Zakup nieruchomości to jeden z najważniejszych momentów w życiu. Aby zabezpieczyć interesy obu stron przed finalnym zawarciem umowy kupna-sprzedaży, często sporządza się umowę przedwstępną. Na czym polega zawarcie takiej umowy i jakie dane są niezbędne do prawidłowego przygotowania dokumentu? Jak określić warunki umowy i czy konieczne jest zawarcie jej w obecności notariusza? Czytaj dalej i poznaj szczegóły zawierania umowy przedwstępnej!

Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera?

Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości (tak zwanej umowy przyrzeczonej). Jest to szczególnie istotne, gdy jedna ze stron nie może od razu przystąpić do finalnej transakcji (bo np. czeka na kredyt hipoteczny lub zgromadzenie pełnej kwoty). Umowę przedwstępną zawiera się najczęściej, gdy strony są pewne co do sprzedaży i zakupu, ale muszą poczekać na spełnienie pewnych warunków, takich jak uzyskanie finansowania.

Umowa przedwstępna kupna domu a umowa deweloperska – czym się różnią?

Umowa przedwstępna kupna domu dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość jest już w pełni ukończona. Z kolei umowa deweloperska odnosi się do nieruchomości, która dopiero zostanie wybudowana. Umowa deweloperska reguluje nie tylko kwestie finansowe, ale również harmonogram budowy, przekazania lokalu i inne kluczowe aspekty związane z powstającym budynkiem. Natomiast umowa przedwstępna dotyczy już gotowych nieruchomości i jest mniej złożona, gdyż jej głównym celem jest zabezpieczenie kupującego i sprzedającego przed finalizacją transakcji.

Sporządzenie umowy przedwstępnej – jakie dane będą niezbędne?

W umowie przedwstępnej strony powinny wskazać najważniejsze dane osobowe oraz informacje dotyczące nieruchomości. Do sporządzenia umowy należy przygotować:

• Dane osobowe kupującego i sprzedającego (imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania).
• Szczegółowy opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia).
• Ustalenie ceny zakupu nieruchomości oraz formy zapłaty (gotówka, kredyt hipoteczny).
• Termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
• Wszelkie dodatkowe warunki, które strony uznają za istotne, np. termin przekazania nieruchomości, opłaty notarialne itp.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 389 par. 2 Kodeksu Cywilnego, jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie można żądać jej zawarcia. Oznacza to, że strony umowy mają rok od podpisania umowy przedwstępnej na wyznaczenie daty podpisania umowy przyrzeczonej.

Przedwstępna umowa sprzedaży domu – warunki umowy

Warunki umowy przedwstępnej powinny być jasno określone, aby uniknąć przyszłych nieporozumień. Najważniejsze elementy to:

• Cena sprzedaży – powinna być dokładnie określona, czy to kwota brutto, czy netto, oraz jakie będą obowiązywać ewentualne dodatkowe opłaty.
• Termin podpisania umowy ostatecznej – istotne jest określenie dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Zaliczka lub zadatek – często umowa przewiduje wpłatę zaliczki lub zadatku, które mają zabezpieczać transakcję. W przypadku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron, druga może zachować zadatek.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu powinna określać także istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, za które uznaje się po stronie sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej, natomiast po stronie kupującego: zapłatę wskazanej ceny.

Jakie dokumenty są potrzebne przed zawarciem umowy przedwstępnej?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości gruntowej należy przygotować numer księgi wieczystej oraz aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej. Jeśli w wyniku umowy sprzedaży nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej, potrzebny będzie aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.

W sytuacji gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej, konieczne będą: ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.

Dodatkowo w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu należy przygotować aktualne zaświadczenie, z którego wynika, że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy).

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu poza numerem księgi wieczystej należy przygotować także aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy.

Informacje o innych niezbędnych dokumentach znajdziesz tutaj: https://www.pannotariusz.pl/umowa-przedwstepna/.

Koszt sporządzenia przedwstępnej umowy kupna domu

Koszt sporządzenia umowy przedwstępnej może być różny w zależności od formy, w jakiej jest zawierana. Jeśli decydujesz się na umowę cywilnoprawną, możesz ją przygotować samodzielnie, co generuje minimalne koszty (ewentualnie opłaty notarialne za poświadczenie podpisów).

W przypadku notarialnej formy umowy przedwstępnej, opłaty notarialne są ustalane na podstawie wartości nieruchomości. Dodatkowym kosztem jest opłata sądowa w kwocie 150 zł pobierana wyłącznie gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej). Warto pamiętać, że zawierając umowę w formie aktu notarialnego, otrzymuje się większą pewność co do zabezpieczenia interesów obu stron, w przypadku problemów otwierając drogę do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Przykładowa umowa przedwstępna – wzór umowy

Poniżej znajduje się przykładowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży domu, który można dostosować do własnych potrzeb. Taki wzór może posłużyć jako podstawa do sporządzenia umowy przedwstępnej, ale zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem w celu dokładnego zabezpieczenia interesów obu stron.

Zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży domu – podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży domu to ważny dokument, który zabezpiecza obie strony transakcji przed jej ostatecznym zawarciem. Dokument pozwala na ustalenie szczegółów dotyczących ceny, terminu podpisania umowy oraz innych warunków, takich jak wpłata zadatku lub zaliczki. Sporządzenie tej umowy wymaga dostarczenia kluczowych informacji, takich jak dane stron, szczegóły nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające jej stan prawny. Koszt umowy może się różnić w zależności od formy, jednak dla pełnego bezpieczeństwa warto rozważyć jej zawarcie u notariusza.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania to jeden z najważniejszych kroków w procesie zakupu nieruchomości. Stanowi ona formalne potwierdzenie przeniesienia prawa własności z jednego podmiotu na drugi. Umowa sprzedaży mieszkania, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, powinna być sporządzona we właściwej formie oraz składać się z odpowiednich elementów. Przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży, strony mogą zdecydować się na zawarcie umowy przedwstępnej. Chcesz wiedzieć, czym jest umowa sprzedaży mieszkania oraz co powinna zawierać?Przeczytaj poniższy tekst.

Gdzie uregulowana jest sprzedaż?

Sprzedaż została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jest to umowa cywilnoprawna, której stronami są sprzedawca i kupujący. Na mocy podpisanej umowy sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz kupującego prawa własności przedmiotu umowy oraz jego wydania. Jednocześnie po stronie kupującego powstaje obowiązek odebrania przedmiotu umowy i zapłaty za niego. Przedmiotem umowy mogą być jednakowo ruchomości, jak i nieruchomości, a także prawa. Dla jej ważności konieczne jest istnienie podstawy prawnej. Umowa sprzedaży musi mieć także odpowiednią formę.

Dla większości umów sprzedaży, które mają charakter realny i skutkują przeniesieniem własności w momencie wydania rzeczy, przepisy prawa nie wymagają szczególnej formy. Jednak w niektórych przypadkach, ze względu na specyfikę przedmiotu umowy, konieczne jest zachowanie określonej formy prawnej. Na przykład, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego lub nieruchomość, wymagana jest forma aktu notarialnego, natomiast przy sprzedaży przedsiębiorstwa wymagana jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania?

Umowa sprzedaży mieszkania, na mocy której następuje przeniesienie własności nieruchomości, powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony nie dopełnią tego wymogu, spowoduje to nieważność czynności prawnej. W umowie sprzedaży nieruchomości muszą znaleźć się informacje m.im o stronach umowy, sposobie zapłaty, cenie czy terminie wydania przedmiotu umowy.
Jakie dane stron muszą znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania?

Strony, które chcą podpisać umowę sprzedaży mieszkania w kancelarii notarialnej, muszą podać następujące dane:

• wszystkie swoje imiona,
• nazwisko,
• imiona rodziców,
• stan cywilny,
• numer PESEL,
• adres
• obywatelstwo
• rodzaj dokumentu tożsamości.

Jeżeli jedną ze stron umowy będzie przedsiębiorca, należy również podać nazwę i siedzibę firmy numer REGON, KRS i NIP.

Jakie dokumenty potrzebne są do sporządzenia umowy sprzedaży mieszkania?

To jakie konkretnie dokumenty potrzebne są do sporządzenia aktu notarialnego uzależnione od statusu mieszkania. Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie, które jest odrębnym lokalem, musimy przedstawić notariuszowi m.in. dane osobowe obu stron, podstawę nabycia nieruchomości. Konieczne będzie zaświadczenie potwierdzające, że grunt, na którym znajduje się budynek, nie leży w strefie rewitalizacji. Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, wymagane będzie przedstawienie danych stron umowy, podstawy nabycia oraz stosownego zaświadczenie dla notariusza ze spółdzielni mieszkaniowej.

Jakie elementy powinien zawierać wzór umowy sprzedaży nieruchomości?

Umowa sprzedaży mieszkania obligatoryjnie musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli dokument będzie sporządzony w innej formie, spowoduje to bezskuteczność czynności prawnej. Notariusz jako urzędnik państwowy pełni istotną funkcję. Jest gwarantem tego, że cała procedura zostanie przeprowadzona zgodnie z obowiązującym prawem. Dba zarówno o interesy sprzedającego, jak i kupującego. Tryb sporządzenia dokumentu określają przepisy prawa o notariacie. Akt notarialny jest sporządzony na podstawie przedstawionych przez strony umowy danych oraz dokumentów. Dokument zawiera także wniosek do właściwego sądu wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany właściciela w związku z umową sprzedaży.

W dokumencie sporządzonym przez notariusza powinny znaleźć się następujące informacje:

• Czy została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, jeżeli tak to w jakim terminie i w jakiej formie
• Czy kupujący zapłacił zaliczkę lub zadatek, jeżeli tak to w jakiej kwocie?
• Kiedy nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktu notarialnego czy po podpisaniu aktu. Strony mogą również rozliczyć się w dniu podpisania aktu notarialnego.
• W jakim terminie nastąpi wydanie przedmiotu umowy sprzedaży? Przed podpisaniem aktu notarialnego, po podpisaniu aktu, czy też w dniu jego podpisania?

Akt notarialny powinien być odpowiednio zatytułowany i opatrzony numerem repertorium i pieczęcią notariusza. Repertorium to rejestr dokumentów prowadzony przez notariusza, zawierający spis sporządzonych aktów notarialnych. Na samym początku dokumentu umieszcza się datę, którą zapisuje się słownie w celu uniknięcia pomyłki oraz dane notariusza. Następnie podaje się uczestników czynności notarialnej, którzy w akcie notarialny określani są Stawiającymi. Notariusz ma obowiązek potwierdzić tożsamość uczestników umowy i odpowiednio odnotować to w akcie.

Właściciel mieszkania musi złożyć przed notariuszem oświadczenie, potwierdzające posiadanie prawa własności do zbywanego mieszkania. Dowodem na to jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Notariuszowi wystarczy dostarczyć zwykły odpis tego dokumentu. W dalszej części dokumentu musi znajdować się szczegółowy opis sprzedawanej nieruchomości obejmujący m.in. powierzchnię mieszkania, kondygnacje czy liczbę pokoi. W akcie notarialnym notariusz opisuje także formę zapłaty za nieruchomość oraz sposób wydania przedmiotu umowy sprzedaży.

Kwestia przekazania przedmiotu sprzedaży zależy wyłącznie od ustaleń stron umowy. Ważne jest, aby unikać niejasności i dokładnie określić wszelkie możliwe kwestie sporne, takie jak opłaty związane z lokalem do czasu jego przekazania kupującemu. Zgodnie z ustaleniami stron, mieszkanie może być przekazane puste, bez mebli i sprzętów, lub z pełnym wyposażeniem. W każdym przypadku nieruchomość nie może być zamieszkiwana ani zameldowane nie mogą być w niej żadne osoby.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (właściwej). Stanowi ona formę zabezpieczenia zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego, dając im pewność, że transakcja zostanie sfinalizowana w ustalonym czasie i na uzgodnionych warunkach. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w zależności od preferencji stron może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej bądź w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, druga strona jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej lub dochodzić odszkodowania. Jeżeli w ciągu roku licząc od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie ustalono terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, strony tracą możliwość domagania się jej zawarcia.

Jaka jest rola umowy przedwstępnej?

Sporządzenie umowy przedwstępnej zabezpiecza interesy obu stron. Chroni zarówno sprzedającego, jak i kupującego przed jednostronnym odstąpieniem od transakcji bez uzasadnionych przyczyn. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna obejmować ustalenia i warunki, które będą obowiązywać w finalnej umowie sprzedaży, dzięki czemu obie strony mają jasność co do przebiegu przyszłej transakcji.

W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinny znaleźć się następujące dane:

• miejsce i data sporządzenia umowy przedwstępnej,
• dane osobowe sprzedającego i kupującego,
• opis nieruchomości, której dotyczy umowa,
• określenie ceny sprzedaży oraz warunków płatności,
• określenie warunków, na jakich strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej,
• informacje o ewentualnym zadatku,
• podanie terminu sprzedaży mieszkania,
• podpisy sprzedającego i kupującego.

Kiedy podpisuje się umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna mieszkania ma na celu czasowe wyłączenie nieruchomości z oferty sprzedaży. Jest to dwustronna umowa między sprzedawcą nieruchomości a potencjalnym nabywcą. Nie prowadzi to do przeniesienia własności, lecz jedynie do rezerwacji lokalu. Umowa rezerwacyjna podobnie jak umowa przedwstępna określa przedmiot umowy, strony umowy, cenę nieruchomości oraz dodatkowo wysokość opłaty rezerwacyjnej i uzgodnioną datę podpisania umowy przedwstępnej lub od razu umowy sprzedaży. Wygasa ona, jeśli potencjalny nabywca nie dokona płatności w wyznaczonym terminie, lub gdy obie strony zdecydują się podpisać umowę przedwstępną albo deweloperską. Dzięki dokonaniu rezerwacji mieszkania potencjalny nabywca zyskuje dodatkowy czas (zazwyczaj 6-8 tygodni) na podjęcie ostatecznej decyzji, w zamian za niewielką opłatę rezerwacyjną. Jedynym zobowiązaniem po stronie dewelopera jest wycofanie danej nieruchomości z oferty na ustalony okres.

Podsumowanie

Prawidłowe sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania jest niezwykle istotne dla zapewnienia bezpieczeństwa prawnego obu stron transakcji. Umowa sprzedaży mieszkania musi być sporządzona pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego i zawierać określone elementy. W dokumencie należy precyzyjne określić wszystkie warunki umowy, aby uniknąć potencjalnych sporów i niejasności. Nad prawidłowym przebiegiem czynności czuwa notariusz, który dba o to, aby cała procedura była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Współwłasność nieruchomości polega na tym, że co najmniej dwie osoby mają prawa do tego samego mienia. Współwłasność może wynikać z różnorodnych przyczyn. Jednak taki stan prawny często bywa źródłem powstawania konfliktów między współwłaścicielami. Rozwiązaniem tego problemu może być zniesienie współwłasności. Polski system prawny dopuszcza możliwość przeprowadzenia sądowego lub umownego zniesienia współwłasności. Oba warianty mają swoje wady i zalety. Chcesz wiedzieć, czym różni się sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości od umownego? Uważnie przeczytaj poniższy tekst.

Czym jest współwłasność?

Własność uregulowana została w kodeksie cywilnym. Zgodnie z nim prawo własności nieruchomości może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom. Wyróżniamy współwłasność łączną i współwłasność ułamkową. Pierwsza z nich najczęściej występuje między małżonkami w ramach wspólności majątkowej obowiązującej w trakcie małżeństwa lub pomiędzy partnerami w spółce cywilnej. Tego typu współwłasność może przeistoczyć się we współwłasność ułamkową odpowiednio w wyniku rozwodu, lub zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej (intercyzy). Natomiast współwłasność ułamkowa charakteryzuje się tym, że każdy ze współwłaścicieli posiada ściśle określony ułamek udziałów. Często powstaje ona przez dziedziczenie lub wspólny zakup nieruchomości. W ramach współwłasności ułamkowej każdy z właścicieli ma możliwość sprzedania swojego udziału, co nie jest tak proste w przypadku współwłasności łącznej bez formalnego zniesienia współwłasności.

Jakie są tryby zniesienia współwłasności nieruchomości?

Wybór sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości zależy od współwłaścicieli. Osoby, które chcą znieść współwłasność nieruchomości, mogą wybrać jeden z dopuszczalnych przez ustawodawcę trybów. Jeśli współwłaściciele zgadzają się zarówno co do faktu zakończenia współwłasności, jak i co do metody jej zniesienia, mogą wybrać umowne zniesienie współwłasności. W sytuacji, gdy osiągnięcie porozumienia jest niemożliwe, jedynym rozwiązaniem pozostaje postępowanie sądowe, które formalnie zakończy współwłasność (sądowe zniesienie współwłasności).

Współwłasność można znieść w dowolnym momencie, ponieważ nie istnieją ustawowe ograniczenia czasowe, które by to uniemożliwiały. Zgodnie z art. 220 kodeksu cywilnego, roszczenie o zniesienie współwłasności się nie przedawnia. Co więcej, ustawodawca dopuszcza możliwość umownego wyłączenia prawa do żądania zniesienia współwłasności na okres maksymalnie pięciu lat. Umowa wyłączająca możliwość żądania zniesienia współwłasności nie musi być zawarta w żadnej specjalnej formie prawnej, jednak ze względów dowodowych zalecane jest, aby była to forma pisemna. Po upływie pięciu lat istnieje możliwość przedłużenia umowy o kolejne pięcioletnie okresy.

Jak przebiega zniesienie współwłasności u notariusza?

Osoby, które zdecydowały się na umowne zniesienie współwłasność, muszą stawić się w kancelarii notarialnej. Absencja któregokolwiek współwłaściciela spowoduje, że przeprowadzenie czynności będzie niemożliwe. Ważne jest, aby w chwili sporządzania aktu notarialnego strony posiadały wszystkie potrzebne dokumenty. Jedną z głównych zalet przeprowadzenia procedury u notariusza jest uniknięcie długotrwałego i często kosztownego postępowania sądowego. Należy pamiętać, że z rozwiązania tego mogą skorzystać jedynie współwłaściciele, którzy wyrazili zgodę na zakończenie współwłasności oraz porozumieli się w sprawie metody podziału nieruchomości.
Podczas procesu umownego zniesienia współwłasności, notariusz sporządza akt notarialny. Dokument ten zawiera szczegółowy opis nieruchomości i udziałów, a także dokładnie określa prawa i obowiązki każdego ze współwłaścicieli. Dodatkowo, w akcie notarialnym znajdują się informacje dotyczące sposobu podziału nieruchomości oraz precyzyjne wskazanie, które części nieruchomości zostają przypisane poszczególnym współwłaścicielom.
Do wniosku o umowne zniesienie współwłasności nieruchomości należy dołączyć szereg istotnych dokumentów. Wśród nich znajduje się akt własności, który potwierdza prawa do nieruchomości. Ważne są również umowy regulujące korzystanie z nieruchomości, a także wszelkie dokumenty potwierdzające uregulowanie zobowiązań finansowych związanych z nieruchomością. Niezbędne jest także złożenie oświadczeń wszystkich współwłaścicieli, które potwierdzają ich zgodę na podział nieruchomości.

Kiedy należy przeprowadzić sądowe zniesienie współwłasności?

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości jest konieczne, gdy współwłaściciele nieruchomości nie mogą porozumieć się co do jej podziału. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wyjść każdy ze współwłaścicieli. Ważne jest, że żądanie zniesienia współwłasności nie musi obejmować całej nieruchomości. Możliwe jest także częściowe zniesienie współwłasności – będzie tak np. przy roszczeniu o podział pojedynczej działki gruntowej, stanowiącej część większej nieruchomości.

Rozpoczęcie postępowania sądowego inicjuje wniosek o zniesienie współwłasności. Składa się go do sądu właściwego ze względu na położenia nieruchomości. Po złożeniu wniosku sąd zwołuje rozprawę, podczas której bada okoliczności sprawy i ustala warunki, na jakich nieruchomość zostanie podzielona między byłych współwłaścicieli. Proces ten zazwyczaj trwa dłużej niż procedura umownego zniesienia współwłasności za pośrednictwem notariusza.
W trakcie tego postępowania sądowego konieczne jest dostarczenie odpowiednich dokumentów. Wymagane są między innymi aktualny akt notarialny nieruchomości, ewentualne umowy dotyczące wcześniejszego podziału nieruchomości, jak również inne dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości i jej status prawny.

W jaki sposób można znieść współwłasności nieruchomości

Istnieją trzy główne metody zniesienia współwłasności nieruchomości:
Fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli — nieruchomość jest dzielona na wydzielone części, z których każda przypada jednemu z właścicieli.
Przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli — cała nieruchomość zostaje przekazana jednej osobie, często w zamian za odpowiednie rekompensaty finansowe dla pozostałych stron.
Sprzedaż nieruchomości na licytacji — nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskane środki są dzielone równo lub proporcjonalnie do udziałów między byłymi współwłaścicielami.

Ad 1. Fizyczny podział nieruchomości jest najtańszym i najczęściej stosowanym sposobem zniesienia współwłasności. Przykładowo metodą tą możemy podzielić nieruchomość gruntową lub budynek poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali. Nie zawsze jednak fizyczny podział nieruchomości jest możliwy. Dzieje się tak wtedy, gdy podział okazuje się sprzeczny z prawem lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, albo gdy powoduje znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości. Ponadto podział nieruchomości jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy jest zgodny z obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad 2. Przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli to kolejna metoda, z której można skorzystać przy zniesieniu współwłasności nieruchomości. W takim przypadku nowy właściciel jest zobowiązany do wyrównania finansowego wobec pozostałych współwłaścicieli oraz zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeśli zniesienie współwłasności odbywa się na drodze umownej, strony ustalają między sobą wysokość oraz terminy spłaty. Istnieje również możliwość, że własność zostanie przyznana jednemu ze współwłaścicieli bez konieczności spłaty tzw. nieodpłatne przekazanie własności. W przypadku, gdy sprawa trafia do sądu, to sąd określa obowiązek spłaty, w tym termin i sposób dokonania płatności.

Ad 3. Sprzedaż nieruchomości na licytacji i podział uzyskanych środków proporcjonalnie do posiadanych udziałów przez współwłaścicieli jest ostatnim sposobem zniesienia współwłasności. Jest to najbardziej kosztowna metoda, ponieważ współwłaściciele nieruchomości muszą dodatkowo sfinansować koszty przeprowadzenia licytacji przez komornika. Taka sprzedaż może mieć miejsce zarówno w ramach umowy między współwłaścicielami, jak i w wyniku orzeczenia sądowego. W przypadku umownego zniesienia współwłasności, strony mają swobodę w ustalaniu warunków sprzedaży i podziału środków. Natomiast w procedurze sądowej, sąd może zdecydować się na sprzedaż nieruchomości, jeśli fizyczny podział jest niemożliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie przejąć nieruchomości na własność.

Umowne czy sądowe — które zniesienie współwłasności wybrać?

Decyzja o wyborze między umownym a sądowym zniesieniem współwłasności często zależy od relacji między współwłaścicielami. Jeśli współwłaściciele są w stanie osiągnąć konsensus, zniesienie współwłasności na drodze umownej jest zwykle szybszą i mniej skomplikowaną opcją. W takim przypadku wszyscy zainteresowani muszą zgadzać się nie tylko na sam fakt zniesienia współwłasności, ale również na zakres tego zniesienia oraz na sposób jego przeprowadzenia. Aby umowne zniesienie współwłasności było ważne, musi mieć formę aktu notarialnego. Wybierając sądowe zniesienie współwłasności, należy liczyć się z tym, że sąd może zdecydować o sposobie zniesienia nieruchomości, o ile strony postępowania nie złożyły wniosku o zgodny podział nieruchomości.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności jest instytucją prawa, która pozwala współwłaścicielom stać się samodzielnymi posiadaczami danej nieruchomości lub jej części. Osoby, które zdecydują się skorzystać z tego rozwiązania, mogą wybrać umowne lub sądowe zniesienie współwłasności. Z pierwszego z nich skorzystać mogą jedynie współwłaściciele, którzy zgadzają się jednakowo w kwestii faktu zniesienia współwłasności, jak i sposobu jej zniesienia. Postępowanie u notariusza jest krótsze i mniej skomplikowane. Sądowe zniesienie współwłasności jest rozwiązaniem stosowanym w przypadkach, gdy współwłaściciele nie mogą osiągnąć porozumienia co do zniesienia współwłasności. Sędzia w toku postępowania może w niektórych przypadkach zadecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanych środków między współwłaścicieli.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

W dzisiejszych czasach zakup nieruchomości bardzo często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Kluczowym elementem zabezpieczenia takiego zobowiązania finansowego jest hipoteka — prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz wierzyciela, które w praktyce zapewnia bankowi pierwszeństwo w zaspokojeniu wierzytelności z nieruchomości w przypadku niewywiązania się dłużnika z umowy kredytowej.

Proces wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest niezbędnym krokiem w ustanowieniu tego zabezpieczenia, a jego prawidłowe przeprowadzenie stanowi gwarancję prawidłowości i bezpieczeństwa transakcji zarówno dla dłużnika, jak i dla wierzyciela. Chcesz wiedzieć, jak przebiega proces złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej? Przeczytaj uważnie poniższy tekst.

Czym jest hipoteka i księga wieczysta?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które ustanawia się w celu skutecznego zabezpieczenia wierzytelności pochodzącej z konkretnego stosunku prawnego. Takie prawo uprawnia wierzyciela do zaspokojenia swoich roszczeń bezpośrednio z wartości mienia, niezależnie od tego, kto jest jego aktualnym właścicielem. Co istotne, ustanowienie hipoteki zapewnia wierzycielowi pierwszeństwo w zaspokojeniu wierzytelności przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela danego mienia. Najczęściej o hipotece mówimy przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Aby formalnie zabezpieczyć wierzytelność, konieczne jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Wpis hipoteki to najważniejszy krok, który potwierdza istnienie tego prawa i jego skuteczność.

Księga wieczysta jest to publiczny i ogólnodostępny dokument, który odgrywa ważną rolę w procesie udzielania kredytu. Księga wieczysta prowadzona jest przez właściwy sąd rejonowy, który przypisuje jej unikatowy numer. Znajdują się w niej informacje na temat danej nieruchomości, które możemy wykorzystać podczas podejmowania decyzji o zakupie mieszkania lub podejmowania decyzji o przyjęciu spadku z nieruchomości. Właściciel nieruchomości, chcąc ustanowić hipotekę, musi zadbać o poprawne wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Bez wpisu hipoteki do księgi wieczystej, hipoteka nie wywołuje skutków prawnych wobec osób trzecich, co może wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji.

Jakie informacje znajdują się w księdze wieczystej?

Księga wieczysta dzieli się na cztery działy. Zawiera m.in.:

• informacje na temat właściciela nieruchomości (te dane są dostępne w dziale II księgi wieczystej),
• adres, numer działki, liczbę pomieszczeń oraz metraż nieruchomości,
• informacje nt. obciążeń nałożonych na nieruchomość i ich wysokość,
• informacje dotyczące hipoteki.

Jaki jest cel wpisu do księgi wieczystej?

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nie tylko formalizuje zabezpieczenie kredytu, ale także stanowi ważne źródło informacji dla potencjalnych nabywców nieruchomości czy innych instytucji finansowych. Dzięki temu każda zainteresowana zakupem nieruchomości osoba może w łatwy sposób zweryfikować jej stan prawny. Ma to istotny wpływ na bezpieczeństwo i transparentność branży zajmującej się obrotem nieruchomościami.

Aby zapewnić aktualność i prawidłowość danych odzwierciedlających stan prawny nieruchomości, konieczne jest dokonywanie wpisów do księgi wieczystej przy każdej zmianie, która na ten stan wpływa. Każda modyfikacja, tak jak nabycie własności, czy ustanowienie hipoteki, wymaga jej formalnego zarejestrowania poprzez odpowiedni wpis.

Jak przebiega proces wpisu hipoteki do księgi wieczystej?

Kredytobiorca może samodzielnie dokonać czynność wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W tym celu konieczne jest wypełnienie i złożenie odpowiedniego formularza (KW – WPIS), który dostępny jest zarówno online na oficjalnej stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, jak i fizycznie w budynkach sądowych. Osoba starająca się o wpis do księgi wieczystej ma możliwość złożenia wniosku bezpośrednio w sądzie wieczystoksięgowym lub wysłania go drogą pocztową.

W niektórych przypadkach zgodnie z prawem obowiązek złożenia wniosku spoczywa na notariuszu, co ma miejsce m.in. przy aktach przeniesienia własności nieruchomości czy dokonaniu zmian w zakresie praw już wpisanych do księgi wieczystej, jak na przykład zmiana obciążeń czy zrzeczenie się określonych praw.

Konieczne jest dokładne i czytelne wypełnienie każdego pola formularza, najlepiej drukowanymi literami. W sytuacji, gdy pojawiają się trudności z poprawnym wypełnieniem dokumentu, warto skorzystać ze wzoru wniosku, który jest udostępniony na oficjalnych stronach internetowych urzędów państwowych. Korzystanie z tak przygotowanego szablonu ułatwia prawidłowe uzupełnienie wniosku, minimalizując ryzyko popełnienia błędów.

W formularzu muszą się znaleźć informacje dotyczące wnioskodawcy oraz nieruchomości objętej wnioskiem taki jak numer księgi wieczystej lub adres nieruchomości. Ponadto do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości muszą być dołączone odpowiednie dokumenty, które będą stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej. Wymagane jest złożenie wniosku w dwóch kopiach.

Ile trzeba czekać na wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Przepisy nie precyzują, w jakim czasie sądy muszą dokonywać wpisów do ksiąg wieczystych. W efekcie, czas oczekiwania na realizację wniosku może się znacznie różnić – w niektórych sądach trwa to tylko kilka dni, a w innych nawet kilkanaście miesięcy. Informacje na temat przewidywanego czasu oczekiwania można znaleźć na stronie internetowej danego sądu lub uzyskać je telefonicznie poprzez infolinię.

Opóźnienia często wynikają z błędów po stronie wnioskodawców. Do najczęstszych należą:

• brak podpisu,
• wpłata nieodpowiedniej kwoty,
• niekompletna dokumentacja.

W takich przypadkach sąd wyznacza wnioskodawcy 7 dni na uzupełnienie braków.

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej nieruchomości?

Zasady dotyczące opłat określa Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. O kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Wysokość opłat zależy od rodzaju czynności i przedstawia się następująco:

• Założenie księgi wieczystej – 100 zł (w sytuacjach, gdy nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej).
• Wpis prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego – 200 zł. Jeśli wniosek obejmuje wpis udziału w prawie, opłata wynosi część stawki proporcjonalnie do wysokości udziału, jednak nie mniej niż 100 zł.
• Wpis hipoteki na podstawie zaświadczenia banku, oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki, tytułu wykonawczego lub postanowienia sądowego – 200 zł.
• Odpisy księgi wieczystej – za wnioski złożone elektronicznie z możliwością samodzielnego wydruku zapłacimy: 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny.

Jak można uiścić opłatę za wpis do księgi wieczystej?

Opłaty za wpis można uiścić na trzy sposoby. Pierwszy sposobem jest przelew na rachunek sądu, wówczas należy dostarczyć wydruk potwierdzenia przelewu. Drugim sposobem jest gotówka w kasie sądu. Po dokonaniu płatności pracownik wyda potwierdzenie na etykietach samoprzylepnych. Ostatnim jest platforma e-Płatności (https://oplaty.ms.gov.pl/). e-Znak można okazać bezpośrednio na urządzeniu mobilnym, bez konieczności jego drukowania.

Jakie dokumenty są wymagane przy składaniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Składając w sądzie wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, kredytobiorca musi mieć ze sobą następujące dokumenty:

• oświadczenia właściciela nieruchomości, o ustawieniu hipoteki umownej i podpisaniu umowy kredytowej,
• oświadczenie banku, który potwierdza ustanowienie hipoteki na nieruchomości,
• oświadczenie banku o udzieleniu kredytu hipotecznego.

Jak odebrać potwierdzenie ustanowienia hipoteki?

Powiadomienie o wpisaniu hipoteki zostanie wysłane na adres, który podałeś we wniosku. Pismo to informuje wyłącznie o dokonanych zmianach, a nie o pełnym, aktualnym stanie prawnym nieruchomości.

Po dokonaniu wpisu można samodzielnie sprawdzić jego treść i wydrukować odpis z księgi wieczystej (KW) z widoczną hipoteką. Służy do tego system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Należy jednak pamiętać, że taki samodzielny wydruk ma charakter informacyjny i nie jest dokumentem urzędowym wydanym przez sąd.

Aby uzyskać dokument o mocy urzędowej (pełny odpis KW lub wyciąg z Działu IV), należy uiścić opłatę i złożyć wniosek w jeden z następujących sposobów:

• Osobiście: W wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości.
• Korespondencyjnie: Wysyłając stosowny wniosek do ww. sądu.

Online: Poprzez stronę ekw.ms.gov.pl, składając elektroniczny wniosek do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

Czy jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, możemy starać się o kredyt hipoteczny?

Zgodnie z przepisami prawa, szczególnie art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku, kluczowym warunkiem w przypadku ustanowienia hipoteki jest dokonanie zgodnego z przepisami prawa wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości.

W sytuacji, gdy interesująca nas nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, ubieganie się o kredyt hipoteczny nadal jest możliwe. Banki zazwyczaj zgadzają się na udzielenie kredytu pod warunkiem, że nabywca zobowiąże się do jak najszybszego założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości oraz wpisania do niej zabezpieczenia hipotecznego.

Aby przeprowadzić te działania, bank ustala określony czas, w którym nabywca musi dopełnić formalności. Do momentu spełnienia tego warunku, kredytobiorca musi pokryć koszty dodatkowego ubezpieczenia – Ubezpieczenie pomostowe tymczasowo zabezpiecza kredyt, ale jednocześnie zwiększa całkowity koszt kredytowania. Musimy pamiętać, że nasza hipoteka to podstawowe zabezpieczenie kwoty zaciągniętego kredytu, dlatego bank niezwłocznie dąży do uzyskania zabezpieczenia kredytu, jakim jest ustanowiona hipoteka – potwierdzenie wierzytelności hipotecznej.

Takie okoliczności najczęściej występują przy zakupie mieszkań bezpośrednio od dewelopera, gdzie możliwość założenia księgi wieczystej dla indywidualnego lokalu mieszkalnego pojawia się dopiero po ukończeniu całego procesu budowlanego, lub w przypadku nabywania nieruchomości spółdzielczych.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej przez notariusza

Wpisu hipoteki do księgi wieczystej może dokonać również notariusz. Jeżeli kupujemy daną nieruchomość, notariusz w umowie sprzedaży nieruchomości zawiera oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Warto pamiętać, że w przypadku czynności cywilnoprawnych zawartych w formie aktu notarialnego na notariuszu ciąży obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych) oraz złożenie stosownej deklaracji w Urzędzie Skarbowym. Notariusz pobiera również taksę notarialną, której wysokość jest zależna od wartości hipoteki.

Podsumowanie

Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest publicznym potwierdzeniem zabezpieczenia kredytu, co zwiększa zaufanie w obrocie nieruchomościami i zapewnia ochronę praw własności. Proces wpisu hipoteki do księgi wieczystej wymaga dokładnego przestrzegania określonych przepisów oraz procedur. Aby wpisać hipotekę do ksiąg wieczystych, niezbędne jest przygotowanie i zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów oraz precyzyjne wypełnienie wniosku. Ważne jest, aby pamiętać, że proces ten może być ułatwiony przez skorzystanie z usług notariusza, który nie tylko pomoże w przygotowaniu i złożeniu dokumentów, ale również może zająć się kwestiami podatkowymi.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest istotnym dokumentem, który bywa jednym z etapów w procesie zawarcia umowy docelowej. Stanowi ona zabezpieczenie interesów obu stron, określając warunki i zasady transakcji oraz stwarzając podstawy do późniejszego zawarcia umowy finalnej. Warto zatem dokładnie zrozumieć, co powinna zawierać taka umowa, aby uniknąć nieporozumień i sporów w przyszłości.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej kupna mieszkania? Na co zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź!

Czym jest umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (zarówno kupujący, jak i sprzedający). Jest to więc pewnego rodzaju deklaracja obu stron, które zobowiązują się do dokonania transakcji docelowej i określają, pod jakimi warunkami nastąpi ten proces. Więcej o umowie przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym w artykule 389.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?

Najczęściej umowę przedwstępną strony zawierają wówczas, gdy zakup nieruchomości ma być finansowany poprzez kredyt hipoteczny lub potencjalny kupujący nie może do zakupu nieruchomości przystąpić od razu.

Banki udzielające kredytów zazwyczaj wymagają przedstawienia takiego dokumentu, co ma stanowić zapewnienie, że dojdzie do zakupu danej nieruchomości. Umowa przedwstępna kupna mieszkania bywa więc często podstawą uruchomienia kredytu i jest zabezpieczeniem dla obu stron.

Zawarcie umowy przedwstępnej praktykowane jest również w wielu innych okolicznościach. Taki dokument może być zawarty zarówno w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Jeżeli mieszkanie kupowane jest od dewelopera, umowa przedwstępna nazywana jest umową deweloperską. Deweloper zobowiązuje się w niej, że po zakończonej budowie ustanowi odrębną własność lokalu i przeniesie go na nabywcę.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla obu stron jest jednak podpisanie jej w formie aktu notarialnego. Co prawda, wiąże się to z większymi kosztami, ale jest pewnego rodzaju gwarancją w sytuacji, gdy dojdzie do próby uchylenia się od zawarcia umowy przez sprzedającego lub dojdzie do innych niejasności. Wówczas można swoich praw, wynikających z umowy, dochodzić przed sądem.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna? Dane stron umowy oraz datę, tytuł i miejsce podpisania dokumentu, przedmiot umowy, podpisy obu stron umowy oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Powinna ona obejmować wartość lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Nabywca powinien także dokładnie zweryfikować prawo własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zabezpieczenie w formie zaliczki lub zadatku, płatne przez kupującego na rzecz osoby sprzedającej nieruchomość wraz z określeniem terminu wpłaty. Warto też zadbać o zastrzeżenie odszkodowania lub kary umowne w przypadku rozwiązania umowy, lub gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze swojego obowiązku.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zapis odnoszący się do prawa odstąpienia od umowy, zgodnie z artykułem 395 Kodeksu cywilnego.

Czy wskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest obowiązkowe?

W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej wybrać datę dzienną.

Najważniejsze informacje dotyczące wskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia docelowej umowy znajdziemy w artykule 389 Kodeksu cywilnego. Artykuł ten mówi o tym, iż w przypadku, gdy termin, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy końcowej, nie został oznaczony, powinna być ona podpisana w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia docelowej umowy przyrzeczonej. Natomiast jeśli obie strony umowy uprawnione są do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin podpisania dokumentu, strony wiąże termin wyznaczony przez osobę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Ponadto trzeba być świadomym, iż w przypadku, w którym w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma możliwości żądania zawarcia takiej umowy.

Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie nabywcy

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, na które bierzemy kredyt, jest dla nas jako nabywcy swego rodzaju zabezpieczeniem. Osoba kupująca mieszkanie powinna dążyć do umieszczenia w umowie zapisu, który zwolni ją z roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy nie dostanie kredytu lub kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna – czy jest wiążąca?

Każda osoba zainteresowana zakupem danego mieszkania chce mieć pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu klientowi. Sprzedający natomiast oczekuje, że znalazł już klienta i nie musi podejmować wysiłków, by szukać kolejnych zainteresowanych transakcją. Czy jednak umowa przedwstępna kupna mieszkania jest wiążąca? Umowa przedwstępna jest dopiero oświadczeniem woli, w którym zarówno kupujący, jak i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy docelowej. Deklaracja ta jednak nie jest gwarancją tego, że transakcja dojdzie do skutku.

Warto podkreślić, że duże znaczenie ma forma zawarcia umowy przedwstępnej. To od niej będą zależeć skutki wynikające z potencjalnego odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron. W przypadku, gdy umowa przedwstępna zostanie przygotowana w formie aktu notarialnego, możliwe będzie żądanie zadośćuczynienia z tytułu poniesionej szkody lub żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wniesienie sprawy do sądu. Jest to więc swego rodzaju zabezpieczenie dla obu stron, gwarantujące pewne możliwości prawne do zobligowania drugiej strony do wywiązania się ze zobowiązań.

Musimy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości, z tego powodu też nie upoważnia osoby kupującej do zamieszkania lokalu. Osoba kupująca staje się właścicielem mieszkania dopiero w momencie podpisania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wówczas też nabywa ona prawa własności.

Kiedy możliwe jest zerwanie umowy przedwstępnej?

Rozwiązanie umowy przedwstępnej możliwe jest, jeżeli zawarto w niej zapis stanowiący o prawie do odstąpienia od umowy przez jedną lub obie ze stron. Paragraf z informacją o możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej powinien dokładnie określać zarówno warunki zerwania takiej umowy, jak i konsekwencje wynikające z rezygnacji z podpisania dokumentu. Jeżeli w umowie nie widnieje taki zapis, obowiązują nas przepisy Kodeksu cywilnego.

Roszczenia wynikające z tytułu umowy przedwstępnej wygasają po roku od momentu, w którym powinna być zawarta umowa przyrzeczona.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania będzie nieważna m.in. w przypadku, gdy w jej skład nie wchodzą istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie zostaną w niej określone ceny oraz zasady jej ustalenia. Za nieobowiązującą można ją uznać również wówczas, gdy nie zostaną w niej zawarte niezbędne dane dotyczące sprzedającego oraz nabywcy.

Sporządzenie umowy przedwstępnej możliwe jest w dowolnej formie (chociaż nie każda będzie korzystna dla obu stron), dlatego nie jest to podstawa do unieważnienia dokumentu. Niemniej to właśnie od formy, w jakiej zawarliśmy umowę przedwstępną, będą zależeć skutki wynikające z odmówienia podpisania umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego – potrzebne dokumenty

Jak już wiemy, umowa przedwstępna sporządzona u notariusza zabezpiecza nas w przypadku zerwania umowy i daje prawo do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej lub do odszkodowania (można wystąpić tylko z jednym roszczeniem związanym z zawarciem umowy przyrzeczonej lub związanym z odszkodowaniem). Dla przykładu, jeśli wystąpimy o odszkodowanie i sąd wyda postanowienie o wypłaceniu odszkodowania, nie możemy ubiegać się o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zdecydowaliśmy się udać do notariusza, zabierzmy ze sobą dowód tożsamości, odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i dokumenty urzędowe, które się do niej odnoszą.

Wysokość taksy notarialnej ustalana jest indywidualnie i może zależeć od wielu czynników, w tym np. od wartości nieruchomości, ilości odebranych od notariusza wypisów aktu notarialnego czy konieczności dokonania wpisów w księgach wieczystych.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać takie elementy jak tytuł, miejsce i datę zawarcia umowy, pełne dane obu stron, przedmiot sprzedaży, podpisy obu stron, uzgodnioną cenę czy termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym w zwykłej formie pisemnej. Najbezpieczniej jednak sporządzić ją w postaci aktu notarialnego, który w razie problemów będzie podstawą do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Umowa dożywocia jest umową cywilno-prawną, na mocy której właściciel nieruchomości decyduje się przenieść jej własność na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę. Musi być podpisana w ściśle określonej formie pod rygorem nieważności. Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia niesie ze sobą określone skutki prawne. W wyjątkowych sytuacjach możliwa jest zmiana uprawnień wynikających z umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych świadczeń. Czym jest umowa dożywocia? Co powinno się znajdować w umowie o dożywocie? Czy można rozwiązać umowę dożywocia? O tym dowiesz się poniżej.

TL;DR – Co to jest umowa dożywocia i na czym polega?

Umowa dożywocia to cywilno-prawna alternatywa dla dziedziczenia lub darowizny, która zapewnia zbywcy dożywotnią opiekę w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę.

1. Istota i forma prawna

• Definicja: Zbywca (dożywotnik) przenosi własność nieruchomości na nabywcę w zamian za jego dożywotnie utrzymanie i opiekę (obejmujące np. mieszkanie, wyżywienie, opał, ubrania i koszty pochówku).
• Forma: Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, aby miała moc prawną.
• Obowiązki (ustawowe): Jeśli umowa nie określa szczegółów, nabywca ma obowiązek przyjąć dożywotnika pod swój dach i zapewnić mu należytą pomoc w chorobie.

2. Kluczowe konsekwencje prawne

3. Aspekty dodatkowe

• Sprzedaż nieruchomości: Jeżeli nabywca zbył nieruchomość, dożywotnikowi wciąż przysługuje prawo dożywocia, ale może żądać zamiany tego prawa na dożywotnią rentę od sądu.

Ruchomości: Umowa przenosi tylko nieruchomość. Ruchomości (meble, sprzęty) znajdujące się w nieruchomości podlegają dziedziczeniu po dożywotniku.

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia uregulowana jest w kodeksie cywilnym w art. 908–916. Zgodnie z zawartymi w nim przepisami jedna ze stron umowy (dożywotnik) decyduje się na przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę. Z kolei nabywca nieruchomości zobowiązany jest dożywotnio utrzymywać zbywcę. Pod rygorem nieważności umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Dokładne obowiązki nabywcy względem dożywotnika powinny być zawarte w umowie dożywocia. W przypadku braku takich zapisów uważa się, że nabywca nieruchomości przyjmie zbywcę pod swój dach oraz zapewni mu m.in. mieszkanie, wyżywienie, opał oraz ubrania. Dożywotnikiem może być wyłącznie osoba fizyczna, natomiast nabywcą nieruchomości może być dowolny podmiot. Prawo dożywocia można ustanowić dla kilku osób oraz na rzecz osoby bliskiej zbywcy (np. żony).

Co to znaczy „dożywotnie utrzymanie”?

Umową dożywocia można dowolnie określić, jakie konkretne obowiązki wobec dożywotnika będzie miał nabywca nieruchomości. W przypadku gdy strony umowy dożywocia nie uzgodniły między sobą, co dokładnie będzie wchodzić w zakres dożywotniego utrzymania, ustawodawca w art. 908 kodeksu cywilnego uściślił, iż dożywotnik powinien mieć zagwarantowaną należytą pomoc i opiekę w trakcie choroby.

Dodatkowo nabywca z własnych środków musi pokryć koszty pochówku dożywotnika odpowiadające lokalnym tradycjom. Strony umowy dożywocia powinny łączyć bliskie relacje osobiste. Są one gwarantem tego, że nabywca nieruchomości będzie w sposób rzetelny zajmował się zbywcą, a umowa o dożywocie nie ulegnie rozwiązaniu. Ponadto w umowie dożywocia mogą znajdować się zapisy, zgodnie z którymi zbywcy może przysługiwać służebność osobista lub użytkowanie.

Co warto wiedzieć? Prawo dożywocia jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu, wygasa z chwilą śmierci dożywotnika.

Co powinno się znajdować w umowie o dożywocie?

Oprócz obowiązków nabywcy względem dożywotnika w umowie o dożywocie należy również podać dane stron w szczególności numer i serię dowodu osobistego, numer PESEL czy miejsce zamieszkania, a także określić przedmiot umowy dożywocia podać dokładnie dzień, miesiąc i rok jego wydania. Ponadto do umowy dożywocia należy dołączyć m.in.:

• dokumenty świadczące o prawie własności nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie o niezaleganiu w podatku od nieruchomości.

Jakie są koszty podpisania umowy dożywocia?

W znakomitej części koszty sporządzenia umowy dożywocia uzależnione są od wartości nieruchomości stanowiącej jej przedmiot. Dodatkowo należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, którego kwota wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, taksę notarialną oraz opłatę sądową za dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Umowa dożywocia — zamiana na rentę

Gdy wzajemne stosunki zbywcy i nabywcy nieruchomości ulegną pogorszeniu lub gdy zobowiązany z tytułu umowy dożywocia zbył nieruchomość stanowiącą jej przedmiot, właściwy sąd może wydać decyzję o zamianie świadczeń określonych w umowie dożywocia na dożywotnią rentę. Wysokość renty uzależniona jest od wartości zobowiązań nałożonych na nabywcę nieruchomości. Wnioskować o zamianę prawa dożywocia na rentę może każda ze stron umowy lub w przypadku zbycia nieruchomości przez nabywcę tylko dożywotnik. W przypadku gdy sąd dokona zamiany prawa dożywocia na rentę, nieruchomość pozostaje własnością zobowiązanego z umowy o dożywocie.

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

Umowa dożywocia rozwiązuje się z mocy prawa z chwilą śmierci dożywotnika. Jednak ustawodawca przewidział wyjątkowe sytuacje, w których możliwe jest sądowe rozwiązanie umowy o dożywocie. Mogą o nie wnioskować obie strony umowy dożywocia.

Ponadto, jeżeli bezpośrednim skutkiem zawarcia umowy o dożywocie jest niewypłacalność zbywcy, nabywca nieruchomości może wnioskować o uznania umowy dożywocia za bezskuteczną w ciągu 5 lat od podpisania umowy dożywocia.

Umowa dożywocia a zachowek

Jeżeli chcemy przenieść własność nieruchomości gruntowej na konkretny podmiot oraz jednocześnie pozbawić zachowku ustawowych spadkobierców podpiszmy umowę dożywocia. Sporządzenie umowy dożywocia gwarantuje, że w razie śmierci dożywotnika osoby, którym przysługuje prawo do zachowku, nie mogą żądać od nabywcy nieruchomości zapłaty przewidzianej prawem części spadku. Jeżeli zdecydujemy się przenieść własność danej nieruchomość za pomocą umowy darowizny, przyszli spadkobiercy dożywotnika mogą żądać od nabywcy nieruchomości wypłacenia im zachowku.

Umowa dożywocia — co jeszcze musimy o niej wiedzieć

Jeżeli posiadamy mieszkanie, które obciążone jest prawem dożywocia i chcemy je sprzedać, musimy w ogłoszeniu o zbyciu nieruchomości zawrzeć informację o istnieniu takiego prawa. Kupujący powinni mieć wiedzę o sporządzonej umowie dożywocia. Ponadto dożywotnikowi przysługiwać będzie w takim przypadku możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę o wartości odpowiadającej temu prawu.

W momencie, gdy małżonkowie posiadający wspólność majątkową rozwodzą się, nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie również zostanie podzielona, gdyż stanowi wspólną własność małżonków.

Umowa dożywocia przenosi na nabywcę jedynie nieruchomość. Wszystkie znajdujące się w niej ruchomości (meble, dzieła sztuki, sprzęt elektroniczny) z chwilą śmierci dożywotnika podlegają dziedziczeniu. Zobowiązany do dożywotniego utrzymania zbywcy nie może rozporządzać rzeczami zmarłego zbywcy.

Podsumowanie

Ponieważ przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość, musi być ona obligatoryjnie sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa o dożywocie nie zawiera konkretnych uprawnień, które będą przysługiwać dożywotnikowi, nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako współmieszkańca, a także zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli relacje łączące strony ulegną znacznemu pogorszeniu, możliwe jest rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd lub zamiana na dożywotnią rentę.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.