Darowizna to jeden ze sposobów przekazania nieruchomości w ręce osoby trzeciej. Zazwyczaj rodzice przekazują mieszkanie dzieciom, chcąc zapewnić im dobry start w przyszłość, jednak przekazanie nieruchomości w formie darowizny może dotyczyć także innych osób zarówno z rodziny, jak i widniejących w świetle prawa jako osoby obce darczyńcy.
Jak wygląda przepisanie mieszkania w formie darowizny, jakie dokumenty należy przygotować przy darowiźnie i kogo obejmuje podatek od darowizny? Jaki jest koszt sporządzenia umowy darowizny i czy darowiznę można cofnąć? Czy umowę darowizny mieszkania (przepisanie mieszkania) można sporządzić wyłącznie u notariusza? Czytaj dalej i dowiedz się więcej o zasadach darowizny nieruchomości!
Na czym polega darowizna lokalu mieszkalnego lub domu?
Zgodnie z art. 888 Kodeksu Cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W kwestii darowizny nieruchomości oznacza to, że darczyńca zgadza się na nieodpłatne przekazanie nieruchomości: mieszkania lub domu wyznaczonej osobie, bez domagania się od niej zapłaty za nabyty majątek. W drodze umowy darowizny następuje więc przekazanie prawa własności nieruchomości.
Umowa darowizny mieszkania lub domu – jak powinna wyglądać?
Art. 158 Kodeksu Cywilnego informuje, że umowa uprawniająca do przeniesienia własności nieruchomości (a zatem także umowa darowizny mieszkania) powinna zostać przedstawiona w formie aktu notarialnego, spisanego w obecności notariusza.
Aby umowa była ważna, konieczne jest także złożenie przez obdarowanego stosowanego oświadczenia woli. W sytuacji, gdy umowa nie będzie miała wymaganej formy, darowizna nieruchomości będzie unieważniona.
Prawidłowo sporządzona umowa darowizny nieruchomości powinna zawierać takie elementy jak:
- imiona, nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, numery i serie dowodów osobistych, miejsce urodzenia oraz adres darczyńcy i obdarowanego;
- informacja, co jest przedmiotem darowizny (orzeczenie przedmiotu darowizny);
- zobowiązanie darczyńcy do darowania nieruchomości;
- oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny (oświadczenie chęci otrzymania darowizny);
- miejsce podpisania umowy;
- datę zawarcia umowy darowizny.
Aby wszelkie procedury zostały wypełnione sprawnie i zgodnie z prawem, przed wizytą u notariusza należy przygotować następujące dokumenty:
- dowód tożsamości,
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości lub numer właściwej księgi;
- podstawę nabycia nieruchomości (np. umowę z deweloperem);
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu/spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego);
- zaświadczenie o zapłacie podatku od darowizny (podatek należy uiścić w urzędzie skarbowym) lub zaświadczenie o zwolnieniu z podatku (w większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga uiszczenia podatku).
Ile kosztuje przepisanie mieszkania w formie darowizny?
Opłata, jaką należy uiścić u notariusza sporządzającego akt darowizny mieszkania lub domu, regulowana jest przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszt maksymalny taksy zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i jest ustalany indywidualnie.
Aby uniknąć niewłaściwej wyceny wartości domu lub mieszkania, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokona prawidłowego oszacowania wartości, a sporządzony przez niego dokument będzie podstawą do naliczenia opłaty przez kancelarię notarialną. Warto pamiętać, że umowa musi zawierać informacje co do tego, kto ponosi koszty zawarcia umowy darowizny.
Darowizna mieszkania a podatek – kogo dotyczą opłaty?
Aktualnie obowiązujące przepisy prawne ustanawiają 3 grupy podatkowe i limity zwolnienia z opłat. Podatek od darowizny mieszkania nalicza się po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku (nadwyżki podstawy opodatkowania).
Ile wynosi podatek od darowizny?
W Polsce wyróżniamy 3 grupy podatkowe:
I grupa podatkowa: małżonek, zstępni (np. córka, syn, wnuk), wstępni (np. dziadkowie, ojciec, matka), pasierb, synowa, zięć, rodzeństwo, teściowie, ojczym, macocha – kwota wolna od podatku wynosi wówczas 10.434 zł;
II grupa podatkowa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków – kwota wolna od podatku wynosi 7.878 zł;
III grupa podatkowa: pozostałe, niewymienione wyżej osoby – kwota wolna od podatku wynosi 5.308 zł.
Zwolnienie z podatku od darowizny
Zwolnienie z podatku przy zawieraniu umów z tytułu darowizny mieszkania lub domu również regulowane jest prawnie. Art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn mówi, że:
Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:
1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4.
Powyższe przepisy informują wówczas, że w przypadku darowania lokalu mieszkalnego lub domu osobom z I grupy podatkowej (z wyłączeniem zięcia, synowej i teściów), są one zwolnione z zapłaty podatku, jednak konieczne jest zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego formularza SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia transakcji.
Warto wiedzieć, że spisując umowę darowizny w formie aktu notarialnego, osoba obdarowana zwolniona jest z obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania, gdyż obowiązek ten leży po stronie notariusza.
Darowizna mieszkania dla dziecka – czy można przekazać mieszkanie dziecku poniżej 18 r.
Decydując się na darowiznę mieszkania małoletniemu dziecku, należy pamiętać, że nie może ono nabyć praw do lokalu przed ukończeniem 18 roku życia. W takiej sytuacji, chcąc rozporządzać finansami małoletniego, konieczne byłoby uzyskanie orzeczenia Sądu Rodzinnego. Aby tego uniknąć, rodzice mogą samodzielnie zakupić nieruchomość, a następnie przekazać ją dziecku poprzez umowę darowizny. Transakcja wówczas będzie zwolniona z podatku.
Czy mogę anulować darowiznę mieszkania?
Przepisy Kodeksu Cywilnego regulują dwie sytuacje, kiedy darowizna nieruchomości może zostać odwołana:
Zmiana stanu majątkowego darczyńcy po zawarciu umowy – jest to sytuacja, gdy przekazanie mieszkania w formie darowizny (lub innej nieruchomości) powodowałoby uszczerbek dla własnego utrzymania darczyńcy lub dla spełniania ustawowych obowiązków alimentacyjnych.
Rażąca niewdzięczność ze strony obdarowanego – wówczas darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną. Zwrot darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Należy jednak podkreślić, że darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył.
Czy można sprzedać mieszkanie z darowizny?
Zgodnie z prawem, sprzedaż nieruchomości nabytej drogą darowizny odbywa się zgodnie z zasadami sprzedaży nieruchomości zakupionej samodzielnie. Wówczas sprzedając mieszkanie po upływie 5 lat od jego nabycia, nie ma obowiązku zapłaty podatku. Gdy od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat (liczone od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano darowiznę), sprzedający zobowiązany jest opłacić podatek wynoszący 19% dochodu.
Warto podkreślić, że zapłaty można uniknąć, przeznaczając otrzymane środki na cele mieszkaniowe (np. na budowę domu).
Darowizna mieszkania – podsumowanie
Darowizna nieruchomości to niewątpliwie miły gest. Należy jednak pamiętać, że aby czynności nabrały mocy prawnej, umowa darowizny powinna przybrać formę aktu notarialnego i zostać sporządzona w obecności notariusza. Jednocześnie należy pamiętać o zasadach podatkowych, aby nabycie nieruchomości nie wiązało się z nieprzyjemnymi konsekwencjami.
Decydując się na darowiznę mieszkania lub domu osobom z I grupy podatkowej (z wyłączeniem teściów, synowej i zięcia), konieczne jest dostarczenie do urzędu skarbowego odpowiedniego formularza w ciągu 6 miesięcy od zawarcia umowy.
Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.