Pan Notariusz Kontakt

Współwłasność nieruchomości polega na tym, że co najmniej dwie osoby mają prawa do tego samego mienia. Współwłasność może wynikać z różnorodnych przyczyn. Jednak taki stan prawny często bywa źródłem powstawania konfliktów między współwłaścicielami. Rozwiązaniem tego problemu może być zniesienie współwłasności. Polski system prawny dopuszcza możliwość przeprowadzenia sądowego lub umownego zniesienia współwłasności. Oba warianty mają swoje wady i zalety. Chcesz wiedzieć, czym różni się sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości od umownego? Uważnie przeczytaj poniższy tekst.

Czym jest współwłasność?

Własność uregulowana została w kodeksie cywilnym. Zgodnie z nim prawo własności nieruchomości może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom. Wyróżniamy współwłasność łączną i współwłasność ułamkową. Pierwsza z nich najczęściej występuje między małżonkami w ramach wspólności majątkowej obowiązującej w trakcie małżeństwa lub pomiędzy partnerami w spółce cywilnej. Tego typu współwłasność może przeistoczyć się we współwłasność ułamkową odpowiednio w wyniku rozwodu, lub zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej (intercyzy). Natomiast współwłasność ułamkowa charakteryzuje się tym, że każdy ze współwłaścicieli posiada ściśle określony ułamek udziałów. Często powstaje ona przez dziedziczenie lub wspólny zakup nieruchomości. W ramach współwłasności ułamkowej każdy z właścicieli ma możliwość sprzedania swojego udziału, co nie jest tak proste w przypadku współwłasności łącznej bez formalnego zniesienia współwłasności.

Jakie są tryby zniesienia współwłasności nieruchomości?

Wybór sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości zależy od współwłaścicieli. Osoby, które chcą znieść współwłasność nieruchomości, mogą wybrać jeden z dopuszczalnych przez ustawodawcę trybów. Jeśli współwłaściciele zgadzają się zarówno co do faktu zakończenia współwłasności, jak i co do metody jej zniesienia, mogą wybrać umowne zniesienie współwłasności. W sytuacji, gdy osiągnięcie porozumienia jest niemożliwe, jedynym rozwiązaniem pozostaje postępowanie sądowe, które formalnie zakończy współwłasność (sądowe zniesienie współwłasności).

Współwłasność można znieść w dowolnym momencie, ponieważ nie istnieją ustawowe ograniczenia czasowe, które by to uniemożliwiały. Zgodnie z art. 220 kodeksu cywilnego, roszczenie o zniesienie współwłasności się nie przedawnia. Co więcej, ustawodawca dopuszcza możliwość umownego wyłączenia prawa do żądania zniesienia współwłasności na okres maksymalnie pięciu lat. Umowa wyłączająca możliwość żądania zniesienia współwłasności nie musi być zawarta w żadnej specjalnej formie prawnej, jednak ze względów dowodowych zalecane jest, aby była to forma pisemna. Po upływie pięciu lat istnieje możliwość przedłużenia umowy o kolejne pięcioletnie okresy.

Jak przebiega zniesienie współwłasności u notariusza?

Osoby, które zdecydowały się na umowne zniesienie współwłasność, muszą stawić się w kancelarii notarialnej. Absencja któregokolwiek współwłaściciela spowoduje, że przeprowadzenie czynności będzie niemożliwe. Ważne jest, aby w chwili sporządzania aktu notarialnego strony posiadały wszystkie potrzebne dokumenty. Jedną z głównych zalet przeprowadzenia procedury u notariusza jest uniknięcie długotrwałego i często kosztownego postępowania sądowego. Należy pamiętać, że z rozwiązania tego mogą skorzystać jedynie współwłaściciele, którzy wyrazili zgodę na zakończenie współwłasności oraz porozumieli się w sprawie metody podziału nieruchomości.
Podczas procesu umownego zniesienia współwłasności, notariusz sporządza akt notarialny. Dokument ten zawiera szczegółowy opis nieruchomości i udziałów, a także dokładnie określa prawa i obowiązki każdego ze współwłaścicieli. Dodatkowo, w akcie notarialnym znajdują się informacje dotyczące sposobu podziału nieruchomości oraz precyzyjne wskazanie, które części nieruchomości zostają przypisane poszczególnym współwłaścicielom.
Do wniosku o umowne zniesienie współwłasności nieruchomości należy dołączyć szereg istotnych dokumentów. Wśród nich znajduje się akt własności, który potwierdza prawa do nieruchomości. Ważne są również umowy regulujące korzystanie z nieruchomości, a także wszelkie dokumenty potwierdzające uregulowanie zobowiązań finansowych związanych z nieruchomością. Niezbędne jest także złożenie oświadczeń wszystkich współwłaścicieli, które potwierdzają ich zgodę na podział nieruchomości.

Kiedy należy przeprowadzić sądowe zniesienie współwłasności?

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości jest konieczne, gdy współwłaściciele nieruchomości nie mogą porozumieć się co do jej podziału. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wyjść każdy ze współwłaścicieli. Ważne jest, że żądanie zniesienia współwłasności nie musi obejmować całej nieruchomości. Możliwe jest także częściowe zniesienie współwłasności – będzie tak np. przy roszczeniu o podział pojedynczej działki gruntowej, stanowiącej część większej nieruchomości.

Rozpoczęcie postępowania sądowego inicjuje wniosek o zniesienie współwłasności. Składa się go do sądu właściwego ze względu na położenia nieruchomości. Po złożeniu wniosku sąd zwołuje rozprawę, podczas której bada okoliczności sprawy i ustala warunki, na jakich nieruchomość zostanie podzielona między byłych współwłaścicieli. Proces ten zazwyczaj trwa dłużej niż procedura umownego zniesienia współwłasności za pośrednictwem notariusza.
W trakcie tego postępowania sądowego konieczne jest dostarczenie odpowiednich dokumentów. Wymagane są między innymi aktualny akt notarialny nieruchomości, ewentualne umowy dotyczące wcześniejszego podziału nieruchomości, jak również inne dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości i jej status prawny.

W jaki sposób można znieść współwłasności nieruchomości

Istnieją trzy główne metody zniesienia współwłasności nieruchomości:
Fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli — nieruchomość jest dzielona na wydzielone części, z których każda przypada jednemu z właścicieli.
Przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli — cała nieruchomość zostaje przekazana jednej osobie, często w zamian za odpowiednie rekompensaty finansowe dla pozostałych stron.
Sprzedaż nieruchomości na licytacji — nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskane środki są dzielone równo lub proporcjonalnie do udziałów między byłymi współwłaścicielami.

Ad 1. Fizyczny podział nieruchomości jest najtańszym i najczęściej stosowanym sposobem zniesienia współwłasności. Przykładowo metodą tą możemy podzielić nieruchomość gruntową lub budynek poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali. Nie zawsze jednak fizyczny podział nieruchomości jest możliwy. Dzieje się tak wtedy, gdy podział okazuje się sprzeczny z prawem lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, albo gdy powoduje znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości. Ponadto podział nieruchomości jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy jest zgodny z obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad 2. Przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli to kolejna metoda, z której można skorzystać przy zniesieniu współwłasności nieruchomości. W takim przypadku nowy właściciel jest zobowiązany do wyrównania finansowego wobec pozostałych współwłaścicieli oraz zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeśli zniesienie współwłasności odbywa się na drodze umownej, strony ustalają między sobą wysokość oraz terminy spłaty. Istnieje również możliwość, że własność zostanie przyznana jednemu ze współwłaścicieli bez konieczności spłaty tzw. nieodpłatne przekazanie własności. W przypadku, gdy sprawa trafia do sądu, to sąd określa obowiązek spłaty, w tym termin i sposób dokonania płatności.

Ad 3. Sprzedaż nieruchomości na licytacji i podział uzyskanych środków proporcjonalnie do posiadanych udziałów przez współwłaścicieli jest ostatnim sposobem zniesienia współwłasności. Jest to najbardziej kosztowna metoda, ponieważ współwłaściciele nieruchomości muszą dodatkowo sfinansować koszty przeprowadzenia licytacji przez komornika. Taka sprzedaż może mieć miejsce zarówno w ramach umowy między współwłaścicielami, jak i w wyniku orzeczenia sądowego. W przypadku umownego zniesienia współwłasności, strony mają swobodę w ustalaniu warunków sprzedaży i podziału środków. Natomiast w procedurze sądowej, sąd może zdecydować się na sprzedaż nieruchomości, jeśli fizyczny podział jest niemożliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie przejąć nieruchomości na własność.

Umowne czy sądowe — które zniesienie współwłasności wybrać?

Decyzja o wyborze między umownym a sądowym zniesieniem współwłasności często zależy od relacji między współwłaścicielami. Jeśli współwłaściciele są w stanie osiągnąć konsensus, zniesienie współwłasności na drodze umownej jest zwykle szybszą i mniej skomplikowaną opcją. W takim przypadku wszyscy zainteresowani muszą zgadzać się nie tylko na sam fakt zniesienia współwłasności, ale również na zakres tego zniesienia oraz na sposób jego przeprowadzenia. Aby umowne zniesienie współwłasności było ważne, musi mieć formę aktu notarialnego. Wybierając sądowe zniesienie współwłasności, należy liczyć się z tym, że sąd może zdecydować o sposobie zniesienia nieruchomości, o ile strony postępowania nie złożyły wniosku o zgodny podział nieruchomości.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności jest instytucją prawa, która pozwala współwłaścicielom stać się samodzielnymi posiadaczami danej nieruchomości lub jej części. Osoby, które zdecydują się skorzystać z tego rozwiązania, mogą wybrać umowne lub sądowe zniesienie współwłasności. Z pierwszego z nich skorzystać mogą jedynie współwłaściciele, którzy zgadzają się jednakowo w kwestii faktu zniesienia współwłasności, jak i sposobu jej zniesienia. Postępowanie u notariusza jest krótsze i mniej skomplikowane. Sądowe zniesienie współwłasności jest rozwiązaniem stosowanym w przypadkach, gdy współwłaściciele nie mogą osiągnąć porozumienia co do zniesienia współwłasności. Sędzia w toku postępowania może w niektórych przypadkach zadecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanych środków między współwłaścicieli.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej — krok po kroku

Wpis hipoteki do księgi wieczystej — krok po kroku

W dzisiejszych czasach zakup nieruchomości bardzo często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Kluczowym elementem zabezpieczenia takiego zobowiązania finansowego jest hipoteka — prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz wierzyciela,...

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Małżeńska umowa majątkowa potocznie nazywana intercyzą sporządzana jest w celu zmiany relacji finansowych łączących małżonków. W zależności od potrzeb możliwe jest skonstruowanie umowy ograniczającej lub rozszerzającej wspólność ustawową, a także wprowadzającą zupełną...

Podział majątku wspólnego małżonków

Podział majątku wspólnego małżonków

Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie automatycznie ustaje między małżonkami ustawowy ustrój majątkowy. Oznacza to, że rozwodnicy stają się w stopniu równym współwłaścicielami przedmiotów i praw majątkowych, które obejmowała wspólność ustawowa. Chcąc...

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Potrzebujesz pomocy notariusza?

5/5 - (1 vote)
Call Now Button