Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania to jeden z najważniejszych kroków w procesie zakupu nieruchomości. Stanowi ona formalne potwierdzenie przeniesienia prawa własności z jednego podmiotu na drugi. Umowa sprzedaży mieszkania, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, powinna być sporządzona we właściwej formie oraz składać się z odpowiednich elementów. Przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży, strony mogą zdecydować się na zawarcie umowy przedwstępnej. Chcesz wiedzieć, czym jest umowa sprzedaży mieszkania oraz co powinna zawierać?Przeczytaj poniższy tekst.
Gdzie uregulowana jest sprzedaż?
Sprzedaż została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jest to umowa cywilnoprawna, której stronami są sprzedawca i kupujący. Na mocy podpisanej umowy sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz kupującego prawa własności przedmiotu umowy oraz jego wydania. Jednocześnie po stronie kupującego powstaje obowiązek odebrania przedmiotu umowy i zapłaty za niego. Przedmiotem umowy mogą być jednakowo ruchomości, jak i nieruchomości, a także prawa. Dla jej ważności konieczne jest istnienie podstawy prawnej. Umowa sprzedaży musi mieć także odpowiednią formę.
Dla większości umów sprzedaży, które mają charakter realny i skutkują przeniesieniem własności w momencie wydania rzeczy, przepisy prawa nie wymagają szczególnej formy. Jednak w niektórych przypadkach, ze względu na specyfikę przedmiotu umowy, konieczne jest zachowanie określonej formy prawnej. Na przykład, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego lub nieruchomość, wymagana jest forma aktu notarialnego, natomiast przy sprzedaży przedsiębiorstwa wymagana jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Co powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania?
Umowa sprzedaży mieszkania, na mocy której następuje przeniesienie własności nieruchomości, powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony nie dopełnią tego wymogu, spowoduje to nieważność czynności prawnej. W umowie sprzedaży nieruchomości muszą znaleźć się informacje m.im o stronach umowy, sposobie zapłaty, cenie czy terminie wydania przedmiotu umowy.
Jakie dane stron muszą znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania?
Strony, które chcą podpisać umowę sprzedaży mieszkania w kancelarii notarialnej, muszą podać następujące dane:
- wszystkie swoje imiona,
- nazwisko,
- imiona rodziców,
- stan cywilny,
- numer PESEL,
- adres
- obywatelstwo
- rodzaj dokumentu tożsamości.
Jeżeli jedną ze stron umowy będzie przedsiębiorca, należy również podać nazwę i siedzibę firmy numer REGON, KRS i NIP.
Jakie dokumenty potrzebne są do sporządzenia umowy sprzedaży mieszkania?
To jakie konkretnie dokumenty potrzebne są do sporządzenia aktu notarialnego uzależnione od statusu mieszkania. Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie, które jest odrębnym lokalem, musimy przedstawić notariuszowi m.in. dane osobowe obu stron, podstawę nabycia nieruchomości. Konieczne będzie zaświadczenie potwierdzające, że grunt, na którym znajduje się budynek, nie leży w strefie rewitalizacji. Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, wymagane będzie przedstawienie danych stron umowy, podstawy nabycia oraz stosownego zaświadczenie dla notariusza ze spółdzielni mieszkaniowej.
Jakie elementy powinien zawierać wzór umowy sprzedaży nieruchomości?
Umowa sprzedaży mieszkania obligatoryjnie musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli dokument będzie sporządzony w innej formie, spowoduje to bezskuteczność czynności prawnej. Notariusz jako urzędnik państwowy pełni istotną funkcję. Jest gwarantem tego, że cała procedura zostanie przeprowadzona zgodnie z obowiązującym prawem. Dba zarówno o interesy sprzedającego, jak i kupującego. Tryb sporządzenia dokumentu określają przepisy prawa o notariacie. Akt notarialny jest sporządzony na podstawie przedstawionych przez strony umowy danych oraz dokumentów. Dokument zawiera także wniosek do właściwego sądu wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany właściciela w związku z umową sprzedaży.
W dokumencie sporządzonym przez notariusza powinny znaleźć się następujące informacje:
- Czy została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, jeżeli tak to w jakim terminie i w jakiej formie
- Czy kupujący zapłacił zaliczkę lub zadatek, jeżeli tak to w jakiej kwocie?
- Kiedy nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktu notarialnego czy po podpisaniu aktu. Strony mogą również rozliczyć się w dniu podpisania aktu notarialnego.
- W jakim terminie nastąpi wydanie przedmiotu umowy sprzedaży? Przed podpisaniem aktu notarialnego, po podpisaniu aktu, czy też w dniu jego podpisania?
Akt notarialny powinien być odpowiednio zatytułowany i opatrzony numerem repertorium i pieczęcią notariusza. Repertorium to rejestr dokumentów prowadzony przez notariusza, zawierający spis sporządzonych aktów notarialnych. Na samym początku dokumentu umieszcza się datę, którą zapisuje się słownie w celu uniknięcia pomyłki oraz dane notariusza. Następnie podaje się uczestników czynności notarialnej, którzy w akcie notarialny określani są Stawiającymi. Notariusz ma obowiązek potwierdzić tożsamość uczestników umowy i odpowiednio odnotować to w akcie.
Właściciel mieszkania musi złożyć przed notariuszem oświadczenie, potwierdzające posiadanie prawa własności do zbywanego mieszkania. Dowodem na to jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Notariuszowi wystarczy dostarczyć zwykły odpis tego dokumentu. W dalszej części dokumentu musi znajdować się szczegółowy opis sprzedawanej nieruchomości obejmujący m.in. powierzchnię mieszkania, kondygnacje czy liczbę pokoi. W akcie notarialnym notariusz opisuje także formę zapłaty za nieruchomość oraz sposób wydania przedmiotu umowy sprzedaży.
Kwestia przekazania przedmiotu sprzedaży zależy wyłącznie od ustaleń stron umowy. Ważne jest, aby unikać niejasności i dokładnie określić wszelkie możliwe kwestie sporne, takie jak opłaty związane z lokalem do czasu jego przekazania kupującemu. Zgodnie z ustaleniami stron, mieszkanie może być przekazane puste, bez mebli i sprzętów, lub z pełnym wyposażeniem. W każdym przypadku nieruchomość nie może być zamieszkiwana ani zameldowane nie mogą być w niej żadne osoby.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (właściwej). Stanowi ona formę zabezpieczenia zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego, dając im pewność, że transakcja zostanie sfinalizowana w ustalonym czasie i na uzgodnionych warunkach. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w zależności od preferencji stron może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej bądź w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, druga strona jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej lub dochodzić odszkodowania. Jeżeli w ciągu roku licząc od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie ustalono terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, strony tracą możliwość domagania się jej zawarcia.
Jaka jest rola umowy przedwstępnej?
Sporządzenie umowy przedwstępnej zabezpiecza interesy obu stron. Chroni zarówno sprzedającego, jak i kupującego przed jednostronnym odstąpieniem od transakcji bez uzasadnionych przyczyn. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna obejmować ustalenia i warunki, które będą obowiązywać w finalnej umowie sprzedaży, dzięki czemu obie strony mają jasność co do przebiegu przyszłej transakcji.
W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinny znaleźć się następujące dane:
- miejsce i data sporządzenia umowy przedwstępnej,
- dane osobowe sprzedającego i kupującego,
- opis nieruchomości, której dotyczy umowa,
- określenie ceny sprzedaży oraz warunków płatności,
- określenie warunków, na jakich strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej,
- informacje o ewentualnym zadatku,
- podanie terminu sprzedaży mieszkania,
- podpisy sprzedającego i kupującego.
Kiedy podpisuje się umowę rezerwacyjną?
Umowa rezerwacyjna mieszkania ma na celu czasowe wyłączenie nieruchomości z oferty sprzedaży. Jest to dwustronna umowa między sprzedawcą nieruchomości a potencjalnym nabywcą. Nie prowadzi to do przeniesienia własności, lecz jedynie do rezerwacji lokalu. Umowa rezerwacyjna podobnie jak umowa przedwstępna określa przedmiot umowy, strony umowy, cenę nieruchomości oraz dodatkowo wysokość opłaty rezerwacyjnej i uzgodnioną datę podpisania umowy przedwstępnej lub od razu umowy sprzedaży. Wygasa ona, jeśli potencjalny nabywca nie dokona płatności w wyznaczonym terminie, lub gdy obie strony zdecydują się podpisać umowę przedwstępną albo deweloperską. Dzięki dokonaniu rezerwacji mieszkania potencjalny nabywca zyskuje dodatkowy czas (zazwyczaj 6-8 tygodni) na podjęcie ostatecznej decyzji, w zamian za niewielką opłatę rezerwacyjną. Jedynym zobowiązaniem po stronie dewelopera jest wycofanie danej nieruchomości z oferty na ustalony okres.
Podsumowanie
Prawidłowe sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania jest niezwykle istotne dla zapewnienia bezpieczeństwa prawnego obu stron transakcji. Umowa sprzedaży mieszkania musi być sporządzona pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego i zawierać określone elementy. W dokumencie należy precyzyjne określić wszystkie warunki umowy, aby uniknąć potencjalnych sporów i niejasności. Nad prawidłowym przebiegiem czynności czuwa notariusz, który dba o to, aby cała procedura była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.
Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.