Zakup nieruchomości to jeden z najważniejszych momentów w życiu. Aby zabezpieczyć interesy obu stron przed finalnym zawarciem umowy kupna-sprzedaży, często sporządza się umowę przedwstępną. Na czym polega zawarcie takiej umowy i jakie dane są niezbędne do prawidłowego przygotowania dokumentu? Jak określić warunki umowy i czy konieczne jest zawarcie jej w obecności notariusza? Czytaj dalej i poznaj szczegóły zawierania umowy przedwstępnej!

Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera?

Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości (tak zwanej umowy przyrzeczonej). Jest to szczególnie istotne, gdy jedna ze stron nie może od razu przystąpić do finalnej transakcji (bo np. czeka na kredyt hipoteczny lub zgromadzenie pełnej kwoty). Umowę przedwstępną zawiera się najczęściej, gdy strony są pewne co do sprzedaży i zakupu, ale muszą poczekać na spełnienie pewnych warunków, takich jak uzyskanie finansowania.

Umowa przedwstępna kupna domu a umowa deweloperska – czym się różnią?

Umowa przedwstępna kupna domu dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość jest już w pełni ukończona. Z kolei umowa deweloperska odnosi się do nieruchomości, która dopiero zostanie wybudowana. Umowa deweloperska reguluje nie tylko kwestie finansowe, ale również harmonogram budowy, przekazania lokalu i inne kluczowe aspekty związane z powstającym budynkiem. Natomiast umowa przedwstępna dotyczy już gotowych nieruchomości i jest mniej złożona, gdyż jej głównym celem jest zabezpieczenie kupującego i sprzedającego przed finalizacją transakcji.

Sporządzenie umowy przedwstępnej – jakie dane będą niezbędne?

W umowie przedwstępnej strony powinny wskazać najważniejsze dane osobowe oraz informacje dotyczące nieruchomości. Do sporządzenia umowy należy przygotować:

• Dane osobowe kupującego i sprzedającego (imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania).
• Szczegółowy opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia).
• Ustalenie ceny zakupu nieruchomości oraz formy zapłaty (gotówka, kredyt hipoteczny).
• Termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
• Wszelkie dodatkowe warunki, które strony uznają za istotne, np. termin przekazania nieruchomości, opłaty notarialne itp.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 389 par. 2 Kodeksu Cywilnego, jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie można żądać jej zawarcia. Oznacza to, że strony umowy mają rok od podpisania umowy przedwstępnej na wyznaczenie daty podpisania umowy przyrzeczonej.

Przedwstępna umowa sprzedaży domu – warunki umowy

Warunki umowy przedwstępnej powinny być jasno określone, aby uniknąć przyszłych nieporozumień. Najważniejsze elementy to:

• Cena sprzedaży – powinna być dokładnie określona, czy to kwota brutto, czy netto, oraz jakie będą obowiązywać ewentualne dodatkowe opłaty.
• Termin podpisania umowy ostatecznej – istotne jest określenie dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Zaliczka lub zadatek – często umowa przewiduje wpłatę zaliczki lub zadatku, które mają zabezpieczać transakcję. W przypadku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron, druga może zachować zadatek.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu powinna określać także istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, za które uznaje się po stronie sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej, natomiast po stronie kupującego: zapłatę wskazanej ceny.

Jakie dokumenty są potrzebne przed zawarciem umowy przedwstępnej?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości gruntowej należy przygotować numer księgi wieczystej oraz aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej. Jeśli w wyniku umowy sprzedaży nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej, potrzebny będzie aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.

W sytuacji gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej, konieczne będą: ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.

Dodatkowo w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu należy przygotować aktualne zaświadczenie, z którego wynika, że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy).

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu poza numerem księgi wieczystej należy przygotować także aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy.

Informacje o innych niezbędnych dokumentach znajdziesz tutaj: https://www.pannotariusz.pl/umowa-przedwstepna/.

Koszt sporządzenia przedwstępnej umowy kupna domu

Koszt sporządzenia umowy przedwstępnej może być różny w zależności od formy, w jakiej jest zawierana. Jeśli decydujesz się na umowę cywilnoprawną, możesz ją przygotować samodzielnie, co generuje minimalne koszty (ewentualnie opłaty notarialne za poświadczenie podpisów).

W przypadku notarialnej formy umowy przedwstępnej, opłaty notarialne są ustalane na podstawie wartości nieruchomości. Dodatkowym kosztem jest opłata sądowa w kwocie 150 zł pobierana wyłącznie gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej). Warto pamiętać, że zawierając umowę w formie aktu notarialnego, otrzymuje się większą pewność co do zabezpieczenia interesów obu stron, w przypadku problemów otwierając drogę do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Przykładowa umowa przedwstępna – wzór umowy

Poniżej znajduje się przykładowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży domu, który można dostosować do własnych potrzeb. Taki wzór może posłużyć jako podstawa do sporządzenia umowy przedwstępnej, ale zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem w celu dokładnego zabezpieczenia interesów obu stron.

Zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży domu – podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży domu to ważny dokument, który zabezpiecza obie strony transakcji przed jej ostatecznym zawarciem. Dokument pozwala na ustalenie szczegółów dotyczących ceny, terminu podpisania umowy oraz innych warunków, takich jak wpłata zadatku lub zaliczki. Sporządzenie tej umowy wymaga dostarczenia kluczowych informacji, takich jak dane stron, szczegóły nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające jej stan prawny. Koszt umowy może się różnić w zależności od formy, jednak dla pełnego bezpieczeństwa warto rozważyć jej zawarcie u notariusza.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania to jeden z najważniejszych kroków w procesie zakupu nieruchomości. Stanowi ona formalne potwierdzenie przeniesienia prawa własności z jednego podmiotu na drugi. Umowa sprzedaży mieszkania, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, powinna być sporządzona we właściwej formie oraz składać się z odpowiednich elementów. Przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży, strony mogą zdecydować się na zawarcie umowy przedwstępnej. Chcesz wiedzieć, czym jest umowa sprzedaży mieszkania oraz co powinna zawierać?Przeczytaj poniższy tekst.

Gdzie uregulowana jest sprzedaż?

Sprzedaż została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jest to umowa cywilnoprawna, której stronami są sprzedawca i kupujący. Na mocy podpisanej umowy sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz kupującego prawa własności przedmiotu umowy oraz jego wydania. Jednocześnie po stronie kupującego powstaje obowiązek odebrania przedmiotu umowy i zapłaty za niego. Przedmiotem umowy mogą być jednakowo ruchomości, jak i nieruchomości, a także prawa. Dla jej ważności konieczne jest istnienie podstawy prawnej. Umowa sprzedaży musi mieć także odpowiednią formę.

Dla większości umów sprzedaży, które mają charakter realny i skutkują przeniesieniem własności w momencie wydania rzeczy, przepisy prawa nie wymagają szczególnej formy. Jednak w niektórych przypadkach, ze względu na specyfikę przedmiotu umowy, konieczne jest zachowanie określonej formy prawnej. Na przykład, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego lub nieruchomość, wymagana jest forma aktu notarialnego, natomiast przy sprzedaży przedsiębiorstwa wymagana jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania?

Umowa sprzedaży mieszkania, na mocy której następuje przeniesienie własności nieruchomości, powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony nie dopełnią tego wymogu, spowoduje to nieważność czynności prawnej. W umowie sprzedaży nieruchomości muszą znaleźć się informacje m.im o stronach umowy, sposobie zapłaty, cenie czy terminie wydania przedmiotu umowy.
Jakie dane stron muszą znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania?

Strony, które chcą podpisać umowę sprzedaży mieszkania w kancelarii notarialnej, muszą podać następujące dane:

• wszystkie swoje imiona,
• nazwisko,
• imiona rodziców,
• stan cywilny,
• numer PESEL,
• adres
• obywatelstwo
• rodzaj dokumentu tożsamości.

Jeżeli jedną ze stron umowy będzie przedsiębiorca, należy również podać nazwę i siedzibę firmy numer REGON, KRS i NIP.

Jakie dokumenty potrzebne są do sporządzenia umowy sprzedaży mieszkania?

To jakie konkretnie dokumenty potrzebne są do sporządzenia aktu notarialnego uzależnione od statusu mieszkania. Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie, które jest odrębnym lokalem, musimy przedstawić notariuszowi m.in. dane osobowe obu stron, podstawę nabycia nieruchomości. Konieczne będzie zaświadczenie potwierdzające, że grunt, na którym znajduje się budynek, nie leży w strefie rewitalizacji. Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, wymagane będzie przedstawienie danych stron umowy, podstawy nabycia oraz stosownego zaświadczenie dla notariusza ze spółdzielni mieszkaniowej.

Jakie elementy powinien zawierać wzór umowy sprzedaży nieruchomości?

Umowa sprzedaży mieszkania obligatoryjnie musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli dokument będzie sporządzony w innej formie, spowoduje to bezskuteczność czynności prawnej. Notariusz jako urzędnik państwowy pełni istotną funkcję. Jest gwarantem tego, że cała procedura zostanie przeprowadzona zgodnie z obowiązującym prawem. Dba zarówno o interesy sprzedającego, jak i kupującego. Tryb sporządzenia dokumentu określają przepisy prawa o notariacie. Akt notarialny jest sporządzony na podstawie przedstawionych przez strony umowy danych oraz dokumentów. Dokument zawiera także wniosek do właściwego sądu wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany właściciela w związku z umową sprzedaży.

W dokumencie sporządzonym przez notariusza powinny znaleźć się następujące informacje:

• Czy została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, jeżeli tak to w jakim terminie i w jakiej formie
• Czy kupujący zapłacił zaliczkę lub zadatek, jeżeli tak to w jakiej kwocie?
• Kiedy nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktu notarialnego czy po podpisaniu aktu. Strony mogą również rozliczyć się w dniu podpisania aktu notarialnego.
• W jakim terminie nastąpi wydanie przedmiotu umowy sprzedaży? Przed podpisaniem aktu notarialnego, po podpisaniu aktu, czy też w dniu jego podpisania?

Akt notarialny powinien być odpowiednio zatytułowany i opatrzony numerem repertorium i pieczęcią notariusza. Repertorium to rejestr dokumentów prowadzony przez notariusza, zawierający spis sporządzonych aktów notarialnych. Na samym początku dokumentu umieszcza się datę, którą zapisuje się słownie w celu uniknięcia pomyłki oraz dane notariusza. Następnie podaje się uczestników czynności notarialnej, którzy w akcie notarialny określani są Stawiającymi. Notariusz ma obowiązek potwierdzić tożsamość uczestników umowy i odpowiednio odnotować to w akcie.

Właściciel mieszkania musi złożyć przed notariuszem oświadczenie, potwierdzające posiadanie prawa własności do zbywanego mieszkania. Dowodem na to jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Notariuszowi wystarczy dostarczyć zwykły odpis tego dokumentu. W dalszej części dokumentu musi znajdować się szczegółowy opis sprzedawanej nieruchomości obejmujący m.in. powierzchnię mieszkania, kondygnacje czy liczbę pokoi. W akcie notarialnym notariusz opisuje także formę zapłaty za nieruchomość oraz sposób wydania przedmiotu umowy sprzedaży.

Kwestia przekazania przedmiotu sprzedaży zależy wyłącznie od ustaleń stron umowy. Ważne jest, aby unikać niejasności i dokładnie określić wszelkie możliwe kwestie sporne, takie jak opłaty związane z lokalem do czasu jego przekazania kupującemu. Zgodnie z ustaleniami stron, mieszkanie może być przekazane puste, bez mebli i sprzętów, lub z pełnym wyposażeniem. W każdym przypadku nieruchomość nie może być zamieszkiwana ani zameldowane nie mogą być w niej żadne osoby.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (właściwej). Stanowi ona formę zabezpieczenia zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego, dając im pewność, że transakcja zostanie sfinalizowana w ustalonym czasie i na uzgodnionych warunkach. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w zależności od preferencji stron może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej bądź w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, druga strona jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej lub dochodzić odszkodowania. Jeżeli w ciągu roku licząc od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie ustalono terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, strony tracą możliwość domagania się jej zawarcia.

Jaka jest rola umowy przedwstępnej?

Sporządzenie umowy przedwstępnej zabezpiecza interesy obu stron. Chroni zarówno sprzedającego, jak i kupującego przed jednostronnym odstąpieniem od transakcji bez uzasadnionych przyczyn. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna obejmować ustalenia i warunki, które będą obowiązywać w finalnej umowie sprzedaży, dzięki czemu obie strony mają jasność co do przebiegu przyszłej transakcji.

W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinny znaleźć się następujące dane:

• miejsce i data sporządzenia umowy przedwstępnej,
• dane osobowe sprzedającego i kupującego,
• opis nieruchomości, której dotyczy umowa,
• określenie ceny sprzedaży oraz warunków płatności,
• określenie warunków, na jakich strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej,
• informacje o ewentualnym zadatku,
• podanie terminu sprzedaży mieszkania,
• podpisy sprzedającego i kupującego.

Kiedy podpisuje się umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna mieszkania ma na celu czasowe wyłączenie nieruchomości z oferty sprzedaży. Jest to dwustronna umowa między sprzedawcą nieruchomości a potencjalnym nabywcą. Nie prowadzi to do przeniesienia własności, lecz jedynie do rezerwacji lokalu. Umowa rezerwacyjna podobnie jak umowa przedwstępna określa przedmiot umowy, strony umowy, cenę nieruchomości oraz dodatkowo wysokość opłaty rezerwacyjnej i uzgodnioną datę podpisania umowy przedwstępnej lub od razu umowy sprzedaży. Wygasa ona, jeśli potencjalny nabywca nie dokona płatności w wyznaczonym terminie, lub gdy obie strony zdecydują się podpisać umowę przedwstępną albo deweloperską. Dzięki dokonaniu rezerwacji mieszkania potencjalny nabywca zyskuje dodatkowy czas (zazwyczaj 6-8 tygodni) na podjęcie ostatecznej decyzji, w zamian za niewielką opłatę rezerwacyjną. Jedynym zobowiązaniem po stronie dewelopera jest wycofanie danej nieruchomości z oferty na ustalony okres.

Podsumowanie

Prawidłowe sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania jest niezwykle istotne dla zapewnienia bezpieczeństwa prawnego obu stron transakcji. Umowa sprzedaży mieszkania musi być sporządzona pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego i zawierać określone elementy. W dokumencie należy precyzyjne określić wszystkie warunki umowy, aby uniknąć potencjalnych sporów i niejasności. Nad prawidłowym przebiegiem czynności czuwa notariusz, który dba o to, aby cała procedura była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Umowa dożywocia jest umową cywilno-prawną, na mocy której właściciel nieruchomości decyduje się przenieść jej własność na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę. Musi być podpisana w ściśle określonej formie pod rygorem nieważności. Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia niesie ze sobą określone skutki prawne. W wyjątkowych sytuacjach możliwa jest zmiana uprawnień wynikających z umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych świadczeń. Czym jest umowa dożywocia? Co powinno się znajdować w umowie o dożywocie? Czy można rozwiązać umowę dożywocia? O tym dowiesz się poniżej.

TL;DR – Co to jest umowa dożywocia i na czym polega?

Umowa dożywocia to cywilno-prawna alternatywa dla dziedziczenia lub darowizny, która zapewnia zbywcy dożywotnią opiekę w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę.

1. Istota i forma prawna

• Definicja: Zbywca (dożywotnik) przenosi własność nieruchomości na nabywcę w zamian za jego dożywotnie utrzymanie i opiekę (obejmujące np. mieszkanie, wyżywienie, opał, ubrania i koszty pochówku).
• Forma: Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, aby miała moc prawną.
• Obowiązki (ustawowe): Jeśli umowa nie określa szczegółów, nabywca ma obowiązek przyjąć dożywotnika pod swój dach i zapewnić mu należytą pomoc w chorobie.

2. Kluczowe konsekwencje prawne

3. Aspekty dodatkowe

• Sprzedaż nieruchomości: Jeżeli nabywca zbył nieruchomość, dożywotnikowi wciąż przysługuje prawo dożywocia, ale może żądać zamiany tego prawa na dożywotnią rentę od sądu.

Ruchomości: Umowa przenosi tylko nieruchomość. Ruchomości (meble, sprzęty) znajdujące się w nieruchomości podlegają dziedziczeniu po dożywotniku.

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia uregulowana jest w kodeksie cywilnym w art. 908–916. Zgodnie z zawartymi w nim przepisami jedna ze stron umowy (dożywotnik) decyduje się na przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę. Z kolei nabywca nieruchomości zobowiązany jest dożywotnio utrzymywać zbywcę. Pod rygorem nieważności umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Dokładne obowiązki nabywcy względem dożywotnika powinny być zawarte w umowie dożywocia. W przypadku braku takich zapisów uważa się, że nabywca nieruchomości przyjmie zbywcę pod swój dach oraz zapewni mu m.in. mieszkanie, wyżywienie, opał oraz ubrania. Dożywotnikiem może być wyłącznie osoba fizyczna, natomiast nabywcą nieruchomości może być dowolny podmiot. Prawo dożywocia można ustanowić dla kilku osób oraz na rzecz osoby bliskiej zbywcy (np. żony).

Co to znaczy „dożywotnie utrzymanie”?

Umową dożywocia można dowolnie określić, jakie konkretne obowiązki wobec dożywotnika będzie miał nabywca nieruchomości. W przypadku gdy strony umowy dożywocia nie uzgodniły między sobą, co dokładnie będzie wchodzić w zakres dożywotniego utrzymania, ustawodawca w art. 908 kodeksu cywilnego uściślił, iż dożywotnik powinien mieć zagwarantowaną należytą pomoc i opiekę w trakcie choroby.

Dodatkowo nabywca z własnych środków musi pokryć koszty pochówku dożywotnika odpowiadające lokalnym tradycjom. Strony umowy dożywocia powinny łączyć bliskie relacje osobiste. Są one gwarantem tego, że nabywca nieruchomości będzie w sposób rzetelny zajmował się zbywcą, a umowa o dożywocie nie ulegnie rozwiązaniu. Ponadto w umowie dożywocia mogą znajdować się zapisy, zgodnie z którymi zbywcy może przysługiwać służebność osobista lub użytkowanie.

Co warto wiedzieć? Prawo dożywocia jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu, wygasa z chwilą śmierci dożywotnika.

Co powinno się znajdować w umowie o dożywocie?

Oprócz obowiązków nabywcy względem dożywotnika w umowie o dożywocie należy również podać dane stron w szczególności numer i serię dowodu osobistego, numer PESEL czy miejsce zamieszkania, a także określić przedmiot umowy dożywocia podać dokładnie dzień, miesiąc i rok jego wydania. Ponadto do umowy dożywocia należy dołączyć m.in.:

• dokumenty świadczące o prawie własności nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie o niezaleganiu w podatku od nieruchomości.

Jakie są koszty podpisania umowy dożywocia?

W znakomitej części koszty sporządzenia umowy dożywocia uzależnione są od wartości nieruchomości stanowiącej jej przedmiot. Dodatkowo należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, którego kwota wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, taksę notarialną oraz opłatę sądową za dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Umowa dożywocia — zamiana na rentę

Gdy wzajemne stosunki zbywcy i nabywcy nieruchomości ulegną pogorszeniu lub gdy zobowiązany z tytułu umowy dożywocia zbył nieruchomość stanowiącą jej przedmiot, właściwy sąd może wydać decyzję o zamianie świadczeń określonych w umowie dożywocia na dożywotnią rentę. Wysokość renty uzależniona jest od wartości zobowiązań nałożonych na nabywcę nieruchomości. Wnioskować o zamianę prawa dożywocia na rentę może każda ze stron umowy lub w przypadku zbycia nieruchomości przez nabywcę tylko dożywotnik. W przypadku gdy sąd dokona zamiany prawa dożywocia na rentę, nieruchomość pozostaje własnością zobowiązanego z umowy o dożywocie.

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

Umowa dożywocia rozwiązuje się z mocy prawa z chwilą śmierci dożywotnika. Jednak ustawodawca przewidział wyjątkowe sytuacje, w których możliwe jest sądowe rozwiązanie umowy o dożywocie. Mogą o nie wnioskować obie strony umowy dożywocia.

Ponadto, jeżeli bezpośrednim skutkiem zawarcia umowy o dożywocie jest niewypłacalność zbywcy, nabywca nieruchomości może wnioskować o uznania umowy dożywocia za bezskuteczną w ciągu 5 lat od podpisania umowy dożywocia.

Umowa dożywocia a zachowek

Jeżeli chcemy przenieść własność nieruchomości gruntowej na konkretny podmiot oraz jednocześnie pozbawić zachowku ustawowych spadkobierców podpiszmy umowę dożywocia. Sporządzenie umowy dożywocia gwarantuje, że w razie śmierci dożywotnika osoby, którym przysługuje prawo do zachowku, nie mogą żądać od nabywcy nieruchomości zapłaty przewidzianej prawem części spadku. Jeżeli zdecydujemy się przenieść własność danej nieruchomość za pomocą umowy darowizny, przyszli spadkobiercy dożywotnika mogą żądać od nabywcy nieruchomości wypłacenia im zachowku.

Umowa dożywocia — co jeszcze musimy o niej wiedzieć

Jeżeli posiadamy mieszkanie, które obciążone jest prawem dożywocia i chcemy je sprzedać, musimy w ogłoszeniu o zbyciu nieruchomości zawrzeć informację o istnieniu takiego prawa. Kupujący powinni mieć wiedzę o sporządzonej umowie dożywocia. Ponadto dożywotnikowi przysługiwać będzie w takim przypadku możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę o wartości odpowiadającej temu prawu.

W momencie, gdy małżonkowie posiadający wspólność majątkową rozwodzą się, nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie również zostanie podzielona, gdyż stanowi wspólną własność małżonków.

Umowa dożywocia przenosi na nabywcę jedynie nieruchomość. Wszystkie znajdujące się w niej ruchomości (meble, dzieła sztuki, sprzęt elektroniczny) z chwilą śmierci dożywotnika podlegają dziedziczeniu. Zobowiązany do dożywotniego utrzymania zbywcy nie może rozporządzać rzeczami zmarłego zbywcy.

Podsumowanie

Ponieważ przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość, musi być ona obligatoryjnie sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa o dożywocie nie zawiera konkretnych uprawnień, które będą przysługiwać dożywotnikowi, nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako współmieszkańca, a także zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli relacje łączące strony ulegną znacznemu pogorszeniu, możliwe jest rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd lub zamiana na dożywotnią rentę.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Umowa sprzedaży to jedna z najpowszechniej zawieranych umów cywilnoprawnych. Na jej podstawie następuje przeniesienie ze sprzedającego na kupującego własności przedmiotu umowy w zamian za określoną kwotę pieniężną. Sporządzenie tego typu umów w większości przypadków nie wymaga udziału notariusza, jednak aby miały one moc sprawczą, powinny być prawidłowo skonstruowane. W poniższym tekście zostały dokładnie omówione poszczególne elementy umowy sprzedaży.

Czym dokładnie jest umowa sprzedaży?

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego: „Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”.

Umowa sprzedaży znajduje zastosowanie we wszelkich transakcjach konsumenckich, dla których prawo nie przewiduje odrębnych przepisów. Mimo to pozostaje wiążący i niesie ze sobą obowiązki zarówno ze strony kupującego, jak i sprzedawcy.

Obowiązki kupującego wynikające z umowy sprzedaży

Kiedy kupujący zobowiązuje się do zakupu danej rzeczy, musi przede wszystkim zapłacić sprzedawcy cenę przez niego wskazaną bądź ustaloną w drodze negocjacji. Ponadto do jego obowiązków należy odebranie przedmiotu sprzedaży w ustalonym terminie.

Obowiązki sprzedawcy wynikające z umowy sprzedaży

Zawierając umowę sprzedaży, sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności przedmiotu umowy na kupującego.

Kolejnym obowiązkiem przypadającym sprzedającemu jest wydanie przedmiotu sprzedaży kupującemu. Musi wydać go wraz ze wszystkimi częściami i dokumentami uprawniającymi do pełnego korzystania z rzeczy, jeżeli takowe istnieją. Co więcej, wydanie przedmiotu powinno nastąpić w miejscu i czasie ustalonym przez obydwie strony. Może być ono również przeprowadzone poprzez wysyłkę i powierzenie przedmiotu firmie przewozowej. Jeżeli następuje zwłoka w wydaniu przedmiotu sprzedaży kupującemu, a kolejne terminy okazują się bezskuteczne, kupujący może odstąpić od umowy sprzedaży.

Ostatni obowiązek sprzedawcy względem kupującego polega na udzieleniu wszelkich informacji, instrukcji i wyjaśnień o jego własności będącej przedmiotem sprzedaży. Powinien zrobić to w sposób zrozumiały, jasny i niewprowadzający w błąd. Do obowiązków informacyjnych należy także umożliwienie kupującemu sprawdzenia rzeczy pod względem jej funkcjonowania i jakości.

Co może być przedmiotem umowy sprzedaży?

• Kodeks cywilny głosi, że przedmiotem umowy sprzedaży może być:
• każda rzecz materialna (ruchomości i nieruchomości),
• energia (elektryczna, cieplna),
• nierzeczowe dobra materialne (gazy, ciecze, kopaliny),
• rzeczy niematerialne (prawa majątkowe),
• zwierzęta,
• zespoły rzeczy i praw (przedsiębiorstwa, gospodarstwa rolne).

Natomiast przedmiotem sprzedaży nie mogą być rzeczy niezbywalne (np. autorskie prawa osobiste), a także wyłączone z obrotu (np. tkanki ludzkie).

Umowa sprzedaży — kiedy można ją sporządzić samodzielnie, a kiedy musimy pójść do notariusza?

Większość umów sprzedaży rzeczy można sporządzić samodzielnie, bez udziału notariusza. Oczywiście należy przy tym zadbać, aby taki dokument zawierał wszystkie niezbędne informacje.

Natomiast w sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub przedsiębiorstwo (albo inna instytucja, w przypadku której sprzedawane są nie tylko przedmioty, ale też związane z nimi prawa), taka umowa sprzedaży musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa sprzedaży krok po kroku — jakie informacje musimy zawrzeć?

Niezbędne elementy prawidłowo skonstruowanej umowy sprzedaży to:

• miejsce i data zawarcia umowy,
• dane stron zawierających umowę z dokładnym określeniem, kto jest kupującym, a kto sprzedającym (imiona, nazwiska, adresy, PESEL, nazwa i adres firmy, NIP),
  określenie przedmiotu umowy oraz ewentualnie jego cech,
• ustaloną cenę,
• sposób i termin zapłaty kwoty umowy sprzedaży,
• termin wydania przedmiotu umowy,
• odręczne lub certyfikowane podpisy obu stron.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży samochodu i jak ją prawidłowo przygotować?

Nieco inaczej powinna wyglądać umowa sprzedaży samochodu lub innych pojazdów silnikowych. Aby była ona ważna, a kupujący mógł bez trudu przerejestrować pojazd na siebie, a sprzedawca zgłosić zbycie pojazdu w urzędzie, koniecznie należy uwzględnić w zapisach umowy:

• rodzaj, markę i model pojazdu,
• roku produkcji,
• numer rejestracyjny,
• numer nadwozia (VIN),
• pojemność i numer silnika,
• kolor samochodu.

Warto także zadbać, aby umowa sprzedaży auta zawierała informację o tym, jaki jest aktualny stan techniczny pojazdu (zwłaszcza, jeśli dochodzi do sprzedaży samochodu uszkodzonego). Dzięki takiemu zapisowi zbywca pojazdu zabezpiecza się przed nieuczciwym kupującym, który mógłby wnieść roszczenie o odszkodowanie za sprzedaż niesprawnego auta.

Notarialna umowa sprzedaży — jak wygląda i co zawiera?

Według przepisów, umowy sprzedaży nieruchomości, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu oraz zbiorów przedmiotów i praw wymagają formy aktu notarialnego. Tego typu umowę sporządza notariusz na podstawie uzyskanych od stron informacji, a strony podpisują ją w jego obecności. Mogą to zrobić osobiście lub przez osobę upoważnioną — potrzebne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, a w przypadku udzielenia go poza granicami Polski, w formie przewidzianej przez prawo obowiązujące w danym państwie. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz powiadamia odpowiedni organ państwowy o zaistnieniu danych czynności cywilnoprawnych.

Uwaga! Umowa sprzedaży nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważna!

• Akt notarialny sprzedaży powinien zawierać następujące elementy:
• szczegółowe dane stron,
• datę i miejsce zawarcia umowy,
• dane notariusza i adres siedziby kancelarii,
• oświadczenia stron,
• stwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania dokumentu,
• odręczne podpisy stron i notariusza.

Więcej na temat umowy sprzedaży nieruchomości możesz przeczytać na naszej stronie internetowej: https://www.pannotariusz.pl/umowa-sprzedazy/.

Sporządzenie umowy sprzedaży — Podsumowanie

Umowa sprzedaży w formie pisemnej jest dokumentem regulującym warunki przeniesienia własności przedmiotu umowy ze sprzedającego na kupującego. Jej sporządzenie pociąga za sobą szereg obowiązków, które dotyczą obu stron. Ze strony sprzedającego są to przeniesienie własności, wydanie rzeczy oraz poinformowanie kupującego o wszelkich jej cechach i sposobie użytkowania. Natomiast ze strony kupującego jest to zapłata ceny za przedmiot umowy oraz jego odbiór.

Mimo że większość umów sprzedaży można sporządzić samodzielnie, to istnieją przypadki, w których należy skorzystać z pomocy notariusza. Należą do nich sprzedaż nieruchomości, spółdzielczych praw własnościowych oraz zespołów składających się z różnych przedmiotów i praw (np. przedsiębiorstwa). W takim przypadku umowy sporządzone bez zachowania formy aktu notarialnego są nieważne.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Umowa najmu okazjonalnego – co to jest?

Umowa najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 roku, poz. 611), w art. od 19a do 19e ww. ustawy.

Umowa najmu okazjonalnego oraz oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Zgodnie z definicją ustawową umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka musi zostać zawarta na czas na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Do zawarcia takiej umowy przepisy wymagają zachowania formy pisemnej, jednak na życzenie stron notariusz może sporządzić umowę najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego lub poświadczyć podpisy stron na takiej umowie.

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia.

Wynajem okazjonalny – po co sporządzać, jakie niesie korzyści?

Celem tej formy wynajmu jest ochrona właściciela przed niechcianymi lokatorami. Głównymi korzyściami wynikającymi z umowy najmu okazjonalnego dla Wynajmującego są:

• zwiększona skuteczność eksmisji,
• brak obowiązku zapewnianie lokalu socjalnego,
• likwidacja ochrony przed eksmisją lokatora.

Warto również wiedzieć, że dokument nie musi być sporządzony w formie aktu notarialnego, jednak wymagane jest zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Co warto wiedzieć o umowie najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie pisemnej, co wynika z artykułu 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wszelkie modyfikacje wprowadzone do umowy również wymagają pisemnego potwierdzenia.

Co ważne, umowy nie można zawierać w formie ustnej. Umowa powinna być zawarta na określony czas, nie dłuższy jednak niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego – załączniki

Do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć następujące załączniki:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu sporządzonym przez Wynajmującego na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem – oświadczenie to składane jest po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego oświadczenie to może być złożone przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu w obecności notariusza, na którym to oświadczeniu notariusz poświadczy podpis takiej osoby, przy czym jeżeli wynajmujący wyrazi na to zgodę, wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej

Po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego oraz uzyskania załączników o których mowa w pkt. 2) i pkt. 3) powyżej, najemca jest zobowiązany, w terminie określonym w umowie, do złożenia w formie aktu notarialnego oświadczenia, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.

Jakie dokumenty oraz informacje potrzebuje notariusz aby przygotować akt notarialny – oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji?

Aby notariusz mógł przygotować stosowne oświadczenie, musi wcześniej otrzymać następujące dokumenty i informacje:

1. podpisaną przez strony umowę najmu okazjonalnego
2. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu
3. dane osobowe najemcy

Dokumenty te oraz informacje należy dostarczyć notariuszowi albo osobiście, albo za pośrednictwem poczty elektronicznej na adres e-mail: kancelaria@pannotariusz.pl (w takim przypadku oryginały dokumentów należy przynieść ze sobą na umówiony termin spotkania w kancelarii).
Po weryfikacji przez notariusza dokumentów możliwe jest umówienie terminu na dokonanie czynności. Do złożenia oświadczenia wymagana jest obecność jedynie najemcy, przy czym zwyczajowo do kancelarii przychodzą zarówno najemca, jak i wynajmujący, co oczywiście nie stanowi problemu. W ten sposób każda ze stron otrzyma od ręki stosowny wypis aktu notarialnego.

Umowa najmu okazjonalnego – czynności komornika

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, które zawiera m. in. wskazanie terminu, nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po otrzymaniu klauzuli wykonalności właściciel składa wniosek egzekucyjny wraz z tytułem wykonawczym do komornika. Komornika, jak i wierzyciela – właściciela lokalu nie obowiązują wówczas przepisy o konieczności zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu tymczasowego (zastępczego), zaś komornik dokonuje eksmisji do lokalu wskazanego w chwili zawarcia umowy najmu przez najemcę.

W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail kancelaria@pannotariusz.pl

Więcej o umowie najmu okazjonalnego oraz oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji znajduje się pod tym wpisem.

Najem okazjonalny u notariusza – cena

Bardzo ważnym zagadnieniem jest również koszt związany z umową najmu okazjonalnego u notariusza. Opłata ta nie dotyczy całego dokumentu, który zazwyczaj jest przygotowywany przez Wynajmującego w standardowej formie pisemnej, ale jedynie pierwszego załącznika.

Zgodnie z Art. 19a ust. 7 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów, wynagrodzenie za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie może przekraczać jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę, określonego w ustawie z dnia 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

Z tego powodu, koszt najmu okazjonalnego u notariusza (stan na 2020 rok) wynosi 430 zł, do czego dochodzą dodatkowe, drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego. Łącznie, całkowita suma oscyluje w granicach 500-800 zł brutto (w zależności od liczby najemców). Zazwyczaj obowiązek uiszczenia opłaty notarialnej spoczywa na Wynajmującym, jednak strony mogą ustalić inaczej, np. że koszt pokryje Najemca lub zostanie on podzielony po równo.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.