Darowizna działki — co powinieneś wiedzieć

Darowizna działki to jedno z popularnych rozwiązań prawnych, które umożliwia nieodpłatne przekazanie własności nieruchomości gruntowej. Dla ważności czynności prawnej konieczne jest zachowanie odpowiedniej formy prawnej. Znaczny koszt sporządzenia umowy darowizny nieruchomości generuje podatek od spadków i darowizn. W niektórych przypadkach darowizna działki jest zwolniona z obowiązku zapłaty tego podatku. Ponadto istnieją sytuacje, które powodują, że darczyńca może odwołać raz udzieloną darowiznę. Chcesz dowiedzieć się, z czym wiąże się darowizna nieruchomości? Przeczytaj poniższy tekst, aby poznać szczegóły.

Czym jest darowizna działki?

Darowizna działki jest szczególnym rodzajem umowy, na mocy której właściciel nieruchomości (darczyńca) przekazuje swoją działkę na rzecz innej osoby (obdarowanego). Instytucja ta została uregulowana w Kodeksie cywilnym w artykule 888, który stanowi, że przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do nieodpłatnego świadczenia na rzecz osoby obdarowanej kosztem swojego majątku. Jest to forma przeniesienia własności, która nie wiąże się z żadnymi korzyściami finansowymi dla darczyńcy. W praktyce oznacza to, że darczyńca nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia w zamian za przekazanie działki. Umowa darowizny jest często zawierana między członkami najbliższej rodziny, ale może być także dokonana na rzecz organizacji charytatywnych, fundacji czy związków wyznaniowych.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami darczyńca ma prawo odwołać darowiznę, która nie została jeszcze wykonana, szczególnie gdy po sporządzeniu umowy jego stan majątkowy ulegnie zmniejszeniu. Z kolei, jeśli już po wykonaniu darowizny nieruchomości darczyńca popadnie w niedostatek, na osobie obdarowanej ciąży obowiązek zapewnić darczyńcy środki potrzebne do zaspokojenia swoich potrzeb. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku, zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia. Darczyńca ma również prawo odwołać darowiznę, nawet jeśli została już wykonana, w przypadku gdy obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności. Odwołanie darowizny dokonuje się poprzez złożenie pisemnego oświadczenia obdarowanemu. Należy jednak pamiętać, że żądanie rozwiązania umowy darowizny nie może być zgłoszone po upływie dwóch lat od jej wykonania.

Jaką formę prawną powinna mieć darowizna nieruchomości?

Darowizna działki pod rygorem nieważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Osoby, które chcą sporządzić umowę darowizny nieruchomości, muszą umówić się na wizytę w kancelarii notarialnej. Notariusz na podstawie dostarczonych przez strony dokumentów przygotuje zgodnie z obowiązującym prawem umowę darowizny działki. Do aktu notarialnego urzędnik dodaje wniosek do sądu o dokonanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wniosek ten jest składany przez notariusza drogą elektroniczną w dniu podpisania umowy. Następnie wszystkie niezbędne dokumenty, w tym wypis aktu notarialnego, są przekazywane przez notariusza do sądu prowadzącego księgę wieczystą. Obdarowany uzyskuje prawo własności nieruchomości w momencie podpisania umowy u notariusza. Późniejszy wpis do księgi wieczystej służy jedynie formalnemu zatwierdzeniu tego stanu prawnego.

Jakie dane stron potrzebne są do sporządzenia darowizny działki?

W przypadku darowizny działki należy dostarczyć notariuszowi następujące dane:

• Imię bądź imiona,
• Nazwisko,
• Imiona rodziców,
• Numer PESEL,
• Stan cywilny,
• Obywatelstwo,
• Stopień pokrewieństwa lub powinowactwa pomiędzy stronami umowy darowizny,
• Adres oraz adres do doręczeń (jeśli adres do doręczeń jest inny niż miejsce zamieszkania),
• Typ dokumentu tożsamości, np. dowód osobisty bądź paszport, oraz jego numer i termin ważności.

Jakie dokumenty są potrzebne do przepisania działki?

Umowa darowizny działki powinna być sporządzona m.in. na podstawie:

• Dokumentu stanowiącego podstawę prawną jego nabycia takiego jak np. postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia czy umowa sprzedaży,
• Zaświadczenie z właściwego Urzędu Skarbowego o zapłacie podatku od spadku i darowizn bądź o zwolnieniu lub wygaśnięciu obowiązku podatkowego,
• Aktualnego wypisu z rejestru gruntów prowadzonego przez właściwy organ, a jeśli nieruchomość jest zabudowana również aktualnego wypisu z kartoteki budynków uwzględniającego wszystkie budynki,
• Aktualnego zaświadczenia, z którego wynika, że darowana działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Ile zapłacimy podatku od darowizny nieruchomości?

Na wysokość daniny publicznej od darowizny działki wpływ ma stopień pokrewieństwa osób będących stronami umowy oraz wartość rynkowa nieruchomości. Im bliższe pokrewieństwo między darczyńcą a obdarowanym, tym niższe stawki podatkowe. Podatek od darowizny działki może znacznie wpłynąć na koszty związane z przekazaniem nieruchomości, dlatego warto dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami. Jeżeli zadeklarowana w umowie wartość darowizny zostanie uznana przez urząd skarbowy za zaniżoną, strony umowy zostaną wezwane do jej skorygowania. W sytuacji, gdy wartość po korekcie nadal jest uznawana za zaniżoną, Urząd Skarbowy może powołać biegłego rzeczoznawcę do określenia rynkowej wartości darowizny. Koszty związane z ekspertyzą ponosi obdarowany, jeśli różnica między wartością określoną przez biegłego a wartością zadeklarowaną przekracza 33%.

Jakie wyróżniamy grupy podatkowe?

Ogólnie rzecz biorąc, wyróżniamy trzy grupy podatkowe, w skład których wchodzą poszczególni członkowie rodziny:

1. Grupa I — obejmuje małżonka, zstępnych (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępnych (np. ojciec, matka, dziadkowie), pasierba, synową, zięcia, rodzeństwo, macochę, ojczyma oraz teściów.
2. Grupa II — do której zaliczani są zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków oraz małżonkowie rodzeństwa małżonków,
3. Grupa III: Dotyczy wszystkich innych nabywców, którzy nie należą do dwóch pierwszych grup.

Ponadto w ramach grupy I istnieje tzw. Grupa 0, która uprawniona jest do całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie to przysługuje, gdy darowizna jest przekazywana na rzecz małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma lub macochy. Podstawę prawną tego zwolnienia stanowi Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Pamiętać należy, że zwolnienie to nie dotyczy opłat sądowych oraz taksy notarialnej.

Ile kosztuje sporządzenie umowy darowizny działki?

Na koszty umowy darowizny składają się następujące elementy:

• Taksa notarialna ustalana indywidualnie,
• Taksa notarialna za wypisy aktu, która wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę,
• Podatek od spadków i darowizn, wyliczany zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zwolnieni z tego podatku są nabywcy zaliczani do grupy zerowej,
• Opłata sądowa, która jest ustalana na podstawie konkretnego stanu faktycznego zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Ile wynosi podatek od darowizny gospodarstwa rolnego?

Darowizna nieruchomości, której przedmiotem jest gospodarstwo rolne, jest zwolniona z podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zwolnieniu podlega nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, lub jej części wraz z częściami składowymi. Aby skorzystać ze zwolnienia od podatku od darowizn w przypadku nabycia nieruchomości gospodarstwa rolnego, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

1. Nabywane grunty muszą stanowić gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym.
2. W wyniku nabycia musi powstać nowe lub nastąpić powiększenie już istniejącego gospodarstwa rolnego,
3. Powierzchnia powstałego lub powiększonego gospodarstwa rolnego musi wynosić co najmniej 11 ha i nie może przekraczać 300 ha.
4. Gospodarstwo rolne musi być prowadzone przez nabywcę przez co najmniej 5 lat.

Czym jest kwota wolna od podatku?

Przynależność do konkretnej grupy podatkowej określa, jaką ostatecznie kwotę podatku jesteśmy zobowiązani uiścić w Urzędzie Skarbowym. Ustawodawca przewidział jednak sytuacje, w których nie musimy płacić podatku od darowizny nieruchomości. Osoby należące do poszczególnych grup podatkowych nie muszą płacić daniny, jeśli wartość przekazanej darowizny nie przekracza:

• 36 120 zł – dla obdarowanych z I grupy podatkowej,
• 27 090 zł – dla obdarowanych z II grupy podatkowej,
• 5 733 zł – dla obdarowanych z III grupy podatkowej.

Podsumowanie

Darowizna działki to czynność prawna, która umożliwia przekazanie własności nieruchomości gruntowej bez konieczności jej sprzedaży. Umowa darowizny działki będzie wywoływać skutki prawne, jeśli zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego na podstawie odpowiednich dokumentów. Wysokość podatku od darowizny działki zależy od jej wartości rynkowej oraz stopnia pokrewieństwa darczyńcy i obdarowanego. Pamiętać należy, że z podatku zwolnione są osoby zaliczane do tzw. grupy zerowej. Muszą one jednak zapłacić koszty notarialne oraz opłaty sądowe przewidziane we właściwych aktach prawnych.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.