Darowizna nieruchomości – wszystko o darowiźnie mieszkania i domu

Darowizna to jeden ze sposobów przekazania nieruchomości w ręce osoby trzeciej. Zwykle na taki gest decydują się rodzice, chcąc zapewnić swoim dzieciom dobry start w przyszłość, jednak darowizna może dotyczyć także innych osób zarówno z rodziny, jak i widniejących w świetle prawa jako osoby obce darczyńcy. Jak wygląda darowizna domu lub mieszkania, jakie dokumenty należy przygotować przy darowiźnie i kogo obejmuje podatek od darowizny? Jaki jest koszt sporządzenia umowy darowizny i czy darowiznę można cofnąć? Czytaj dalej i dowiedz się więcej o zasadach darowizny nieruchomości!

Na czym polega darowizna domu lub mieszkania?

Zgodnie z art. 888 Kodeksu Cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W kwestii darowizny nieruchomości oznacza to, że darczyńca zgadza się na przekazanie mieszkania lub domu wyznaczonej osobie, bez domagania się od niej zapłaty za nabyty majątek.

Umowa darowizny mieszkania lub domu – jak powinna wyglądać?

Art. 158 Kodeksu Cywilnego informuje, że umowa uprawniająca do przeniesienia własności nieruchomości (a zatem także umowa darowizny mieszkania) powinna zostać przedstawiona w formie aktu notarialnego, spisanego w obecności notariusza. Aby umowa była ważna, konieczne jest także złożenie przez obdarowanego stosowanego oświadczenia. W sytuacji, gdy umowa nie będzie miała wymaganej formy, darowizna nieruchomości będzie unieważniona.

Prawidłowo sporządzona umowa darowizny nieruchomości powinna zawierać takie elementy jak:

• imiona, nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, numery i serie dowodów osobistych, miejsce urodzenia oraz adres darczyńcy i obdarowanego;
• informacja, co jest przedmiotem darowizny;
• zobowiązanie darczyńcy do darowania nieruchomości;
• oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny;
• miejsce podpisania umowy;
• datę zawarcia umowy darowizny.

Aby wszelkie procedury zostały wypełnione sprawnie i zgodnie z prawem, przed wizytą u notariusza należy przygotować następujące dokumenty:

• dowód tożsamości,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości lub numer właściwej księgi;
• podstawę nabycia nieruchomości (np. umowę z deweloperem);
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu);
• zaświadczenie o zapłacie podatku od darowizny lub zaświadczenie o zwolnieniu z podatku.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania?

Opłata, jaką należy uiścić u notariusza sporządzającego akt darowizny mieszkania lub domu, regulowana jest przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszt maksymalny taksy zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości. Ustalono wówczas poniższe stawki:

1. wartość do 3.000 złotych – opłata wynosi 100,00 złotych;
2. wartość od 3.000 złotych do maksymalnie 10.000 złotych – opłata wynosi 100,00 złotych + 3% naliczane od nadwyżki powyżej 3.000 złotych;
3. wartość od 10.000 złotych do 30.000 złotych – opłata 310,00 złotych + 2% naliczane od nadwyżki powyżej kwoty 10.000 złotych;
4. wartość od 30.000 złotych do 60.000 złotych – opłata wynosi 710,00 złotych + 1% nadwyżki powyżej kwoty 30.000 złotych;
5. wartość od 60.000 złotych do 1.000.000 złotych – opłata 1.010,00 złotych + 0,4% nadwyżki powyżej kwoty 60.000 złotych;
6. wartość od 1.000.000 złotych do 2.000.000 złotych – opłata 4.770,00 złotych + 0,2% od nadwyżki powyżej kwoty 1.000.000 złotych;
7. wartość powyżej 2.000.000 złotych – opłata 6.770,00 złotych + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 złotych (jeśli darowizna jest dokonywana między osobami zaliczanymi do grona pierwszej grupy podatkowej, wtedy zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn opłata może wynieść maksymalnie 7.500 złotych).

Aby uniknąć niewłaściwej wyceny wartości domu lub mieszkania, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokona prawidłowego oszacowania wartości, a sporządzony przez niego dokument będzie podstawą do naliczenia opłaty przez kancelarię notarialną.

Darowizna mieszkania a podatek – kogo dotyczą opłaty?

Aktualnie obowiązujące przepisy prawne ustanawiają 3 grupy podatkowe i limity zwolnienia z opłat. Podatek od darowizny mieszkania nalicza się po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku. Do poszczególnych grup podatkowych zaliczamy:

• I grupa podatkowa: małżonek, zstępni (np. córka, syn, wnuk), wstępni (np. dziadkowie, ojciec, matka), pasierb, synowa, zięć, rodzeństwo, teściowie, ojczym, macocha – kwota wolna od podatku wynosi wówczas 10.434 zł;
• II grupa podatkowa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków – kwota wolna od podatku wynosi 7.878 zł;
• III grupa podatkowa: pozostałe, niewymienione wyżej osoby – kwota wolna od podatku wynosi 5.308 zł.

Zwolnienie z podatku od darowizny

Zwolnienie z podatku przy zawieraniu umów z tytułu darowizny mieszkania lub domu również regulowane jest prawnie. Art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn mówi, że:

Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:

1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4.

Powyższe przepisy informują wówczas, że w przypadku darowania lokalu mieszkalnego lub domu osobom z I grupy podatkowej (z wyłączeniem zięcia, synowej i teściów), są one zwolnione z zapłaty podatku, jednak konieczne jest zgłoszenie do urzędu skarbowego formularza SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia transakcji. Warto wiedzieć, że spisując umowę darowizny w formie aktu notarialnego, osoba obdarowana zwolniona jest z obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania, gdyż obowiązek ten leży po stronie notariusza.

Darowizna mieszkania dla dziecka – o czym warto wiedzieć?

Decydując się na darowiznę mieszkania małoletniemu dziecku, należy pamiętać, że nie może ono nabyć praw do lokalu przed ukończeniem 18 roku życia. W takiej sytuacji, chcąc rozporządzać finansami małoletniego, konieczne byłoby uzyskanie orzeczenia Sądu Rodzinnego. Aby tego uniknąć, rodzice mogą samodzielnie zakupić nieruchomość, a następnie przekazać ją dziecku poprzez umowę darowizny. Transakcja wówczas będzie zwolniona z podatku.

Czy można cofnąć darowiznę mieszkania?

Przepisy Kodeksu Cywilnego regulują dwie sytuacje, kiedy darowizna nieruchomości może zostać odwołana:

Zmiana stanu majątkowego darczyńcy po zawarciu umowy – Sytuacja, gdy wykonanie darowizny powodowałoby uszczerbek dla własnego utrzymania darczyńcy lub dla spełniania ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Rażąca niewdzięczność ze strony obdarowanego – Wówczas darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną. Zwrot darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Należy jednak podkreślić, że darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył.

Czy można sprzedać mieszkanie z darowizny?

Zgodnie z prawem, sprzedaż nieruchomości nabytej drogą darowizny odbywa się zgodnie z zasadami sprzedaży nieruchomości zakupionej samodzielnie. Wówczas sprzedając mieszkanie po upływie 5 lat od jego nabycia, nie ma obowiązku zapłaty podatku. Gdy od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat (liczone od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano darowiznę), sprzedający zobowiązany jest opłacić podatek wynoszący 19% dochodu. Warto podkreślić, że zapłaty można uniknąć, przeznaczając otrzymane środki na cele mieszkaniowe (np. na budowę domu).

Podsumowanie

Darowizna nieruchomości to niewątpliwie miły gest. Należy jednak pamiętać, że aby czynności nabrały mocy prawnej, umowa darowizny powinna przybrać formę aktu notarialnego i zostać sporządzona w obecności notariusza. Jednocześnie należy pamiętać o zasadach podatkowych, aby nabycie nieruchomości nie wiązało się z nieprzyjemnymi konsekwencjami. Decydując się na darowiznę mieszkania lub domu osobom z I grupy podatkowej (z wyłączeniem teściów, synowej i zięcia), konieczne jest dostarczenie do urzędu skarbowego odpowiedniego formularza w ciągu 6 miesięcy od zawarcia umowy.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.