Sprzedaż nieruchomości z hipoteką to w pełni legalna i bezpieczna procedura (art. 72 u.k.w.h.). Wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Opracowanie opiera się na aktualnych przepisach (stan prawny na dzień 14 kwietnia 2026 r.). Kluczem do sprawnego sfinalizowania transakcji jest uzyskanie z banku zaświadczenia o aktualnym zadłużeniu oraz promesy wykreślenia hipoteki. Na tej podstawie notariusz konstruuje umowę w taki sposób, aby odpowiednia część ceny trafiła bezpośrednio na techniczny rachunek bankowy, co po uregulowaniu długu pozwala nowemu właścicielowi wyczyścić księgę wieczystą.

Z perspektywy prawnej sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie różni się drastycznie od standardowej transakcji. Wymaga jednak skompletowania dodatkowych dokumentów i zastosowania odpowiednich mechanizmów rozliczeniowych, które zabezpieczą interesy obu stron.

Definicja i prawny charakter zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką

Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe

W świetle art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Jej głównym celem jest zabezpieczenie konkretnej wierzytelności – najczęściej tej wynikającej z umowy kredytowej. W praktyce oznacza to, że wierzyciel (bank) ma prawo dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości niezależnie od tego, do kogo ona w danym momencie należy. Hipoteka „podąża” za nieruchomością, a nie za konkretnym człowiekiem.

Zbywalność przedmiotu hipoteki

Wielu klientów ma obawy i zastanawia się, czy sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest w ogóle legalna. Odpowiedź brzmi: tak, prawo nie zakazuje takich transakcji. Co więcej, zgodnie z art. 72 u.k.w.h., właściciel nieruchomości nie może skutecznie zobowiązać się wobec banku, że nie sprzeda swojego domu czy mieszkania przed spłatą długu. Wpis hipoteki w księdze wieczystej nie jest wadą prawną, która blokowałaby zawarcie umowy. Niezależnie od tego, czy planowana jest sprzedaż domu, działki, czy lokalu mieszkalnego, zbycie obciążonego majątku jest powszechną praktyką rynkową. Kluczem jest jedynie zachowanie odpowiedniej procedury.

Rola notariusza w transakcji sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Obowiązek dbania o interesy stron

Notariusz nie pełni jedynie funkcji osoby potwierdzającej tożsamość. Zgodnie z art. 80 § 2 Prawa o notariacie, ma on obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron umowy. W sytuacji, gdy w grę wchodzi sprzedaż mieszkania z kredytem, notariusz tak redaguje akt notarialny, aby sprzedający miał pewność otrzymania pieniędzy, a kupujący – gwarancję nabycia nieruchomości ostatecznie wolnej od długów. To on nadzoruje to, jak w ujęciu formalnym przebiega sprzedaż mieszkania, minimalizując ryzyko dla obu uczestników.

Weryfikacja stanu prawnego i obowiązek informacyjny

Zanim dojdzie do finalizacji umowy sprzedaży nieruchomości, notariusz sprawdza jej stan prawny w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, szczegółowo weryfikując Dział IV, gdzie wpisane są hipoteki. Jego rolą jest również udzielenie stronom wyczerpujących wyjaśnień. Musi on uświadomić nabywcy, na czym polega odpowiedzialność rzeczowa za dług i co by się stało, gdyby środki z ceny sprzedaży nie pokryły zobowiązania zbywcy wobec banku.

Dokumentacja bankowa niezbędna do podpisania aktu

Zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu

Zanim strony umówią się na termin podpisania aktu końcowego, zazwyczaj spotykają się przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Daje to sprzedającemu czas na skompletowanie niezbędnej dokumentacji. Aby bezpiecznie przeprowadzić transakcję, zbywca musi pozyskać od swojego banku dodatkowe dokumenty.

Najważniejszym z nich jest zaświadczenie o wysokości zadłużenia. Dokument ten precyzyjnie wskazuje kwotę kapitału pozostałego do spłaty, odsetki i ewentualne prowizje za wcześniejsze zamknięcie kredytu. Jeśli zobowiązanie było zaciągnięte w obcej walucie (np. we frankach lub euro), zaświadczenie musi określać zasady przeliczenia na złote polskie na dzień spłaty lub wskazywać dedykowany rachunek walutowy. Bezwarunkowo dokument musi zawierać numer technicznego rachunku bankowego przeznaczonego do jednorazowej spłaty długu.

Promesa wykreślenia hipoteki

Drugim kluczowym elementem – często zintegrowanym w jednym piśmie z zaświadczeniem o zadłużeniu – jest promesa, znana potocznie jako zgoda banku. To oficjalne oświadczenie wierzyciela, że po otrzymaniu wskazanej kwoty na rachunek techniczny, wyda on zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Promesa daje kupującemu pewność, że prawidłowy przelew definitywnie zwolni nieruchomość z obciążenia.

Procedura uregulowania kwestii finansowych w akcie notarialnym

Mechanizm podziału ceny

To, w jaki sposób rozliczane są finanse podczas transakcji sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, zależy bezpośrednio od wytycznych z zaświadczenia bankowego. Cenę sprzedaży dzieli się na dwie transze. Pierwsza z nich – co do grosza odpowiadająca zadłużeniu – trafia prosto od kupującego na techniczny rachunek bankowy zbywcy, zapewniając spłatę kredytu hipotecznego. Dopiero ewentualna różnica (druga transza) przelewana jest na prywatne konto sprzedającego. Taki mechanizm gwarantuje, że cel transakcji – czyli oddłużenie nieruchomości – zostanie osiągnięty bez niepotrzebnego ryzyka.

Poddanie się rygorowi egzekucji (art. 777 K.p.c.)

Aby chronić interesy sprzedającego, akt notarialny zawiera zwykle oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji przez kupującego. Jeśli zapłata nie następuje w momencie podpisywania umowy (np. środki mają zostać przelane w ciągu trzech dni), nabywca na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego wyraża zgodę na egzekucję w przypadku braku przelewu. To potężne narzędzie, które w razie kłopotów pozwala sprzedającemu udać się bezpośrednio do sądu po klauzulę wykonalności i do komornika, omijając lata zwykłego procesu sądowego.

Opcja depozytu notarialnego

Prawo przewiduje też alternatywę – depozyt notarialny (art. 108 Prawa o notariacie). Kupujący może przelać środki (na spłatę długu lub wręcz całą cenę) na wyodrębnione konto kancelarii notarialnej przed podpisaniem aktu. Notariusz, po zatwierdzeniu umowy, automatycznie rozsyła pieniądze do banku i zbywcy. Dla wielu osób to najbardziej komfortowe rozwiązanie.

Status hipoteki po zawarciu umowy sprzedaży

List mazalny

Dokonanie przelewu na rachunek techniczny uruchamia ostatni etap. Zgodnie z art. 100 u.k.w.h., po całkowitej spłacie kredytu wierzyciel ma obowiązek umożliwić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Po zaksięgowaniu środków bank wystawia zaświadczenie o spłacie oraz zgodę na wykreślenie obciążenia (tzw. list mazalny). Zgodnie z Prawem bankowym wystarczy tu zwykła forma pisemna z podpisami osób reprezentujących instytucję.

Wniosek wieczystoksięgowy

Otrzymanie listu mazalnego nie czyści księgi wieczystej automatycznie. Aby zakończyć sprawę, kupujący (często z pomocą notariusza) składa do właściwego sądu rejonowego wniosek o wykreślenie wpisu z Działu IV, dołączając oryginał oświadczenia banku. Do czasu, aż referendarz sądowy rozpatrzy wniosek, w księdze widnieje jedynie wzmianka o toczącym się postępowaniu.

Koszty i podatki w transakcji

Taksa notarialna, PCC i VAT

Oprócz samej ceny nieruchomości strony muszą liczyć się z kosztami pobocznymi. Wysokość wynagrodzenia notariusza (taksy) jest uregulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i rośnie wraz z wartością nieruchomości. Ponadto, jeżeli transakcja podlega podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – co na rynku wtórnym jest standardem – notariusz jako płatnik pobierze 2% podatku i odprowadzi go do skarbówki. Pamiętajmy też, że po stronie sprzedającego może w niektórych przypadkach powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego (jeżeli sprzedaje on mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabył lub wybudował).

Opłaty sądowe

Procedury wieczystoksięgowe wiążą się z opłatami uiszczanymi na rzecz sądu. Stała opłata za wpis prawa własności to 200 zł, z kolei wniosek o wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł (od każdego wykreślanego wpisu w Dziale IV).

Sprzedaż mieszkania z kredytem – Najczęściej zadawane pytania

Czy zgodnie z prawem można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Oczywiście. Przepisy (w tym art. 72 u.k.w.h.) nie zabraniają obrotu zadłużonymi nieruchomościami. Umowa sprzedaży mieszkania, tak jak w przypadku każdej innej nieruchomości dla swej ważności musi przybrać formę aktu notarialnego.

Jakie dokumenty z banku należy przedłożyć u notariusza?

Zbywca musi poprosić swój bank o zaświadczenie o saldzie zadłużenia. Powinno ono wskazywać dokładną kwotę do spłaty, numer rachunku technicznego oraz zawierać promesę, czyli gwarancję banku, że po wpłaceniu tych środków, wyda on bezwarunkową zgodę na wykreślenie hipoteki.

Czy pieniądze ze sprzedaży trafiają bezpośrednio na konto sprzedającego?

Nie wszystkie. To, jak wygląda sprzedaż domu lub mieszkania w praktyce opiera się na dwóch przelewach. Część ceny odpowiadająca kwocie zadłużenia wędruje bezpośrednio z konta kupującego na rachunek techniczny w banku. Dopiero nadwyżka, która zostanie po spłaceniu długu, jest przelewana na prywatne konto sprzedawcy.

Kto i kiedy wykreśla hipotekę z księgi wieczystej?

Robi to sąd na wniosek nabywcy (lub notariusza). Wniosek ten można złożyć dopiero po tym, jak bank otrzyma pieniądze i odeśle pocztą zgodę na wykreślenie obciążenia (tzw. list mazalny).

Kto ponosi koszty aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką?

Polskie prawo nie wskazuje sztywno, kto płaci u notariusza. Należy to ustalić w trakcie negocjacji, choć zwyczaj rynkowy najczęściej przerzuca opłaty za taksę, PCC i wpisy do księgi na kupującego. Koszt samego wykreślenia hipoteki (100 zł) również bywa rozliczany różnie, choć zazwyczaj opłaca go ta strona, w interesie której leży wyczyszczenie księgi.

Niniejszy materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej i nie zastępuje konsultacji konkretnej sprawie.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Małżeńska umowa majątkowa potocznie nazywana intercyzą sporządzana jest w celu zmiany relacji finansowych łączących małżonków. W zależności od potrzeb możliwe jest skonstruowanie umowy ograniczającej lub rozszerzającej wspólność ustawową, a także wprowadzającą zupełną rozdzielność majątkową lub jej zmodyfikowaną wersję — rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Dokonywanie zmian w stosunkach finansowych między mężem a żoną jest korzystne w kilku przypadkach. Sporządzenie intercyzy niesie z sobą również pewne konsekwencje, o których musisz wiedzieć, zanim podpiszesz umowę. Chcesz dowiedzieć się, czym jest intercyza i kiedy warto ją podpisać? Przeczytaj poniższy tekst.

Czym jest intercyza?

Intercyza jest to umowa małżeńska majątkowa, która umożliwia regulację stosunków majątkowych między stronami. Może być podpisana jednakowo przed zawarciem małżeństwa, jak i w trakcie trwania małżeństwa. Umowa może być sporządzona, jeśli między stronami obowiązuje zgoda w kwestii podziału majątku. Zawarcie intercyzy powoduje ustanowienie rozdzielności majątkowej albo rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków. Możliwe jest również ograniczenie lub rozszerzenie wspólności majątkowej, która z mocy prawa powstaje między małżonkami w chwili zawarcia małżeństwa. Niezależnie jednak od rodzaju intercyzy, musi być obligatoryjnie sporządzona w formie aktu notarialnego.

Co wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków?

Majątek nabyty przez męża i żonę w trakcie trwania małżeństwa, jeżeli nie ustalono inaczej, objęty jest wspólnością ustawową, do którego należą m.in.:

1. Dochody uzyskiwane przez każdego z małżonków za wykonywaną pracę,
2. Środki uzyskane z majątku osobistego każdego z małżonków,
3. Środki uzyskane z majątku wspólnego każdego z małżonków,
4. Pieniądze zgromadzone przez każdego z małżonków na koncie otwartego funduszu emerytalnego.

Z czego składa się majątek osobisty męża i żony?

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, a także:

1. Prawa majątkowe nabyte w drodze dziedziczenia,
2. Prawa majątkowe wynikające z zapisu lub darowizny,
3. Prawa własności przemysłowej i prawa autorskie,
4. Przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody,
5. Prawa majątkowe przysługujące tylko jednemu małżonkowi,
6. Przedmioty majątkowe uzyskane w zamian za składniki majątku osobistego,
7. Przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków.

Kiedy korzystne jest sporządzenie intercyzy?

Podpisanie umowy, która wprowadza rozdzielność majątkową, jest opłacalne, jeśli chcemy zminimalizować ryzyko wynikające z prowadzenia przez jednego z małżonków działalności gospodarczej. Przykładowo, jeśli mąż prowadzi firmę, konsekwencją złych decyzji biznesowych może być zadłużenie pozostałych członków rodziny oraz utrata całości majątku. Z chwilą podpisania intercyzy majątek małżonka nieposiadającego firmy jest chroniony, co znaczy, że wierzyciele nie mogą domagać się od niego spłaty zobowiązań.

Rozdzielność majątkowa jest również dobrym rozwiązaniem na wypadek rozwodu. Jeśli mąż z żoną dojdą do wniosku, że nie chcą dłużej pozostawać w związku małżeńskim, podpisanie umowy majątkowej małżeńskiej znacznie skróci proces rozwodowy. Sąd podczas rozprawy nie będzie wtedy zobowiązany dzielić majątku wspólnego, dzięki czemu unikniemy niepotrzebnego stresu oraz przyspieszymy całe postępowanie sądowe. Intercyzę warto również podpisać, gdy jeden z małżonków przez swój tryb życia naraża majątek rodzinny na roztrwonienie.

Jakie są wady rozdzielności majątkowej?

Konsekwencją zniesienia wspólności ustawowej jest obniżenie zdolności kredytowej. Jeżeli któryś z małżonków będzie chciał zaciągnąć kredyt w banku, jego potencjalna maksymalna wysokość będzie niższa niż gdyby nie podpisywał intercyzy. W przypadku ustanowienia rozdzielności majątkowej małżonkowie tracą również możliwość wspólnego rozliczenia się i muszą składać oddzielne deklaracje podatkowe.

Intercyza małżeńska nie chroni przed długami powstałymi przed datą podpisania umowy majątkowej. Jeśli mąż lub żona mają zobowiązania, które powstały, zanim sporządzono stosowną umowę u notariusza, drugi małżonek odpowiada swoim majątkiem, tak jakby sporządzenie intercyzy nie miało miejsca. Ponadto wierzyciel może domagać się spłacenia zaciągniętego długu przez drugiego małżonka, jeśli ten w chwili powstania zobowiązania nie został poinformowany o podpisaniu intercyzy.

Jakie są rodzaje małżeńskiej umowy majątkowej?

Strony podpisując intercyzę, mogą zgodnie z własnymi preferencjami ukształtować panujące między sobą stosunki finansowe. Zgodną wolą małżonków można:

1. Ograniczyć wspólność ustawową,
2. Rozszerzyć wspólność ustawową,
3. Wprowadzić pełną rozdzielność majątkową,
4. Ustanowić rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Ad 1 Ustawowa wspólność majątkowa może zostać ograniczona. Oznacza to, że wybrane składniki np. wynagrodzenie za pracę, które na skutek zawarcia małżeństwa powinny należeć do majątku wspólnego, będą od dnia podpisania intercyzy wchodzić w skład majątku osobistego. Jeżeli strony umowy zdecydują się podzielić między siebie wszystkie składniki majątku wspólnego mamy wtedy do czynienia z ustanowieniem całkowitej rozdzielności majątkowej.

Ad 2 Intercyzą można również rozszerzyć wspólność ustawową. Analogicznie jak w przypadku ograniczenia wspólności majątkowej małżonkowie mogą zdecydować, że z chwilą podpisania umowy składniki wchodzące w skład majątku osobistego każdego z małżonków traktowane będą jako część majątku wspólnego. Nie można jednak rozszerzyć wspólności majątkowej na wszystkie składniki majątku osobistego. Do praw majątkowych, które nie podlegają modyfikacji, zaliczamy m.in. prawa majątkowe niezbywalne czy prawa majątkowe wynikające z dziedziczenia.

Ad 3 Ustanowienie całkowitej rozdzielności majątkowej powoduje, że każdy małżonek ma do swojej dyspozycji jednakowo majątek uzyskany przed podpisaniem intercyzy, jak i po sporządzeniu umowy. Jeżeli intercyza wprowadzająca pełną rozdzielność majątkową została zawarta już w trakcie trwania małżeństwa majątek wspólny, który wypracowali małżonkowie, ulega podziałowi między nimi na równe części, chyba że strony ustalą inaczej.

Ad 4 Intercyza ustanawiająca rozdzielność z wyrównaniem dorobków jest podobna w swojej strukturze do całkowitej rozdzielności majątkowej. Strony podpisujące umowę nie posiadają majątku wspólnego oraz mogą samodzielnie rozporządzać swoim majątkiem osobistym. Jeśli umowa zostaje zawarta w trakcie trwania małżeństwa, małżonkowie dzielą się wspólnym majątkiem w częściach równych. Rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków wyróżnia się tym, że w chwili ustania rozdzielności majątkowej np. wskutek rozwodu małżonek, którego dorobek jest mniejszy, ma prawo żądać wyrównania dorobków. Dorobkiem nazywamy wzrost wartości majątku po wstąpieniu w związek małżeński. Jeśli małżonek umrze, do wyrównania dorobków dochodzi między spadkobiercami a żyjącym małżonkiem.

Intercyza a kwestia dziedziczenia

Umowa majątkowa małżeńska zawarta przez męża i żonę nie ma znaczenia, jeśli chodzi o dziedziczenie ustawowe. W skutek podpisania intercyzy nie zmienia się kolejność ani krąg osób uprawnionych do spadku. Podobnie jest w przypadku dziedziczenia testamentowego — jeżeli któraś z uprawnionych osób zostanie pominięta przez spadkodawcę, może starać się o przysługującą jej z mocy prawa część majątku (tzw. zachowek). Chyba że spadkobierca został wydziedziczony, wtedy nie przysługuje jej prawo do zachowku.

Podsumowanie

Intercyza dla swej ważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Mogą ją podpisać jednakowo małżonkowie, jak i osoby zamierzające wejść w związek małżeński. Intercyza pozwala ograniczyć ryzyko związane z prowadzeniem przez jednego z małżonków działalności gospodarczej oraz wpływa na długość postępowania rozwodowego. W szczególnych przypadkach przewidzianych w ustawie możliwe jest sądowe ustanowienie rozdzielności majątkowej. Należy pamiętać, że podpisanie intercyzy uniemożliwia małżonkom wspólne rozliczanie się z fiskusem oraz zmniejsz zdolność kredytową męża i żony.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie automatycznie ustaje między małżonkami ustawowy ustrój majątkowy. Oznacza to, że rozwodnicy stają się w stopniu równym współwłaścicielami przedmiotów i praw majątkowych, które obejmowała wspólność ustawowa. Chcąc przeprowadzić definitywny podział majątku wspólnego, należy zastosować jedno z przewidzianych prawem rozwiązań. Wybór konkretnej ścieżki zależy od indywidualnej sytuacji małżonków. Co zaliczamy do majątku wspólnego małżonków? Jak przebiega podział majątku po rozwodzie? W jaki sposób podzielić majątek wspólny? Tego dowiesz się, czytając poniższy tekst.

Czym jest majątek wspólny małżonków?

Majątkiem wspólnym nazywamy ogół dóbr zgromadzonych przez męża i żonę w trakcie trwania małżeństwa. Oznacza to, że po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej przedmioty i prawa zaliczane do wspólności majątkowej podlegają podziałowi. Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego, jeśli nie ustalono inaczej, między małżonkami powstaje z mocy prawa wspólność majątkowa, w skład której wchodzą m.in.:

• środki pochodzące z majątku osobistego oraz wspólnego męża i żony,
• dochody z pracy oraz z innej działalności zarobkowej męża i żony,
• środki finansowe zlokalizowane na indywidualnym koncie ZUS,
• przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne,
• oszczędności znajdujące się na rachunku pracowniczego funduszu emerytalnego.

Kiedy wspólność majątkowa ustaje?

Powstała z chwilą zawarcia małżeństwa wspólność majątkowa wygasa, jeśli:

• nastąpiło rozwiązanie małżeństwa przez rozwód,
• ubezwłasnowolniono jednego z małżonków,
• orzeczono separację,
• sporządzono intercyzę,
• jeden z małżonków umrze.

Co wchodzi w skład majątku osobistego małżonków?

Mąż i żona posiadają majątek osobisty, który nie jest objęty wspólnością majątkową i nie podlega podziałowi. Należą do niego rzeczy i prawa majątkowe nabyte przez każdego z małżonków przed zawarciem małżeństwa lub nabyte w trakcie małżeństwa do majątku osobistego. Do majątku osobistego zalicza się m.in.:

• dobra majątkowe nabyte przez każdego z małżonków przed zawarciem małżeństwa,
• dobra majątkowe nabyte przez darowiznę lub dziedziczenie,
• rzeczy służące do zaspokajania indywidualnych potrzeb każdego z małżonków,
• prawa majątkowe i rzeczowe uzyskane w zamian za składniki majątku osobistego każdego z małżonków,
• dobra majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia lub zadośćuczynienia za doznaną krzywdę.

Jak przebiega podział majątku po rozwodzie?

Małżonkowie, którzy zdecydowali się wziąć rozwód, powinni dokonać podziału majątku wspólnego. Mogą to zrobić na podstawie orzeczenia sądu lub umowy, która może być zawarta w dowolnej formie. Jeśli jednak w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego gruntu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obligatoryjnie musi być zachowana forma aktu notarialnego.

Umowny podział majątku u notariusza jest rozwiązaniem, które pozwala uniknąć długotrwałego postępowania sądowego. W umowie o podział majątku wspólnego, którego składnikiem jest nieruchomość, należy określić wartość rynkową przedmiotu umowy oraz datę i warunki wydania przedmiotu będącego częścią umowy.

Wybór sposobu podziału majątku wspólnego uzależniony jest od wzajemnych relacji, jakie panują między byłymi małżonkami. Jeżeli między rozwodnikami panuje swego rodzaju konsensus co do podziału majątku zgromadzonego w trakcie trwania małżeństwa — umowne uregulowanie kwestii wspólnego majątku będzie korzystniejszym rozwiązaniem. Natomiast jeżeli małżonkowie nie są w stanie dojść do porozumienia, o podziale majątku decyduje sąd.

Sądowy podział majątku wspólnego małżonków

Jeżeli małżonkowie spierają się co do podziału posiadanego majątku każdy z małżonków, może zwrócić się z wnioskiem do właściwego sądu o podział majątku wspólnego. Sąd wydając orzeczenie o podziale majątku, uwzględnia rodzaj i wartość przedmiotów majątkowych wchodzących w skład majątku wspólnego, sposób ich nabycia oraz sytuację życiową rozwodników.

Sądowy podział majątku musi uwzględniać również sytuację rodzinną małżonków w szczególności potrzeby wynikające z faktu posiadania dzieci oraz stanu zdrowia każdego z małżonków. Sąd bierze pod uwagę także celowość podziału i jego następstwa dla majątku wspólnego.

Co powinien zawierać wniosek o podział majątku?

Strona, która zwraca się do sądu z wnioskiem o podział majątku wspólnego, powinna wskazać jakie konkretne składniki wchodzą w jego skład. Jeśli do składników majątku wspólnego zalicza się nieruchomość, dodatkowo należy przedstawić na to stosowne dowody np. odpis z księgi wieczystej.

Wymagane jest również, aby strona, która złożyła wniosek o podział majątku, zaproponowała składowe majątku wspólnego, które chce otrzymać. Ponadto we wniosku może znajdować się żądanie zwrotu nakładów poczynionych z majątku osobistego strony na majątek wspólny czy rozliczenie uregulowanych długów.

Gdzie przeprowadzić podział majątku wspólnego?

Małżonkowie, którzy chcą podzielić majątek wspólny, mogą sporządzić stosowną umowę u notariusza lub zdecydować się na drogę sądową. Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety. Osoby, które zdecydują się na wizytę w kancelarii notarialnej, muszą być zgodne co do podziału majątku wspólnego. Mogą również umową o podział majątku wspólnego objąć tylko jego część. Umowa przed notariuszem nie może być zawarta pod przymusem.

Postępowanie sądowe jest skomplikowane i może potrwać kilka lat, w szczególności, jeżeli strony posiadają duży majątek wspólny. Sąd musi ustalić, jakie dokładnie składniki majątkowe wchodzą w jego skład, a następnie oszacować ich całkowitą wartość co z reguły odbywa się przy pomocy biegłego sądowego. Jednocześnie należy pamiętać, iż sądowy podział majątku winien obejmować całość dóbr majątkowych małżonków i może być zainicjowany przez każdego z małżonków.

Nierówny podział majątku po rozwodzie

Co do zasady każdy z małżonków jest uprawniony do połowy wartości majątku wspólnego. Jednak sąd w wyniku zaistnienia pewnych okoliczności może przyznać jednej ze stron większy udział w majątku wspólnym. Kodeks rodzinny i opiekuńczy w artykule 43 przewiduje sytuację, w której sąd może ustalić nierówne udziały w majątku wspólnym małżonków.
Jeżeli jeden z małżonków w większym stopniu przyczynił się do powstania wspólnego dorobku oraz gdy współmałżonek, przeciwko któremu jest skierowane żądanie ustalenia nierównego udziału mimo posiadanych możliwości, nie partycypował w powstaniu majątku wspólnego — sąd może ustalić nierówny podział majątku wspólnego małżonków.
W doktrynie przyjmuje się, że nierównego podziału majątku wspólnego można żądać, gdy współmałżonek jest uzależniony od hazardu, alkoholu czy narkotyków. Innym równie ważnym czynnikiem, który powoduje nierówny podział majątku wspólnego, jest stopień przyczyniania się do wytworzenia majątku wspólnego.

Jak zawrzeć intercyzę?

W chwili uprawomocnienia się wyroku rozwodowego automatycznie ustaje wspólność majątkowa. Rozwód nie jest jednak jedynym sposobem ustanowienia rozdzielności majątkowej. Wspólność majątkową można znieść przed orzeczeniem rozwodu, a nawet jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
Poprzez umowę intercyzy małżonkowie mogą wprowadzić ustrój rozdzielności majątkowej, w którym mąż i żona sami rozporządzają własnym majątkiem bez potrzeby uzyskania zgody współmałżonka. Jeśli intercyza zostaje podpisana po zawarciu małżeństwa, dotychczasowy wspólnie zgromadzony majątek staje się współwłasnością małżonków w częściach równych.

W jaki sposób podzielić majątek wspólny?

Jeżeli pomiędzy małżonkami została zniesiona wspólność majątkowa niezależnie czy to wskutek zawarcia stosownej umowy, czy też w wyniku prawomocnego orzeczenia sądowego należy proporcjonalnie do posiadanych przez małżonków udziałów podzielić wspólny dorobek. Istnieje kilka sposobów wyjścia ze współwłasności.
Najprostszym sposobem podziału majątku wspólnego małżonków jest jego spieniężenie, a następnie proporcjonalny podział uzyskanych środków między małżonków. Przedmioty majątkowe nabyte w trakcie małżeństwa można również podzielić w ten sposób, że jeden z małżonków otrzymuje na własność konkretny składnik majątku np. dom, lecz w zamian musi zapłacić współmałżonkowi połowę jego wartości.
Innym popularnym sposobem podziału majątku wspólnego jest przydzielenie każdemu z małżonków poszczególnych składników. W wyniku tego rozwiązania część rzeczy staje się wyłączną własnością męża, a część żony np. żona zostaje właścicielką domu jednorodzinnego, mąż z kolei mieszkania i samochodu.

Podsumowanie

Majątek wspólny można podzielić na podstawie umowy zawartej między małżonkami oraz wyroku właściwego sądu. Od indywidualnej sytuacji i osobistych preferencji małżonków zależy, które rozwiązanie wybiorą. Umowny podział majątku wspólnego jest bardziej komfortowym i szybszym rozwiązaniem. Natomiast droga sądowa jest zazwyczaj wybierana przez strony, które nie mogą porozumieć się w sprawie podziału majątku wspólnego.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje „domyślny” ustrój majątkowy, jakim jest wspólnota majątkowa małżonków, w skład której wchodzi majątek osobisty męża, majątek osobisty żony oraz wspólny majątek małżonków. Wspólność ustawowa może zostać zniesiona, ograniczona lub rozszerzona za zgodną wolą małżonków. Ustawodawca przewidział również w wyjątkowych przypadkach przymusowe ustanowienie ustroju majątku małżonków. Czym jest rozdzielność majątkowa? Jak ustanowić rozdzielność majątkową? Jakie są zalety rozdzielności majątkowej? Jakie są różnice między intercyzą a rozdzielnością majątkową? O tym dowiesz się, czytając poniższy tekst. Zapraszam do lektury!

Czym jest wspólność majątkowa małżonków?

Jednym ze skutków podpisania aktu małżeństwa jest powstanie między kobietą a mężczyzną wspólności majątkowej. Od dnia zawarcia ślubu środki z wynagrodzenia, dochody z wynajmu mieszkania, dochody uzyskiwane z prowadzonej działalności gospodarczej czy środki zgromadzone na rachunkach otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków są wspólne. Nieistotne staje się, kto i ile zarabia, każdy z małżonków może dysponować zgromadzonym majątkiem w takim samym stopniu.

Co zaliczamy do majątku wspólnego małżonków?

W myśl polskiego prawa, majątek wspólny małżonków obejmuje wszelkie dobra nabyte w trakcie trwania małżeństwa (gdy doszło do powstania majątku wspólnego), z wyjątkiem tych, które są zaliczane do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku wspólnego zaliczamy:

• wynagrodzenie za pracę oraz dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,
• dochody z majątku wspólnego, a także z majątku osobistego małżonków (dochody, które powstały już w czasie trwania małżeństwa),
• środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,
• kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych,
• majątek nabyty po wejściu w związek małżeński.

Co nie wchodzi do majątku wspólnego małżonków?

Z mocy ustawy wspólność majątkowa nie obejmuje majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego zaliczamy:

• przedmioty majątkowe nabyte przed zawarciem małżeństwa (powstaniem wspólności ustawowej),
• przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę,
• przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,
• rzeczy uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,
• prawa własności przemysłowej, prawa autorskie i prawa pokrewne.

Czym jest i jak wygląda rozdzielność majątkowa? Czym różni się od intercyzy?

Rozdzielczość majątkowa jest często stawiana na równi z intercyzą, podczas gdy te pojęcia znacząco się różnią. Intercyza jest umową małżeńską, z pomocą której możliwe jest zniesienie wspólności ustawowej, czyli wprowadzenie rozdzielności majątkowej, ale również ograniczenie i rozszerzenie wspólności majątkowej. Intercyza przedmałżeńska może więc nie tylko ustanawiać rozdzielność majątkową, ale także dostosowywać zakres majątku wspólnego według potrzeb małżonków. Obydwie umowy mogą poprzedzać zawarcie małżeństwa, ale mogą być również sporządzone po zawarciu związku małżeńskiego.

Rozdzielność majątkowa powoduje, że małżonkowie pomimo zawarcia związku małżeńskiego mają dwa odrębne majątki, a nie jeden wspólny. Tym samym oznacza to, że każde z małżonków zarządza swoim majątkiem samodzielnie i nie ma obowiązku dzielenia się zyskami lub stratami z partnerem. Rozdzielność majątkowa wyłącza odpowiedzialność majątkową jednego małżonka za podejmowane zobowiązania drugiego. Rozdzielność majątkowa może być korzystna w sytuacjach, gdy jedno z małżonków prowadzi działalność gospodarczą o podwyższonym ryzyku, co pozwala na ochronę majątku drugiego małżonka przed ewentualnymi wierzycielami.

Zarówno intercyza, jak i rozdzielność majątkowa może być zawarta w dowolnym momencie trwania małżeństwa, jednak wymaga formy aktu notarialnego. W przypadku ustanowienia rozdzielności majątkowej po ślubie, małżonkowie dzielą dotychczasowy majątek wspólny zgodnie z ustaleniami zawartymi w intercyzie. Ważne jest, aby decyzja o wprowadzeniu rozdzielności majątkowej była dobrze przemyślana i skonsultowana z prawnikiem, ponieważ ma ona istotny wpływ na zarządzanie majątkiem oraz relacje finansowe w małżeństwie.

Jak ustanowić rozdzielność majątkową?

Intercyza pozwala na ustanowienie rozdzielności majątkowej. Odpowiednią umowę majątkową małżeńską sporządzi notariusz na podstawie wcześniejszych ustaleń małżonków. Istotne jest to, aby intercyza była zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli mąż z żoną dojdą do porozumienia co do podziału majątku wspólnego i samodzielnie w domu spiszą odpowiednią umowę, będzie ona nieważna.

Umowa majątkowa małżeńska zawarta u notariusza jest zwolniona z podatku od spadku i darowizn oraz podatku od czynności cywilnoprawnych jednak konieczne będzie opłacenie taksy notarialnej w kancelarii u notariusza.

Przymusowa rozdzielność majątkowa

W przypadku, jeśli małżonkowie nie są zgodni co do zawarcia intercyzy, ustawodawca przewidział możliwość sądowego ustanowienia rozdzielności majątkowej. Zgodnie z artykułem 52 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z ważnych powodów każde z nich może żądać ustanowienia przez sąd rozdzielności majątkowej. Ustanowić przymusowy ustrój majątkowy może sąd rejonowy na wniosek jednego z małżonków, a także na żądanie wierzyciela jednego z małżonków, jeśli udowodni, że do spłacenia długu jest konieczny podział majątku wspólnego.

Rozdzielność majątkowa przed ślubem czy intercyza po ślubie?

Moment zawarcia intercyzy ustanawiającej rozdzielność majątkową nie jest bez znaczenia. Możliwe jest zarówno ustanowienie rozdzielność majątkowa po ślubie, jak i przed ślubem. Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy.

Rozdzielność majątkowa po ślubie

Niewątpliwą zaletą sporządzenia umowy znoszącą wspólność ustawową jest nieponoszenie odpowiedzialności za zobowiązania współmałżonka. W szczególności przydatne jest to, gdy jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą, która jest zawsze obarczona ryzykiem. Jeśli biznes, który prowadzi współmałżonek, kumulowałby duże straty, majątek drugiego małżonka jest w pełni zabezpieczony.

Kolejną zaletą ustanowienia rozdzielności majątkowej jest uzyskanie przez każdego z małżonków pełnej niezależności finansowej. W momencie zawarcia małżeństwa powstaje wspólności ustawowa, która powoduje, że na przykład gdy jeden z małżonków chce wziąć kredyt hipoteczny lub sprzedać samochód musi najpierw uzyskać zgodę współmałżonka. Podpisanie intercyzy znosi wspólność majątkową i powyższy obowiązek.

Jeśli małżonkowie podejmą decyzję o rozwodzie, może się on odbyć bez podziału majątku wspólnego, o ile podpisali wcześniej intercyzę. Umowa intercyzy musi jednak zawierać postanowienia o rozdzielności majątkowej, wtedy po rozwodzie każdy z małżonków zachowuje swoją część majątku osobistego.

Minusem uzyskania rozdzielności majątkowej w trakcie trwania małżeństwa jest to, że nie będzie już możliwe wspólne rozliczenie podatkowe małżonków tak korzystne w przypadku gdy zarobki jednego małżonka są znacznie większe niż drugiego.

Rozdzielność majątkowa przed ślubem

Zawarcie intercyzy przed ślubem powoduje, identycznie jak w przypadku ustanowienia rozdzielności po ślubie, powstanie swoistej suwerenności finansowej zarówno męża, jak i żony. Inaczej natomiast wyglądają kwestie finansowe.

Taksa notarialna w przypadku ustanowienia rozdzielności majątkowej zarówno przed jak i po ślubie wynosi 400 zł netto. Z kolei podpisując intercyzę po ślubie, należy również dokonać podziału majątku wspólnego małżonków. Koszt podziału majątku uzależniony jest od wartości majątku wspólnego.

Zobowiązania małżonków po ustanowieniu rozdzielności majątkowej

Jeśli małżonkowie przed ustanowieniem rozdzielności majątkowej zaciągnęli zobowiązanie np. kredyt hipoteczny, to w dalszym ciągu muszą spłacać razem to zobowiązanie tak, jakby wciąż mieli ustanowioną wspólnotę majątkową.

Czy rozdzielność majątkowa ma wpływ na dziedziczenie ustawowe?

Rozdzielność majątkowa nie ma bezpośredniego wpływu na dziedziczenie ustawowe, ponieważ dziedziczenie regulowane jest przez odrębne przepisy prawa spadkowego. W przypadku dziedziczenia ustawowego, majątek zmarłego dzielony jest zgodnie z ustawowymi zasadami, które określają kto jest uprawniony do dziedziczenia i w jakiej kolejności. Nawet jeśli małżonkowie mieli rozdzielność majątkową, pozostający przy życiu małżonek nadal jest jednym z ustawowych spadkobierców i dziedziczy część majątku zmarłego małżonka, razem z innymi spadkobiercami, takimi jak dzieci czy rodzice zmarłego.

Rozdzielność majątkowa wpływa jedynie na to, że w trakcie trwania małżeństwa każdy z małżonków zarządza swoim majątkiem niezależnie, co oznacza, że po śmierci jednego z nich, przedmiotem dziedziczenia będzie tylko jego osobisty majątek, a nie majątek wspólny (którego w tym przypadku nie ma).

Rozdzielność majątkowa a zdolność kredytowa małżonków

Fakt ustanowienia rozdzielności może mieć wpływ na zdolność kredytową małżonków. Jeżeli mąż i żoną uzyskują duże dochody, a przy tym nie mają długów i przeterminowanych płatności, ich zdolność kredytowa jest znacznie wyższa niż w przypadku rozdzielności majątkowej.

Z drugiej strony, w sytuacji, gdy współmałżonek ma złą historię kredytową i jest bezrobotny, wspólne zaciągnięcie kredytu jest mało realne. Jednak mając orzeczoną rozdzielność majątkową, jeden z małżonków jest w stanie samodzielnie zaciągnąć zobowiązanie, gdyż bank bierze pod uwagę tylko jego zarobki.

Kiedy warto ustanowić rozdzielność majątkową?

Umowa ustanawiająca rozdzielność majątkową może być wykorzystana jako swoiste zabezpieczenie. W momencie, gdy jeden z małżonków podejmuje się prowadzić ryzykowną działalność gospodarczą oraz chce jednocześnie ustrzec własną rodzinę przed negatywnymi następstwami swoich decyzji, ustanowienie rozdzielności majątkowej będzie dobrym rozwiązaniem.

Ponadto małżeńska umowa majątkowa sprawdzi się w sytuacji, gdy jedno z małżonków ma skłonność do nadmiernego zadłużania się lub jest uzależnione od alkoholu czy narkotyków i nie mamy pewności, czy nie zadłuży rodziny.

Co warto jeszcze wiedzieć na temat intercyzy?

Intercyza to popularne określenie umowy majątkowej małżeńskiej, która jest zawierana pomiędzy małżonkami. Można ją podpisać przed lub po ślubie zawsze w formie aktu notarialnego.

Jednocześnie małżonek odpowiedzialny za rozpad małżeństwa nie może powołać się na przepisy o intercyzie i jest zobligowany do płacenia alimentów współmałżonkowi, którego sytuacja finansowa uległa pogorszeniu.

Po podpisaniu intercyzy nie zmienia się kolejność dziedziczenia. To znaczy, żyjący małżonek będzie dziedziczył po zmarłym współmałżonku dokładnie na takich samych zasadach jak bez rozdzielności majątkowej.

Podsumowanie

Jednym ze sposobów ustanowienia rozdzielności majątkowej między małżonkami jest sporządzenie intercyzy u notariusza. Konsekwencją podpisania umowy intercyzy jest brak wspólności majątkowej, która z mocy prawa obowiązuje małżonków po zawarciu małżeństwa. To, czy intercyza małżeńska jest odpowiednim rozwiązaniem prawnym, zależeć będzie od indywidualnych preferencji małżonków. Rozdzielność majątkowa jest szczególnie zalecana osobom prowadzącym działalność gospodarczą ze względu na ryzyko, jakie się z nią wiąże.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.