pomocą umowy darowizny, przyszli spadkobiercy dożywotnika mogą żądać od nabywcy nieruchomości wypłacenia im zachowku.
Umowa dożywocia — co jeszcze musimy o niej wiedzieć
Jeżeli posiadamy mieszkanie, które obciążone jest prawem dożywocia i chcemy je sprzedać, musimy w ogłoszeniu o zbyciu nieruchomości zawrzeć informację o istnieniu takiego prawa. Kupujący powinni mieć wiedzę o sporządzonej umowie dożywocia. Ponadto dożywotnikowi przysługiwać będzie w takim przypadku możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę o wartości odpowiadającej temu prawu.
W momencie, gdy małżonkowie posiadający wspólność majątkową rozwodzą się, nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie również zostanie podzielona, gdyż stanowi wspólną własność małżonków.
Umowa dożywocia przenosi na nabywcę jedynie nieruchomość. Wszystkie znajdujące się w niej ruchomości (meble, dzieła sztuki, sprzęt elektroniczny) z chwilą śmierci dożywotnika podlegają dziedziczeniu. Zobowiązany do dożywotniego utrzymania zbywcy nie może rozporządzać rzeczami zmarłego zbywcy.
Podsumowanie
Ponieważ przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość, musi być ona obligatoryjnie sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa o dożywocie nie zawiera konkretnych uprawnień, które będą przysługiwać dożywotnikowi, nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako współmieszkańca, a także zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli relacje łączące strony ulegną znacznemu pogorszeniu, możliwe jest rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd lub zamiana na dożywotnią rentę.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej — krok po kroku
W dzisiejszych czasach zakup nieruchomości bardzo często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Kluczowym elementem zabezpieczenia takiego zobowiązania finansowego jest hipoteka — prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz wierzyciela,...
Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?
Małżeńska umowa majątkowa potocznie nazywana intercyzą sporządzana jest w celu zmiany relacji finansowych łączących małżonków. W zależności od potrzeb możliwe jest skonstruowanie umowy ograniczającej lub rozszerzającej wspólność ustawową, a także wprowadzającą zupełną...
Podział majątku wspólnego małżonków
Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie automatycznie ustaje między małżonkami ustawowy ustrój majątkowy. Oznacza to, że rozwodnicy stają się w stopniu równym współwłaścicielami przedmiotów i praw majątkowych, które obejmowała wspólność ustawowa. Chcąc...
Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.