Zdarza się, że znajdujemy nieruchomość, która odpowiada naszym potrzebom, jednak z jakiegoś powodu nie jesteśmy w stanie w danym momencie dokonać podpisania umowy finalizującej jej zakup. Nie musi to jednak być jednoznaczne z rezygnacją z transakcji. Na takie okoliczności Kodeks cywilny przewiduje możliwość sporządzenia umowy przedwstępnej sprzedaży, która staje się formą zabezpieczenia interesów, zarówno kupującego, jak i sprzedającego, co pozwala w bezpieczny sposób odroczyć termin zawarcia umowy docelowej (umowy przyrzeczonej). Zarazem staje się ona gwarantem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Sprawdź, na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, działki lub domu i co musisz wiedzieć przed jej podpisaniem!
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży i w jakiej sytuacji można ją zawrzeć?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, mieszkania, działki lub domu jest oświadczeniem podpisywanym przez sprzedawcę oraz nabywcę, w którym obydwie strony zobowiązują się w przyszłości do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości). Umowa przedwstępna sporządzana jest w przypadku, kiedy następuje jakiś ważny powód uniemożliwiający zawarcie właściwej umowy w danym momencie.
Najczęściej umowa przedwstępna zawierana jest przed uzyskaniem kredytu hipotecznego (banki zazwyczaj wymagają przedłożenia umowy przedwstępnej). Powodem zawarcia umowy przedwstępnej może też być sprawdzanie nieruchomości pod kątem możliwości budowy, trwający dział spadku lub podział działki na mniejsze części itp.
Forma zawarcia umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie aktu notarialnego, jak i standardowej formie pisemnej jako umowa cywilnoprawna. Obie postaci umowy przedwstępnej są ważne, jednak różnica tkwi w tym, jakie niosą za sobą skutki prawne:
- umowa przedwstępna sprzedaży w formie aktu notarialnego (który daje najwyższe bezpieczeństwo tego typu czynności prawnych) umożliwia każdej ze stron dochodzenie swoich praw przed sądem. Co więcej, gdy zawarto ją u notariusza, strona pokrzywdzona może przed sądem przymusowo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli druga strona wycofa się z transakcji;
- umowa przedwstępna sprzedaży w formie pisemnej cywilnoprawnej nie daje prawa do dochodzenia praw z niej wynikających przed Sądem, natomiast każda ze stron może ubiegać się o stosowne odszkodowanie, jeśli druga strona uchyliła się od zawarcia umowy właściwej.
Umowę przedwstępną traktuje się jako oświadczenie woli obu stron co do zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy kupna sprzedaży w przyszłości). To znaczy, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej potencjalny kupujący może być pewien, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu zainteresowanemu, natomiast sprzedający ma przeświadczenie, że działka, dom lub mieszkanie zostanie od niego odkupione i nie musi szukać innych kupców. Można więc powiedzieć, że podstawowym skutkiem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zobowiązanie do podpisania umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co zwrócić uwagę
Decydując się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, powinniśmy zawsze uważać, czy jest ona zgodna z art. 389 Kodeksu cywilnego. W zapisach tego artykułu możemy znaleźć informację, że umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Do nich należą takie elementy, jak:
- określenie stron umowy, czyli podanie ich dokładnych danych osobowych. Sporządzając umowę przedwstępną musimy pamiętać o podaniu w niej takich danych, jak: imiona i nazwiska, adresy, numery dowodu osobistego i PESEL, a w przypadku firm – ich dane i numery NIP,
- dokładne określenie przedmiotu umowy sprzedaży, na które składa się rodzaj i numer księgi wieczystej, a także dokładny opis nieruchomości – jej położenie, numer działki, powierzchnia oraz stan techniczny budynku;
- określenie oszacowanej wartości nieruchomości, czyli ustalonej ceny sprzedaży, a także sposobu płatności,
- dokładną datę zawarcia umowy przyrzeczonej (dokładny termin), po upływie której każda ze stron będzie mieć rok na dochodzenie roszczeń wynikających z niedotrzymania zapisów umowy przedwstępnej,
- kwota zadatku i kary umownej, jeżeli zostały ustalone.
Ponadto w umowie przedwstępnej warto zawrzeć jasno określone przypadki, w których obie strony mogą od umowy odstąpić, jak również oświadczenie sprzedającego, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości. W umowie przedwstępnej powinien także znaleźć się zapis sprzedającego jasno stwierdzający, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i fizycznych, a także nie jest siedzibą prowadzonej działalności gospodarczej.
Umowa przedwstępna a zadatek na rzecz zawarcia umowy przyrzeczonej
Często przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedający domaga się od kupującego uiszczenia kwoty zadatku, w celu potwierdzenia zainteresowania nieruchomością i zabezpieczenia sprzedającego w przypadku rozwiązania umowy przed jej zakończeniem. Jego wysokość oraz sposób zapłaty są zazwyczaj uzgadniane przez strony indywidualnie. Zwykle zadatek wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości i jest wliczany na poczet ostatecznej kwoty sprzedaży mieszkania, działki lub domu.
Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w razie odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej, strona sprzedająca może bez wyznaczania kolejnego terminu podpisania umowy sprzedaży odstąpić od umowy przedwstępnej i tym samym zachować zadatek. Natomiast jeżeli założenia wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie zostały wypełnione z winy sprzedającego, kupujący ma prawo do żądania dwukrotności wpłaconego zadatku.
Zdarza się również, że w umowie przedwstępnej pojawia się nie zadatek, a zaliczka. W świetle prawa są to dwie różne formy. Podczas gdy zadatek jest zabezpieczeniem umowy, które w razie jej niewykonania przechodzi na jedną ze stron, zaliczka pełni jedynie zadanie kwoty rezerwacji, która w razie niewywiązania się z umowy wraca w całości do kupującego, nie dając gwarancji finalizacji zakupu.
Czy można uchylić zawarcie umowy przyrzeczonej?
Niestety przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują okoliczności, w których jedna ze stron mogłaby się wycofać z umowy przedwstępnej. Natomiast istnieje zapis, według którego strony ją zawierające mogą samodzielnie ustalić warunki w umowie przedwstępnej, o ile nie sprzeciwiają się one zasadom współżycia społecznego i naturze zobowiązania.
Może oznaczać to, że w wyniku dobrej woli którejś ze stron, umowa przedwstępna sprzedaży może zostać unieważniona bez większych roszczeń. Niestety w przypadku, w którym nie ma odpowiednich zapisów w umowie lub istnieje wzmianka o możliwości dochodzenia odszkodowania czy kary umownej, należy liczyć się z możliwością poniesienia kosztów wycofania się z takiej umowy. Roszczeń można dochodzić od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Czasami rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży powinno być poprzedzone pisemnym wezwaniem strony zwlekającej do spełnienia żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, z podaniem nowego terminu, w którym powinno się zawrzeć umowę ostateczną sprzedaży. Jeżeli jest to bezskuteczne, strona ta ma prawo do odstąpienia od umowy i dochodzenia roszczeń.
Czy umowa przedwstępna się przedawnia?
Tak, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się. Bieg przedawnienia rozpoczyna się i następuje zazwyczaj po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli nastąpi odrzucenie wniosku o zawarcie umowy przyrzeczonej, wówczas sąd może odroczyć ten termin. Po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu umowa przedwstępna ulega przedawnieniu. Stanowi o tym art. 390 § 3 k.c.
Czy warto sporządzić umowę przedwstępną u notariusza?
Mimo że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości (w przeciwieństwie do aktu notarialnego przenoszącego własność) nie wymaga sporządzenia jej w formie aktu notarialnego, aby ją podpisać, warto udać się do notariusza. Spisanie umowy nie jest kosztowne, a daje obu stronom lepsze zabezpieczenie w przypadku problemów z jej wykonaniem. Ponadto sporządzenie notarialnej umowy przedwstępnej skutkuje możliwością jej wpisu do Księgi wieczystej nieruchomości w dziale „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. Sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza może zwiększyć moc prawną transakcji i zmniejszyć ryzyko sporów między stronami w przyszłości.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania, nieruchomości — podsumowanie
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości to wstępne oświadczenie woli, w którym sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość, a kupujący zobowiązuje się ją kupić. Określane są w niej także podstawowe warunki sprzedaży, takie jak opis przedmiotu transakcji, cena, termin i sposób zapłaty, stan prawny nieruchomości, a także ewentualny zadatek czy kwota kary umownej. Zadatek jest zarazem częścią ostatecznej kwoty płatności, jak również zabezpieczeniem umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna jest wiążąca dla obu stron, a jej ewentualne rozwiązanie może skutkować dochodzeniem roszczeń wynikających z niedotrzymania warunków umowy. Jeżeli była to umowa z podpisem notarialnie poświadczonym, prawa mogą być egzekwowane sądownie. Co więcej, w takim przypadku strony mają prawo ubiegania się o wpis zawartej umowy przedwstępnej do Księgi wieczystej działki w dziale III. Wpis takiego roszczenia nie jest obowiązkiem stron, ale uprawnieniem, z którego mogą skorzystać.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czy potrzebuję świadectwa charakterystyki energetycznej, aby sprzedać dom lub mieszkanie?
Tak. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest niezbędne i prawnie wymagane przy sprzedaży każdego lokalu lub domu. Jako sprzedający masz obowiązek przekazać ten dokument kupującemu najpóźniej w momencie podpisywania aktu notarialnego (umowy przyrzeczonej).
Czym jest tzw. skutek słabszy przy pisemnej umowie przedwstępnej?
Skutek słabszy oznacza, że umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej (bez udziału notariusza) jest w pełni ważna, ale daje stronom ograniczone możliwości dochodzenia swoich praw w przypadku problemów.
Zgodnie z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron wycofa się z transakcji, rodzi to dwa główne następstwa:
- Brak możliwości przymuszenia do transakcji: Strona poszkodowana nie może na drodze sądowej zmusić drugiej strony do zawarcia umowy ostatecznej (czyli faktycznej sprzedaży lub zakupu nieruchomości).
- Prawo do odszkodowania: Poszkodowany może żądać naprawienia szkody (odszkodowania), którą poniósł przez to, że liczył na sfinalizowanie umowy (np. zwrot kosztów dojazdów, prawnika, tłumacza). Dodatkowo, jeśli w umowie uwzględniono zadatek, strona poszkodowana ma prawo go zatrzymać lub żądać jego dwukrotności.
Aby zyskać pełną gwarancję sfinalizowania transakcji, czyli tzw. skutek silniejszy (pozwalający sądownie wymusić przeniesienie własności nieruchomości), umowa przedwstępna musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Czym różni się zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości?
Różnica jest zasadnicza i dotyczy konsekwencji w przypadku, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.
- Zaliczka to tylko przedpłata. Nie stanowi zabezpieczenia umowy. Jeśli do podpisania umowy ostatecznej nie dojdzie, niezależnie od tego, z czyjej winy (kupującego czy sprzedającego) – wpłacona zaliczka zawsze podlega zwrotowi w całości do kupującego.
- Zadatek to zabezpieczenie transakcji. Chroni interesy obu stron. Zgodnie z przepisami, jeśli z transakcji wycofa się kupujący, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Jeśli jednak umowa nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.
