Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest istotnym dokumentem, który bywa jednym z etapów w procesie zawarcia umowy docelowej. Stanowi ona zabezpieczenie interesów obu stron, określając warunki i zasady transakcji oraz stwarzając podstawy do późniejszego zawarcia umowy finalnej. Warto zatem dokładnie zrozumieć, co powinna zawierać taka umowa, aby uniknąć nieporozumień i sporów w przyszłości.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej kupna mieszkania? Na co zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź!

Czym jest umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (zarówno kupujący, jak i sprzedający). Jest to więc pewnego rodzaju deklaracja obu stron, które zobowiązują się do dokonania transakcji docelowej i określają, pod jakimi warunkami nastąpi ten proces. Więcej o umowie przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym w artykule 389.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?

Najczęściej umowę przedwstępną strony zawierają wówczas, gdy zakup nieruchomości ma być finansowany poprzez kredyt hipoteczny lub potencjalny kupujący nie może do zakupu nieruchomości przystąpić od razu.

Banki udzielające kredytów zazwyczaj wymagają przedstawienia takiego dokumentu, co ma stanowić zapewnienie, że dojdzie do zakupu danej nieruchomości. Umowa przedwstępna kupna mieszkania bywa więc często podstawą uruchomienia kredytu i jest zabezpieczeniem dla obu stron.

Zawarcie umowy przedwstępnej praktykowane jest również w wielu innych okolicznościach. Taki dokument może być zawarty zarówno w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Jeżeli mieszkanie kupowane jest od dewelopera, umowa przedwstępna nazywana jest umową deweloperską. Deweloper zobowiązuje się w niej, że po zakończonej budowie ustanowi odrębną własność lokalu i przeniesie go na nabywcę.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla obu stron jest jednak podpisanie jej w formie aktu notarialnego. Co prawda, wiąże się to z większymi kosztami, ale jest pewnego rodzaju gwarancją w sytuacji, gdy dojdzie do próby uchylenia się od zawarcia umowy przez sprzedającego lub dojdzie do innych niejasności. Wówczas można swoich praw, wynikających z umowy, dochodzić przed sądem.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna? Dane stron umowy oraz datę, tytuł i miejsce podpisania dokumentu, przedmiot umowy, podpisy obu stron umowy oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Powinna ona obejmować wartość lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Nabywca powinien także dokładnie zweryfikować prawo własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zabezpieczenie w formie zaliczki lub zadatku, płatne przez kupującego na rzecz osoby sprzedającej nieruchomość wraz z określeniem terminu wpłaty. Warto też zadbać o zastrzeżenie odszkodowania lub kary umowne w przypadku rozwiązania umowy, lub gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze swojego obowiązku.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zapis odnoszący się do prawa odstąpienia od umowy, zgodnie z artykułem 395 Kodeksu cywilnego.

Czy wskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest obowiązkowe?

W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej wybrać datę dzienną.

Najważniejsze informacje dotyczące wskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia docelowej umowy znajdziemy w artykule 389 Kodeksu cywilnego. Artykuł ten mówi o tym, iż w przypadku, gdy termin, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy końcowej, nie został oznaczony, powinna być ona podpisana w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia docelowej umowy przyrzeczonej. Natomiast jeśli obie strony umowy uprawnione są do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin podpisania dokumentu, strony wiąże termin wyznaczony przez osobę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Ponadto trzeba być świadomym, iż w przypadku, w którym w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma możliwości żądania zawarcia takiej umowy.

Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie nabywcy

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, na które bierzemy kredyt, jest dla nas jako nabywcy swego rodzaju zabezpieczeniem. Osoba kupująca mieszkanie powinna dążyć do umieszczenia w umowie zapisu, który zwolni ją z roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy nie dostanie kredytu lub kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna – czy jest wiążąca?

Każda osoba zainteresowana zakupem danego mieszkania chce mieć pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu klientowi. Sprzedający natomiast oczekuje, że znalazł już klienta i nie musi podejmować wysiłków, by szukać kolejnych zainteresowanych transakcją. Czy jednak umowa przedwstępna kupna mieszkania jest wiążąca? Umowa przedwstępna jest dopiero oświadczeniem woli, w którym zarówno kupujący, jak i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy docelowej. Deklaracja ta jednak nie jest gwarancją tego, że transakcja dojdzie do skutku.

Warto podkreślić, że duże znaczenie ma forma zawarcia umowy przedwstępnej. To od niej będą zależeć skutki wynikające z potencjalnego odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron. W przypadku, gdy umowa przedwstępna zostanie przygotowana w formie aktu notarialnego, możliwe będzie żądanie zadośćuczynienia z tytułu poniesionej szkody lub żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wniesienie sprawy do sądu. Jest to więc swego rodzaju zabezpieczenie dla obu stron, gwarantujące pewne możliwości prawne do zobligowania drugiej strony do wywiązania się ze zobowiązań.

Musimy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości, z tego powodu też nie upoważnia osoby kupującej do zamieszkania lokalu. Osoba kupująca staje się właścicielem mieszkania dopiero w momencie podpisania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wówczas też nabywa ona prawa własności.

Kiedy możliwe jest zerwanie umowy przedwstępnej?

Rozwiązanie umowy przedwstępnej możliwe jest, jeżeli zawarto w niej zapis stanowiący o prawie do odstąpienia od umowy przez jedną lub obie ze stron. Paragraf z informacją o możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej powinien dokładnie określać zarówno warunki zerwania takiej umowy, jak i konsekwencje wynikające z rezygnacji z podpisania dokumentu. Jeżeli w umowie nie widnieje taki zapis, obowiązują nas przepisy Kodeksu cywilnego.

Roszczenia wynikające z tytułu umowy przedwstępnej wygasają po roku od momentu, w którym powinna być zawarta umowa przyrzeczona.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania będzie nieważna m.in. w przypadku, gdy w jej skład nie wchodzą istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie zostaną w niej określone ceny oraz zasady jej ustalenia. Za nieobowiązującą można ją uznać również wówczas, gdy nie zostaną w niej zawarte niezbędne dane dotyczące sprzedającego oraz nabywcy.

Sporządzenie umowy przedwstępnej możliwe jest w dowolnej formie (chociaż nie każda będzie korzystna dla obu stron), dlatego nie jest to podstawa do unieważnienia dokumentu. Niemniej to właśnie od formy, w jakiej zawarliśmy umowę przedwstępną, będą zależeć skutki wynikające z odmówienia podpisania umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego – potrzebne dokumenty

Jak już wiemy, umowa przedwstępna sporządzona u notariusza zabezpiecza nas w przypadku zerwania umowy i daje prawo do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej lub do odszkodowania (można wystąpić tylko z jednym roszczeniem związanym z zawarciem umowy przyrzeczonej lub związanym z odszkodowaniem). Dla przykładu, jeśli wystąpimy o odszkodowanie i sąd wyda postanowienie o wypłaceniu odszkodowania, nie możemy ubiegać się o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zdecydowaliśmy się udać do notariusza, zabierzmy ze sobą dowód tożsamości, odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i dokumenty urzędowe, które się do niej odnoszą.

Wysokość taksy notarialnej ustalana jest indywidualnie i może zależeć od wielu czynników, w tym np. od wartości nieruchomości, ilości odebranych od notariusza wypisów aktu notarialnego czy konieczności dokonania wpisów w księgach wieczystych.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać takie elementy jak tytuł, miejsce i datę zawarcia umowy, pełne dane obu stron, przedmiot sprzedaży, podpisy obu stron, uzgodnioną cenę czy termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym w zwykłej formie pisemnej. Najbezpieczniej jednak sporządzić ją w postaci aktu notarialnego, który w razie problemów będzie podstawą do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.