Umowa sprzedaży – co powinna zawierać

Umowa sprzedaży to jedna z najpowszechniej zawieranych umów cywilnoprawnych. Na jej podstawie następuje przeniesienie ze sprzedającego na kupującego własności przedmiotu umowy w zamian za określoną kwotę pieniężną. Sporządzenie tego typu umów w większości przypadków nie wymaga udziału notariusza, jednak aby miały one moc sprawczą, powinny być prawidłowo skonstruowane. W poniższym tekście zostały dokładnie omówione poszczególne elementy umowy sprzedaży.

Czym dokładnie jest umowa sprzedaży?

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego: „Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”.

Umowa sprzedaży znajduje zastosowanie we wszelkich transakcjach konsumenckich, dla których prawo nie przewiduje odrębnych przepisów. Mimo to pozostaje wiążący i niesie ze sobą obowiązki zarówno ze strony kupującego, jak i sprzedawcy.

Obowiązki kupującego wynikające z umowy sprzedaży

Kiedy kupujący zobowiązuje się do zakupu danej rzeczy, musi przede wszystkim zapłacić sprzedawcy cenę przez niego wskazaną bądź ustaloną w drodze negocjacji. Ponadto do jego obowiązków należy odebranie przedmiotu sprzedaży w ustalonym terminie.

Obowiązki sprzedawcy wynikające z umowy sprzedaży

Zawierając umowę sprzedaży, sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności przedmiotu umowy na kupującego.

Kolejnym obowiązkiem przypadającym sprzedającemu jest wydanie przedmiotu sprzedaży kupującemu. Musi wydać go wraz ze wszystkimi częściami i dokumentami uprawniającymi do pełnego korzystania z rzeczy, jeżeli takowe istnieją. Co więcej, wydanie przedmiotu powinno nastąpić w miejscu i czasie ustalonym przez obydwie strony. Może być ono również przeprowadzone poprzez wysyłkę i powierzenie przedmiotu firmie przewozowej. Jeżeli następuje zwłoka w wydaniu przedmiotu sprzedaży kupującemu, a kolejne terminy okazują się bezskuteczne, kupujący może odstąpić od umowy sprzedaży.

Ostatni obowiązek sprzedawcy względem kupującego polega na udzieleniu wszelkich informacji, instrukcji i wyjaśnień o jego własności będącej przedmiotem sprzedaży. Powinien zrobić to w sposób zrozumiały, jasny i niewprowadzający w błąd. Do obowiązków informacyjnych należy także umożliwienie kupującemu sprawdzenia rzeczy pod względem jej funkcjonowania i jakości.

Co może być przedmiotem umowy sprzedaży?

• Kodeks cywilny głosi, że przedmiotem umowy sprzedaży może być:
• każda rzecz materialna (ruchomości i nieruchomości),
• energia (elektryczna, cieplna),
• nierzeczowe dobra materialne (gazy, ciecze, kopaliny),
• rzeczy niematerialne (prawa majątkowe),
• zwierzęta,
• zespoły rzeczy i praw (przedsiębiorstwa, gospodarstwa rolne).

Natomiast przedmiotem sprzedaży nie mogą być rzeczy niezbywalne (np. autorskie prawa osobiste), a także wyłączone z obrotu (np. tkanki ludzkie).

Umowa sprzedaży — kiedy można ją sporządzić samodzielnie, a kiedy musimy pójść do notariusza?

Większość umów sprzedaży rzeczy można sporządzić samodzielnie, bez udziału notariusza. Oczywiście należy przy tym zadbać, aby taki dokument zawierał wszystkie niezbędne informacje.

Natomiast w sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub przedsiębiorstwo (albo inna instytucja, w przypadku której sprzedawane są nie tylko przedmioty, ale też związane z nimi prawa), taka umowa sprzedaży musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa sprzedaży krok po kroku — jakie informacje musimy zawrzeć?

Niezbędne elementy prawidłowo skonstruowanej umowy sprzedaży to:

• miejsce i data zawarcia umowy,
• dane stron zawierających umowę z dokładnym określeniem, kto jest kupującym, a kto sprzedającym (imiona, nazwiska, adresy, PESEL, nazwa i adres firmy, NIP),
  określenie przedmiotu umowy oraz ewentualnie jego cech,
• ustaloną cenę,
• sposób i termin zapłaty kwoty umowy sprzedaży,
• termin wydania przedmiotu umowy,
• odręczne lub certyfikowane podpisy obu stron.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży samochodu i jak ją prawidłowo przygotować?

Nieco inaczej powinna wyglądać umowa sprzedaży samochodu lub innych pojazdów silnikowych. Aby była ona ważna, a kupujący mógł bez trudu przerejestrować pojazd na siebie, a sprzedawca zgłosić zbycie pojazdu w urzędzie, koniecznie należy uwzględnić w zapisach umowy:

• rodzaj, markę i model pojazdu,
• roku produkcji,
• numer rejestracyjny,
• numer nadwozia (VIN),
• pojemność i numer silnika,
• kolor samochodu.

Warto także zadbać, aby umowa sprzedaży auta zawierała informację o tym, jaki jest aktualny stan techniczny pojazdu (zwłaszcza, jeśli dochodzi do sprzedaży samochodu uszkodzonego). Dzięki takiemu zapisowi zbywca pojazdu zabezpiecza się przed nieuczciwym kupującym, który mógłby wnieść roszczenie o odszkodowanie za sprzedaż niesprawnego auta.

Notarialna umowa sprzedaży — jak wygląda i co zawiera?

Według przepisów, umowy sprzedaży nieruchomości, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu oraz zbiorów przedmiotów i praw wymagają formy aktu notarialnego. Tego typu umowę sporządza notariusz na podstawie uzyskanych od stron informacji, a strony podpisują ją w jego obecności. Mogą to zrobić osobiście lub przez osobę upoważnioną — potrzebne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, a w przypadku udzielenia go poza granicami Polski, w formie przewidzianej przez prawo obowiązujące w danym państwie. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz powiadamia odpowiedni organ państwowy o zaistnieniu danych czynności cywilnoprawnych.

Uwaga! Umowa sprzedaży nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważna!

• Akt notarialny sprzedaży powinien zawierać następujące elementy:
• szczegółowe dane stron,
• datę i miejsce zawarcia umowy,
• dane notariusza i adres siedziby kancelarii,
• oświadczenia stron,
• stwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania dokumentu,
• odręczne podpisy stron i notariusza.

Więcej na temat umowy sprzedaży nieruchomości możesz przeczytać na naszej stronie internetowej: https://www.pannotariusz.pl/umowa-sprzedazy/.

Sporządzenie umowy sprzedaży — Podsumowanie

Umowa sprzedaży w formie pisemnej jest dokumentem regulującym warunki przeniesienia własności przedmiotu umowy ze sprzedającego na kupującego. Jej sporządzenie pociąga za sobą szereg obowiązków, które dotyczą obu stron. Ze strony sprzedającego są to przeniesienie własności, wydanie rzeczy oraz poinformowanie kupującego o wszelkich jej cechach i sposobie użytkowania. Natomiast ze strony kupującego jest to zapłata ceny za przedmiot umowy oraz jego odbiór.

Mimo że większość umów sprzedaży można sporządzić samodzielnie, to istnieją przypadki, w których należy skorzystać z pomocy notariusza. Należą do nich sprzedaż nieruchomości, spółdzielczych praw własnościowych oraz zespołów składających się z różnych przedmiotów i praw (np. przedsiębiorstwa). W takim przypadku umowy sporządzone bez zachowania formy aktu notarialnego są nieważne.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.