Zakup nieruchomości to jeden z najważniejszych momentów w życiu. Aby zabezpieczyć interesy obu stron przed finalnym zawarciem umowy kupna-sprzedaży, często sporządza się umowę przedwstępną. Na czym polega zawarcie takiej umowy i jakie dane są niezbędne do prawidłowego przygotowania dokumentu? Jak określić warunki umowy i czy konieczne jest zawarcie jej w obecności notariusza? Czytaj dalej i poznaj szczegóły zawierania umowy przedwstępnej!
Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości (tak zwanej umowy przyrzeczonej). Jest to szczególnie istotne, gdy jedna ze stron nie może od razu przystąpić do finalnej transakcji (bo np. czeka na kredyt hipoteczny lub zgromadzenie pełnej kwoty). Umowę przedwstępną zawiera się najczęściej, gdy strony są pewne co do sprzedaży i zakupu, ale muszą poczekać na spełnienie pewnych warunków, takich jak uzyskanie finansowania.
Umowa przedwstępna kupna domu a umowa deweloperska – czym się różnią?
Umowa przedwstępna kupna domu dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość jest już w pełni ukończona. Z kolei umowa deweloperska odnosi się do nieruchomości, która dopiero zostanie wybudowana. Umowa deweloperska reguluje nie tylko kwestie finansowe, ale również harmonogram budowy, przekazania lokalu i inne kluczowe aspekty związane z powstającym budynkiem. Natomiast umowa przedwstępna dotyczy już gotowych nieruchomości i jest mniej złożona, gdyż jej głównym celem jest zabezpieczenie kupującego i sprzedającego przed finalizacją transakcji.
Sporządzenie umowy przedwstępnej – jakie dane będą niezbędne?
W umowie przedwstępnej strony powinny wskazać najważniejsze dane osobowe oraz informacje dotyczące nieruchomości. Do sporządzenia umowy należy przygotować:
- Dane osobowe kupującego i sprzedającego (imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania).
- Szczegółowy opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia).
- Ustalenie ceny zakupu nieruchomości oraz formy zapłaty (gotówka, kredyt hipoteczny).
- Termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
- Wszelkie dodatkowe warunki, które strony uznają za istotne, np. termin przekazania nieruchomości, opłaty notarialne itp.
Warto pamiętać, że zgodnie z art. 389 par. 2 Kodeksu Cywilnego, jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie można żądać jej zawarcia. Oznacza to, że strony umowy mają rok od podpisania umowy przedwstępnej na wyznaczenie daty podpisania umowy przyrzeczonej.
Przedwstępna umowa sprzedaży domu – warunki umowy
Warunki umowy przedwstępnej powinny być jasno określone, aby uniknąć przyszłych nieporozumień. Najważniejsze elementy to:
- Cena sprzedaży – powinna być dokładnie określona, czy to kwota brutto, czy netto, oraz jakie będą obowiązywać ewentualne dodatkowe opłaty.
- Termin podpisania umowy ostatecznej – istotne jest określenie dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Zaliczka lub zadatek – często umowa przewiduje wpłatę zaliczki lub zadatku, które mają zabezpieczać transakcję. W przypadku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron, druga może zachować zadatek.
Umowa przedwstępna sprzedaży domu powinna określać także istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, za które uznaje się po stronie sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej, natomiast po stronie kupującego: zapłatę wskazanej ceny.
Jakie dokumenty są potrzebne przed zawarciem umowy przedwstępnej?
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości gruntowej należy przygotować numer księgi wieczystej oraz aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej. Jeśli w wyniku umowy sprzedaży nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej, potrzebny będzie aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
W sytuacji gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej, konieczne będą: ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
Dodatkowo w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu należy przygotować aktualne zaświadczenie, z którego wynika, że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy).
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu poza numerem księgi wieczystej należy przygotować także aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy.
Informacje o innych niezbędnych dokumentach znajdziesz tutaj: https://www.pannotariusz.pl/umowa-przedwstepna/.
Koszt sporządzenia przedwstępnej umowy kupna domu
Koszt sporządzenia umowy przedwstępnej może być różny w zależności od formy, w jakiej jest zawierana. Jeśli decydujesz się na umowę cywilnoprawną, możesz ją przygotować samodzielnie, co generuje minimalne koszty (ewentualnie opłaty notarialne za poświadczenie podpisów).
W przypadku notarialnej formy umowy przedwstępnej, opłaty notarialne są ustalane na podstawie wartości nieruchomości. Dodatkowym kosztem jest opłata sądowa w kwocie 150 zł pobierana wyłącznie gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej). Warto pamiętać, że zawierając umowę w formie aktu notarialnego, otrzymuje się większą pewność co do zabezpieczenia interesów obu stron, w przypadku problemów otwierając drogę do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Przykładowa umowa przedwstępna – wzór umowy
Poniżej znajduje się przykładowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży domu, który można dostosować do własnych potrzeb. Taki wzór może posłużyć jako podstawa do sporządzenia umowy przedwstępnej, ale zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem w celu dokładnego zabezpieczenia interesów obu stron.
Zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży domu – podsumowanie
Umowa przedwstępna sprzedaży domu to ważny dokument, który zabezpiecza obie strony transakcji przed jej ostatecznym zawarciem. Dokument pozwala na ustalenie szczegółów dotyczących ceny, terminu podpisania umowy oraz innych warunków, takich jak wpłata zadatku lub zaliczki. Sporządzenie tej umowy wymaga dostarczenia kluczowych informacji, takich jak dane stron, szczegóły nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające jej stan prawny. Koszt umowy może się różnić w zależności od formy, jednak dla pełnego bezpieczeństwa warto rozważyć jej zawarcie u notariusza.
Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.