Wpis hipoteki do księgi wieczystej — krok po kroku

Wpis hipoteki do księgi wieczystej — krok po kroku

wpis hipoteki do księgi wieczystej - złożenie wniosku o kredyt hipotecznyW dzisiejszych czasach zakup nieruchomości bardzo często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Kluczowym elementem zabezpieczenia takiego zobowiązania finansowego jest hipoteka — prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz wierzyciela, które w praktyce zapewnia bankowi pierwszeństwo w zaspokojeniu wierzytelności z nieruchomości w przypadku niewywiązania się dłużnika z umowy kredytowej.

Proces wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest niezbędnym krokiem w ustanowieniu tego zabezpieczenia, a jego prawidłowe przeprowadzenie stanowi gwarancję prawidłowości i bezpieczeństwa transakcji zarówno dla dłużnika, jak i dla wierzyciela. Chcesz wiedzieć, jak przebiega proces złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej? Przeczytaj uważnie poniższy tekst.

Czym jest hipoteka i księga wieczysta?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które ustanawia się w celu skutecznego zabezpieczenia wierzytelności pochodzącej z konkretnego stosunku prawnego. Takie prawo uprawnia wierzyciela do zaspokojenia swoich roszczeń bezpośrednio z wartości mienia, niezależnie od tego, kto jest jego aktualnym właścicielem. Co istotne, ustanowienie hipoteki zapewnia wierzycielowi pierwszeństwo w zaspokojeniu wierzytelności przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela danego mienia. Najczęściej o hipotece mówimy przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Aby formalnie zabezpieczyć wierzytelność, konieczne jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Wpis hipoteki to najważniejszy krok, który potwierdza istnienie tego prawa i jego skuteczność.

Księga wieczysta jest to publiczny i ogólnodostępny dokument, który odgrywa ważną rolę w procesie udzielania kredytu. Księga wieczysta prowadzona jest przez właściwy sąd rejonowy, który przypisuje jej unikatowy numer. Znajdują się w niej informacje na temat danej nieruchomości, które możemy wykorzystać podczas podejmowania decyzji o zakupie mieszkania lub podejmowania decyzji o przyjęciu spadku z nieruchomości. Właściciel nieruchomości, chcąc ustanowić hipotekę, musi zadbać o poprawne wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Bez wpisu hipoteki do księgi wieczystej, hipoteka nie wywołuje skutków prawnych wobec osób trzecich, co może wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Jakie informacje znajdują się w księdze wieczystej?

Księga wieczysta dzieli się na cztery działy. Zawiera m.in.:

  • informacje na temat właściciela nieruchomości (te dane są dostępne w dziale II księgi wieczystej),
  • adres, numer działki, liczbę pomieszczeń oraz metraż nieruchomości,
  • informacje nt. obciążeń nałożonych na nieruchomość i ich wysokość,
  • informacje dotyczące hipoteki.

Jaki jest cel wpisu do księgi wieczystej?

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nie tylko formalizuje zabezpieczenie kredytu, ale także stanowi ważne źródło informacji dla potencjalnych nabywców nieruchomości czy innych instytucji finansowych. Dzięki temu każda zainteresowana zakupem nieruchomości osoba może w łatwy sposób zweryfikować jej stan prawny. Ma to istotny wpływ na bezpieczeństwo i transparentność branży zajmującej się obrotem nieruchomościami.

Aby zapewnić aktualność i prawidłowość danych odzwierciedlających stan prawny nieruchomości, konieczne jest dokonywanie wpisów do księgi wieczystej przy każdej zmianie, która na ten stan wpływa. Każda modyfikacja, tak jak nabycie własności, czy ustanowienie hipoteki, wymaga jej formalnego zarejestrowania poprzez odpowiedni wpis.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej

Jak przebiega proces wpisu hipoteki do księgi wieczystej?

Kredytobiorca może samodzielnie dokonać czynność wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W tym celu konieczne jest wypełnienie i złożenie odpowiedniego formularza (KW – WPIS), który dostępny jest zarówno online na oficjalnej stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, jak i fizycznie w budynkach sądowych. Osoba starająca się o wpis do księgi wieczystej ma możliwość złożenia wniosku bezpośrednio w sądzie wieczystoksięgowym lub wysłania go drogą pocztową.

W niektórych przypadkach zgodnie z prawem obowiązek złożenia wniosku spoczywa na notariuszu, co ma miejsce m.in. przy aktach przeniesienia własności nieruchomości czy dokonaniu zmian w zakresie praw już wpisanych do księgi wieczystej, jak na przykład zmiana obciążeń czy zrzeczenie się określonych praw.

Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej

Konieczne jest dokładne i czytelne wypełnienie każdego pola formularza, najlepiej drukowanymi literami. W sytuacji, gdy pojawiają się trudności z poprawnym wypełnieniem dokumentu, warto skorzystać ze wzoru wniosku, który jest udostępniony na oficjalnych stronach internetowych urzędów państwowych. Korzystanie z tak przygotowanego szablonu ułatwia prawidłowe uzupełnienie wniosku, minimalizując ryzyko popełnienia błędów.

W formularzu muszą się znaleźć informacje dotyczące wnioskodawcy oraz nieruchomości objętej wnioskiem taki jak numer księgi wieczystej lub adres nieruchomości. Ponadto do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości muszą być dołączone odpowiednie dokumenty, które będą stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej. Wymagane jest złożenie wniosku w dwóch kopiach.

Ile trzeba czekać na wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Przepisy nie precyzują, w jakim czasie sądy muszą dokonywać wpisów do ksiąg wieczystych. W efekcie, czas oczekiwania na realizację wniosku może się znacznie różnić – w niektórych sądach trwa to tylko kilka dni, a w innych nawet kilkanaście miesięcy. Informacje na temat przewidywanego czasu oczekiwania można znaleźć na stronie internetowej danego sądu lub uzyskać je telefonicznie poprzez infolinię.

Opóźnienia często wynikają z błędów po stronie wnioskodawców. Do najczęstszych należą:

  • brak podpisu,
  • wpłata nieodpowiedniej kwoty,
  • niekompletna dokumentacja.

W takich przypadkach sąd wyznacza wnioskodawcy 7 dni na uzupełnienie braków.

Dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Zasady dotyczące opłat określa Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. O kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Wysokość opłat zależy od rodzaju czynności i przedstawia się następująco:

  • Założenie księgi wieczystej – 100 zł (w sytuacjach, gdy nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej).
  • Wpis prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego – 200 zł. Jeśli wniosek obejmuje wpis udziału w prawie, opłata wynosi część stawki proporcjonalnie do wysokości udziału, jednak nie mniej niż 100 zł.
  • Wpis hipoteki na podstawie zaświadczenia banku, oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki, tytułu wykonawczego lub postanowienia sądowego – 200 zł.
  • Odpisy księgi wieczystej – za wnioski złożone elektronicznie z możliwością samodzielnego wydruku zapłacimy: 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny.

Jak można uiścić opłatę za wpis do księgi wieczystej?

Opłaty za wpis można uiścić na trzy sposoby. Pierwszy sposobem jest przelew na rachunek sądu, wówczas należy dostarczyć wydruk potwierdzenia przelewu. Drugim sposobem jest gotówka w kasie sądu. Po dokonaniu płatności pracownik wyda potwierdzenie na etykietach samoprzylepnych. Ostatnim jest platforma e-Płatności (https://oplaty.ms.gov.pl/). e-Znak można okazać bezpośrednio na urządzeniu mobilnym, bez konieczności jego drukowania.

Właściciel nieruchomości, dokumenty potrzebne do zawarcia umowy ustanowienia hipoteki

Jakie dokumenty są wymagane przy składaniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Składając w sądzie wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, kredytobiorca musi mieć ze sobą następujące dokumenty:

  • oświadczenia właściciela nieruchomości, o ustawieniu hipoteki umownej i podpisaniu umowy kredytowej,
  • oświadczenie banku, który potwierdza ustanowienie hipoteki na nieruchomości,
  • oświadczenie banku o udzieleniu kredytu hipotecznego.

wpis hipoteki do księgi wieczystej, wpis ustanowienia hipoteki na rzecz banku

Czy jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, możemy starać się o kredyt hipoteczny?

Zgodnie z przepisami prawa, szczególnie art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku, kluczowym warunkiem ustanowienia hipoteki jest dokonanie zgodnego z przepisami prawa wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości.

W sytuacji, gdy interesująca nas nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, ubieganie się o kredyt hipoteczny nadal jest możliwe. Banki zazwyczaj zgadzają się na udzielenie kredytu pod warunkiem, że nabywca zobowiąże się do jak najszybszego założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości oraz wpisania do niej zabezpieczenia hipotecznego.

Ustanowiona hipoteka w dziale II księgi wieczystej

Aby przeprowadzić te działania, bank ustala określony czas, w którym nabywca musi dopełnić formalności. Do momentu spełnienia tego warunku, kredytobiorca musi pokryć koszty dodatkowego ubezpieczenia – Ubezpieczenie pomostowe tymczasowo zabezpiecza kredyt, ale jednocześnie zwiększa całkowity koszt kredytowania. Musimy pamiętać, że nasza hipoteka to podstawowe zabezpieczenie kwoty zaciągniętego kredytu, dlatego bank niezwłocznie dąży do uzyskania zabezpieczenia kredytu, jakim jest ustanowiona hipoteka – potwierdzenie wierzytelności hipotecznej.

Takie okoliczności najczęściej występują przy zakupie mieszkań bezpośrednio od dewelopera, gdzie możliwość założenia księgi wieczystej dla indywidualnego lokalu mieszkalnego pojawia się dopiero po ukończeniu całego procesu budowlanego, lub w przypadku nabywania nieruchomości spółdzielczych.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej przez notariusza

Wpisu hipoteki do księgi wieczystej może dokonać również notariusz. Jeżeli kupujemy daną nieruchomość, notariusz w umowie sprzedaży nieruchomości zawiera oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Warto pamiętać, że w przypadku czynności cywilnoprawnych zawartych w formie aktu notarialnego na notariuszu ciąży obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych) oraz złożenie stosownej deklaracji w Urzędzie Skarbowym. Notariusz pobiera również taksę notarialną, której wysokość jest zależna od wartości hipoteki.

Przyspieszenie wpisu hipoteki, ustanowienie wpisu hipoteki, rozpatrzenie wniosku

Podsumowanie

Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest publicznym potwierdzeniem zabezpieczenia kredytu, co zwiększa zaufanie w obrocie nieruchomościami i zapewnia ochronę praw własności. Proces wpisu hipoteki do księgi wieczystej wymaga dokładnego przestrzegania określonych przepisów oraz procedur. Aby wpisać hipotekę do ksiąg wieczystych, niezbędne jest przygotowanie i zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów oraz precyzyjne wypełnienie wniosku. Ważne jest, aby pamiętać, że proces ten może być ułatwiony przez skorzystanie z usług notariusza, który nie tylko pomoże w przygotowaniu i złożeniu dokumentów, ale również może zająć się kwestiami podatkowymi.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Intercyza — co to jest i kiedy warto ją zawrzeć?

dwie postacie ludzkie dzielą między sobą dom

Małżeńska umowa majątkowa potocznie nazywana intercyzą sporządzana jest w celu zmiany relacji finansowych łączących małżonków. W zależności od potrzeb możliwe jest skonstruowanie umowy ograniczającej lub rozszerzającej wspólność ustawową, a także wprowadzającą zupełną rozdzielność majątkową lub jej zmodyfikowaną wersję — rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Dokonywanie zmian w stosunkach finansowych między mężem a żoną jest korzystne w kilku przypadkach. Sporządzenie intercyzy niesie z sobą również pewne konsekwencje, o których musisz wiedzieć, zanim podpiszesz umowę. Chcesz dowiedzieć się, czym jest intercyza i kiedy warto ją podpisać? Przeczytaj poniższy tekst.

Czym jest intercyza?

Intercyza jest to umowa małżeńska majątkowa, która umożliwia regulację stosunków majątkowych między stronami. Może być podpisana jednakowo przed zawarciem małżeństwa, jak i w trakcie trwania małżeństwa. Umowa może być sporządzona, jeśli między stronami obowiązuje zgoda w kwestii podziału majątku. Zawarcie intercyzy powoduje ustanowienie rozdzielności majątkowej albo rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków. Możliwe jest również ograniczenie lub rozszerzenie wspólności majątkowej, która z mocy prawa powstaje między małżonkami w chwili zawarcia małżeństwa. Niezależnie jednak od rodzaju intercyzy, musi być obligatoryjnie sporządzona w formie aktu notarialnego.

Co wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków?

Majątek nabyty przez męża i żonę w trakcie trwania małżeństwa, jeżeli nie ustalono inaczej, objęty jest wspólnością ustawową, do którego należą m.in.:

  1. Dochody uzyskiwane przez każdego z małżonków za wykonywaną pracę,
  2. Środki uzyskane z majątku osobistego każdego z małżonków,
  3. Środki uzyskane z majątku wspólnego każdego z małżonków,
  4. Pieniądze zgromadzone przez każdego z małżonków na koncie otwartego funduszu emerytalnego.

Z czego składa się majątek osobisty męża i żony?

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, a także:

  1. Prawa majątkowe nabyte w drodze dziedziczenia,
  2. Prawa majątkowe wynikające z zapisu lub darowizny,
  3. Prawa własności przemysłowej i prawa autorskie,
  4. Przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody,
  5. Prawa majątkowe przysługujące tylko jednemu małżonkowi,
  6. Przedmioty majątkowe uzyskane w zamian za składniki majątku osobistego,
  7. Przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków.

konsultacje w kancelarii notarialnej

Kiedy korzystne jest sporządzenie intercyzy?

Podpisanie umowy, która wprowadza rozdzielność majątkową, jest opłacalne, jeśli chcemy zminimalizować ryzyko wynikające z prowadzenia przez jednego z małżonków działalności gospodarczej. Przykładowo, jeśli mąż prowadzi firmę, konsekwencją złych decyzji biznesowych może być zadłużenie pozostałych członków rodziny oraz utrata całości majątku. Z chwilą podpisania intercyzy majątek małżonka nieposiadającego firmy jest chroniony, co znaczy, że wierzyciele nie mogą domagać się od niego spłaty zobowiązań.

Rozdzielność majątkowa jest również dobrym rozwiązaniem na wypadek rozwodu. Jeśli mąż z żoną dojdą do wniosku, że nie chcą dłużej pozostawać w związku małżeńskim, podpisanie umowy majątkowej małżeńskiej znacznie skróci proces rozwodowy. Sąd podczas rozprawy nie będzie wtedy zobowiązany dzielić majątku wspólnego, dzięki czemu unikniemy niepotrzebnego stresu oraz przyspieszymy całe postępowanie sądowe. Intercyzę warto również podpisać, gdy jeden z małżonków przez swój tryb życia naraża majątek rodzinny na roztrwonienie.

Jakie są wady rozdzielności majątkowej?

Konsekwencją zniesienia wspólności ustawowej jest obniżenie zdolności kredytowej. Jeżeli któryś z małżonków będzie chciał zaciągnąć kredyt w banku, jego potencjalna maksymalna wysokość będzie niższa niż gdyby nie podpisywał intercyzy. W przypadku ustanowienia rozdzielności majątkowej małżonkowie tracą również możliwość wspólnego rozliczenia się i muszą składać oddzielne deklaracje podatkowe.

Intercyza małżeńska nie chroni przed długami powstałymi przed datą podpisania umowy majątkowej. Jeśli mąż lub żona mają zobowiązania, które powstały, zanim sporządzono stosowną umowę u notariusza, drugi małżonek odpowiada swoim majątkiem, tak jakby sporządzenie intercyzy nie miało miejsca. Ponadto wierzyciel może domagać się spłacenia zaciągniętego długu przez drugiego małżonka, jeśli ten w chwili powstania zobowiązania nie został poinformowany o podpisaniu intercyzy.

podpisanie umowy u notariusza

Jakie są rodzaje małżeńskiej umowy majątkowej?

Strony podpisując intercyzę, mogą zgodnie z własnymi preferencjami ukształtować panujące między sobą stosunki finansowe. Zgodną wolą małżonków można:

  1. Ograniczyć wspólność ustawową,
  2. Rozszerzyć wspólność ustawową,
  3. Wprowadzić pełną rozdzielność majątkową,
  4. Ustanowić rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Ad 1 Ustawowa wspólność majątkowa może zostać ograniczona. Oznacza to, że wybrane składniki np. wynagrodzenie za pracę, które na skutek zawarcia małżeństwa powinny należeć do majątku wspólnego, będą od dnia podpisania intercyzy wchodzić w skład majątku osobistego. Jeżeli strony umowy zdecydują się podzielić między siebie wszystkie składniki majątku wspólnego mamy wtedy do czynienia z ustanowieniem całkowitej rozdzielności majątkowej.

Ad 2 Intercyzą można również rozszerzyć wspólność ustawową. Analogicznie jak w przypadku ograniczenia wspólności majątkowej małżonkowie mogą zdecydować, że z chwilą podpisania umowy składniki wchodzące w skład majątku osobistego każdego z małżonków traktowane będą jako część majątku wspólnego. Nie można jednak rozszerzyć wspólności majątkowej na wszystkie składniki majątku osobistego. Do praw majątkowych, które nie podlegają modyfikacji, zaliczamy m.in. prawa majątkowe niezbywalne czy prawa majątkowe wynikające z dziedziczenia.

Ad 3 Ustanowienie całkowitej rozdzielności majątkowej powoduje, że każdy małżonek ma do swojej dyspozycji jednakowo majątek uzyskany przed podpisaniem intercyzy, jak i po sporządzeniu umowy. Jeżeli intercyza wprowadzająca pełną rozdzielność majątkową została zawarta już w trakcie trwania małżeństwa majątek wspólny, który wypracowali małżonkowie, ulega podziałowi między nimi na równe części, chyba że strony ustalą inaczej.

Ad 4 Intercyza ustanawiająca rozdzielność z wyrównaniem dorobków jest podobna w swojej strukturze do całkowitej rozdzielności majątkowej. Strony podpisujące umowę nie posiadają majątku wspólnego oraz mogą samodzielnie rozporządzać swoim majątkiem osobistym. Jeśli umowa zostaje zawarta w trakcie trwania małżeństwa, małżonkowie dzielą się wspólnym majątkiem w częściach równych. Rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków wyróżnia się tym, że w chwili ustania rozdzielności majątkowej np. wskutek rozwodu małżonek, którego dorobek jest mniejszy, ma prawo żądać wyrównania dorobków. Dorobkiem nazywamy wzrost wartości majątku po wstąpieniu w związek małżeński. Jeśli małżonek umrze, do wyrównania dorobków dochodzi między spadkobiercami a żyjącym małżonkiem.

Intercyza a kwestia dziedziczenia

Umowa majątkowa małżeńska zawarta przez męża i żonę nie ma znaczenia, jeśli chodzi o dziedziczenie ustawowe. W skutek podpisania intercyzy nie zmienia się kolejność ani krąg osób uprawnionych do spadku. Podobnie jest w przypadku dziedziczenia testamentowego — jeżeli któraś z uprawnionych osób zostanie pominięta przez spadkodawcę, może starać się o przysługującą jej z mocy prawa część majątku (tzw. zachowek). Chyba że spadkobierca został wydziedziczony, wtedy nie przysługuje jej prawo do zachowku.

Podsumowanie

Intercyza dla swej ważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Mogą ją podpisać jednakowo małżonkowie, jak i osoby zamierzające wejść w związek małżeński. Intercyza pozwala ograniczyć ryzyko związane z prowadzeniem przez jednego z małżonków działalności gospodarczej oraz wpływa na długość postępowania rozwodowego. W szczególnych przypadkach przewidzianych w ustawie możliwe jest sądowe ustanowienie rozdzielności majątkowej. Należy pamiętać, że podpisanie intercyzy uniemożliwia małżonkom wspólne rozliczanie się z fiskusem oraz zmniejsz zdolność kredytową męża i żony.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

podpisywanie umowy przedwstępnej u notariusza
Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest istotnym dokumentem, który bywa jednym z etapów w procesie zawarcia umowy docelowej. Stanowi ona zabezpieczenie interesów obu stron, określając warunki i zasady transakcji oraz stwarzając podstawy do późniejszego zawarcia umowy finalnej. Warto zatem dokładnie zrozumieć, co powinna zawierać taka umowa, aby uniknąć nieporozumień i sporów w przyszłości.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej kupna mieszkania? Na co zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź!

Czym jest umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (zarówno kupujący, jak i sprzedający). Jest to więc pewnego rodzaju deklaracja obu stron, które zobowiązują się do dokonania transakcji docelowej i określają, pod jakimi warunkami nastąpi ten proces. Więcej o umowie przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym w artykule 389.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?

Najczęściej umowę przedwstępną strony zawierają wówczas, gdy zakup nieruchomości ma być finansowany poprzez kredyt hipoteczny lub potencjalny kupujący nie może do zakupu nieruchomości przystąpić od razu.

Banki udzielające kredytów zazwyczaj wymagają przedstawienia takiego dokumentu, co ma stanowić zapewnienie, że dojdzie do zakupu danej nieruchomości. Umowa przedwstępna kupna mieszkania bywa więc często podstawą uruchomienia kredytu i jest zabezpieczeniem dla obu stron.

Zawarcie umowy przedwstępnej praktykowane jest również w wielu innych okolicznościach. Taki dokument może być zawarty zarówno w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Jeżeli mieszkanie kupowane jest od dewelopera, umowa przedwstępna nazywana jest umową deweloperską. Deweloper zobowiązuje się w niej, że po zakończonej budowie ustanowi odrębną własność lokalu i przeniesie go na nabywcę.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla obu stron jest jednak podpisanie jej w formie aktu notarialnego. Co prawda, wiąże się to z większymi kosztami, ale jest pewnego rodzaju gwarancją w sytuacji, gdy dojdzie do próby uchylenia się od zawarcia umowy przez sprzedającego lub dojdzie do innych niejasności. Wówczas można swoich praw, wynikających z umowy, dochodzić przed sądem.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna? Dane stron umowy oraz datę, tytuł i miejsce podpisania dokumentu, przedmiot umowy, podpisy obu stron umowy oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Powinna ona obejmować wartość lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Nabywca powinien także dokładnie zweryfikować prawo własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zabezpieczenie w formie zaliczki lub zadatku, płatne przez kupującego na rzecz osoby sprzedającej nieruchomość wraz z określeniem terminu wpłaty. Warto też zadbać o zastrzeżenie odszkodowania lub kary umowne w przypadku rozwiązania umowy, lub gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze swojego obowiązku.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zawierać zapis odnoszący się do prawa odstąpienia od umowy, zgodnie z artykułem 395 Kodeksu cywilnego.

moment, w którym umowa przedwstępna została zawarta przez małżeństwo

Czy wskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest obowiązkowe?

W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej wybrać datę dzienną.

Najważniejsze informacje dotyczące wskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia docelowej umowy znajdziemy w artykule 389 Kodeksu cywilnego. Artykuł ten mówi o tym, iż w przypadku, gdy termin, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy końcowej, nie został oznaczony, powinna być ona podpisana w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia docelowej umowy przyrzeczonej. Natomiast jeśli obie strony umowy uprawnione są do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin podpisania dokumentu, strony wiąże termin wyznaczony przez osobę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Ponadto trzeba być świadomym, iż w przypadku, w którym w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma możliwości żądania zawarcia takiej umowy.

Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie nabywcy

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, na które bierzemy kredyt, jest dla nas jako nabywcy swego rodzaju zabezpieczeniem. Osoba kupująca mieszkanie powinna dążyć do umieszczenia w umowie zapisu, który zwolni ją z roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy nie dostanie kredytu lub kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna – czy jest wiążąca?

Każda osoba zainteresowana zakupem danego mieszkania chce mieć pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu klientowi. Sprzedający natomiast oczekuje, że znalazł już klienta i nie musi podejmować wysiłków, by szukać kolejnych zainteresowanych transakcją. Czy jednak umowa przedwstępna kupna mieszkania jest wiążąca? Umowa przedwstępna jest dopiero oświadczeniem woli, w którym zarówno kupujący, jak i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy docelowej. Deklaracja ta jednak nie jest gwarancją tego, że transakcja dojdzie do skutku.

Warto podkreślić, że duże znaczenie ma forma zawarcia umowy przedwstępnej. To od niej będą zależeć skutki wynikające z potencjalnego odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron. W przypadku, gdy umowa przedwstępna zostanie przygotowana w formie aktu notarialnego, możliwe będzie żądanie zadośćuczynienia z tytułu poniesionej szkody lub żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wniesienie sprawy do sądu. Jest to więc swego rodzaju zabezpieczenie dla obu stron, gwarantujące pewne możliwości prawne do zobligowania drugiej strony do wywiązania się ze zobowiązań.

Musimy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości, z tego powodu też nie upoważnia osoby kupującej do zamieszkania lokalu. Osoba kupująca staje się właścicielem mieszkania dopiero w momencie podpisania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wówczas też nabywa ona prawa własności.

para ciesząca się z zakupu własnego mieszkania

Kiedy możliwe jest zerwanie umowy przedwstępnej?

Rozwiązanie umowy przedwstępnej możliwe jest, jeżeli zawarto w niej zapis stanowiący o prawie do odstąpienia od umowy przez jedną lub obie ze stron. Paragraf z informacją o możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej powinien dokładnie określać zarówno warunki zerwania takiej umowy, jak i konsekwencje wynikające z rezygnacji z podpisania dokumentu. Jeżeli w umowie nie widnieje taki zapis, obowiązują nas przepisy Kodeksu cywilnego.

Roszczenia wynikające z tytułu umowy przedwstępnej wygasają po roku od momentu, w którym powinna być zawarta umowa przyrzeczona.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania będzie nieważna m.in. w przypadku, gdy w jej skład nie wchodzą istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie zostaną w niej określone ceny oraz zasady jej ustalenia. Za nieobowiązującą można ją uznać również wówczas, gdy nie zostaną w niej zawarte niezbędne dane dotyczące sprzedającego oraz nabywcy.

Sporządzenie umowy przedwstępnej możliwe jest w dowolnej formie (chociaż nie każda będzie korzystna dla obu stron), dlatego nie jest to podstawa do unieważnienia dokumentu. Niemniej to właśnie od formy, w jakiej zawarliśmy umowę przedwstępną, będą zależeć skutki wynikające z odmówienia podpisania umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego – potrzebne dokumenty

Jak już wiemy, umowa przedwstępna sporządzona u notariusza zabezpiecza nas w przypadku zerwania umowy i daje prawo do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej lub do odszkodowania (można wystąpić tylko z jednym roszczeniem związanym z zawarciem umowy przyrzeczonej lub związanym z odszkodowaniem). Dla przykładu, jeśli wystąpimy o odszkodowanie i sąd wyda postanowienie o wypłaceniu odszkodowania, nie możemy ubiegać się o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zdecydowaliśmy się udać do notariusza, zabierzmy ze sobą dowód tożsamości, odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i dokumenty urzędowe, które się do niej odnoszą.

Wysokość taksy notarialnej ustalana jest indywidualnie i może zależeć od wielu czynników, w tym np. od wartości nieruchomości, ilości odebranych od notariusza wypisów aktu notarialnego czy konieczności dokonania wpisów w księgach wieczystych.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać takie elementy jak tytuł, miejsce i datę zawarcia umowy, pełne dane obu stron, przedmiot sprzedaży, podpisy obu stron, uzgodnioną cenę czy termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym w zwykłej formie pisemnej. Najbezpieczniej jednak sporządzić ją w postaci aktu notarialnego, który w razie problemów będzie podstawą do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Podział majątku wspólnego małżonków

Podział majątku wspólnego małżonków

podział

Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie automatycznie ustaje między małżonkami ustawowy ustrój majątkowy. Oznacza to, że rozwodnicy stają się w stopniu równym współwłaścicielami przedmiotów i praw majątkowych, które obejmowała wspólność ustawowa. Chcąc przeprowadzić definitywny podział majątku wspólnego, należy zastosować jedno z przewidzianych prawem rozwiązań. Wybór konkretnej ścieżki zależy od indywidualnej sytuacji małżonków. Co zaliczamy do majątku wspólnego małżonków? Jak przebiega podział majątku po rozwodzie? W jaki sposób podzielić majątek wspólny? Tego dowiesz się, czytając poniższy tekst.

Czym jest majątek wspólny małżonków?

Majątkiem wspólnym nazywamy ogół dóbr zgromadzonych przez męża i żonę w trakcie trwania małżeństwa. Oznacza to, że po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej przedmioty i prawa zaliczane do wspólności majątkowej podlegają podziałowi. Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego, jeśli nie ustalono inaczej, między małżonkami powstaje z mocy prawa wspólność majątkowa, w skład której wchodzą m.in.:

  • środki pochodzące z majątku osobistego oraz wspólnego męża i żony,
  • dochody z pracy oraz z innej działalności zarobkowej męża i żony,
  • środki finansowe zlokalizowane na indywidualnym koncie ZUS,
  • przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne,
  • oszczędności znajdujące się na rachunku pracowniczego funduszu emerytalnego.

Kiedy wspólność majątkowa ustaje?

Powstała z chwilą zawarcia małżeństwa wspólność majątkowa wygasa, jeśli:

  • nastąpiło rozwiązanie małżeństwa przez rozwód,
  • ubezwłasnowolniono jednego z małżonków,
  • orzeczono separację,
  • sporządzono intercyzę,
  • jeden z małżonków umrze.

Co wchodzi w skład majątku osobistego małżonków?

Mąż i żona posiadają majątek osobisty, który nie jest objęty wspólnością majątkową i nie podlega podziałowi. Należą do niego rzeczy i prawa majątkowe nabyte przez każdego z małżonków przed zawarciem małżeństwa lub nabyte w trakcie małżeństwa do majątku osobistego. Do majątku osobistego zalicza się m.in.:

  • dobra majątkowe nabyte przez każdego z małżonków przed zawarciem małżeństwa,
  • dobra majątkowe nabyte przez darowiznę lub dziedziczenie,
  • rzeczy służące do zaspokajania indywidualnych potrzeb każdego z małżonków,
  • prawa majątkowe i rzeczowe uzyskane w zamian za składniki majątku osobistego każdego z małżonków,
  • dobra majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia lub zadośćuczynienia za doznaną krzywdę.

Jak przebiega podział majątku po rozwodzie?

Małżonkowie, którzy zdecydowali się wziąć rozwód, powinni dokonać podziału majątku wspólnego. Mogą to zrobić na podstawie orzeczenia sądu lub umowy, która może być zawarta w dowolnej formie. Jeśli jednak w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego gruntu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obligatoryjnie musi być zachowana forma aktu notarialnego.

Umowny podział majątku u notariusza jest rozwiązaniem, które pozwala uniknąć długotrwałego postępowania sądowego. W umowie o podział majątku wspólnego, którego składnikiem jest nieruchomość, należy określić wartość rynkową przedmiotu umowy oraz datę i warunki wydania przedmiotu będącego częścią umowy.

Wybór sposobu podziału majątku wspólnego uzależniony jest od wzajemnych relacji, jakie panują między byłymi małżonkami. Jeżeli między rozwodnikami panuje swego rodzaju konsensus co do podziału majątku zgromadzonego w trakcie trwania małżeństwa — umowne uregulowanie kwestii wspólnego majątku będzie korzystniejszym rozwiązaniem. Natomiast jeżeli małżonkowie nie są w stanie dojść do porozumienia, o podziale majątku decyduje sąd.

Sądowy podział majątku wspólnego małżonków

Jeżeli małżonkowie spierają się co do podziału posiadanego majątku każdy z małżonków, może zwrócić się z wnioskiem do właściwego sądu o podział majątku wspólnego. Sąd wydając orzeczenie o podziale majątku, uwzględnia rodzaj i wartość przedmiotów majątkowych wchodzących w skład majątku wspólnego, sposób ich nabycia oraz sytuację życiową rozwodników.

Sądowy podział majątku musi uwzględniać również sytuację rodzinną małżonków w szczególności potrzeby wynikające z faktu posiadania dzieci oraz stanu zdrowia każdego z małżonków. Sąd bierze pod uwagę także celowość podziału i jego następstwa dla majątku wspólnego.

Co powinien zawierać wniosek o podział majątku?

Strona, która zwraca się do sądu z wnioskiem o podział majątku wspólnego, powinna wskazać jakie konkretne składniki wchodzą w jego skład. Jeśli do składników majątku wspólnego zalicza się nieruchomość, dodatkowo należy przedstawić na to stosowne dowody np. odpis z księgi wieczystej.

Wymagane jest również, aby strona, która złożyła wniosek o podział majątku, zaproponowała składowe majątku wspólnego, które chce otrzymać. Ponadto we wniosku może znajdować się żądanie zwrotu nakładów poczynionych z majątku osobistego strony na majątek wspólny czy rozliczenie uregulowanych długów.

prawnik udzielający porady prawnej w kancelarii

Gdzie przeprowadzić podział majątku wspólnego? 

Małżonkowie, którzy chcą podzielić majątek wspólny, mogą sporządzić stosowną umowę u notariusza lub zdecydować się na drogę sądową. Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety. Osoby, które zdecydują się na wizytę w kancelarii notarialnej, muszą być zgodne co do podziału majątku wspólnego. Mogą również umową o podział majątku wspólnego objąć tylko jego część. Umowa przed notariuszem nie może być zawarta pod przymusem.

Postępowanie sądowe jest skomplikowane i może potrwać kilka lat, w szczególności, jeżeli strony posiadają duży majątek wspólny. Sąd musi ustalić, jakie dokładnie składniki majątkowe wchodzą w jego skład, a następnie oszacować ich całkowitą wartość co z reguły odbywa się przy pomocy biegłego sądowego. Jednocześnie należy pamiętać, iż sądowy podział majątku winien obejmować całość dóbr majątkowych małżonków i może być zainicjowany przez każdego z małżonków.

Nierówny podział majątku po rozwodzie

Co do zasady każdy z małżonków jest uprawniony do połowy wartości majątku wspólnego. Jednak sąd w wyniku zaistnienia pewnych okoliczności może przyznać jednej ze stron większy udział w majątku wspólnym. Kodeks rodzinny i opiekuńczy w artykule 43 przewiduje sytuację, w której sąd może ustalić nierówne udziały w majątku wspólnym małżonków.
Jeżeli jeden z małżonków w większym stopniu przyczynił się do powstania wspólnego dorobku oraz gdy współmałżonek, przeciwko któremu jest skierowane żądanie ustalenia nierównego udziału mimo posiadanych możliwości, nie partycypował w powstaniu majątku wspólnego — sąd może ustalić nierówny podział majątku wspólnego małżonków.
W doktrynie przyjmuje się, że nierównego podziału majątku wspólnego można żądać, gdy współmałżonek jest uzależniony od hazardu, alkoholu czy narkotyków. Innym równie ważnym czynnikiem, który powoduje nierówny podział majątku wspólnego, jest stopień przyczyniania się do wytworzenia majątku wspólnego.

Jak zawrzeć intercyzę?

W chwili uprawomocnienia się wyroku rozwodowego automatycznie ustaje wspólność majątkowa. Rozwód nie jest jednak jedynym sposobem ustanowienia rozdzielności majątkowej. Wspólność majątkową można znieść przed orzeczeniem rozwodu, a nawet jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
Poprzez umowę intercyzy małżonkowie mogą wprowadzić ustrój rozdzielności majątkowej, w którym mąż i żona sami rozporządzają własnym majątkiem bez potrzeby uzyskania zgody współmałżonka. Jeśli intercyza zostaje podpisana po zawarciu małżeństwa, dotychczasowy wspólnie zgromadzony majątek staje się współwłasnością małżonków w częściach równych.

W jaki sposób podzielić majątek wspólny?

Jeżeli pomiędzy małżonkami została zniesiona wspólność majątkowa niezależnie czy to wskutek zawarcia stosownej umowy, czy też w wyniku prawomocnego orzeczenia sądowego należy proporcjonalnie do posiadanych przez małżonków udziałów podzielić wspólny dorobek. Istnieje kilka sposobów wyjścia ze współwłasności.
Najprostszym sposobem podziału majątku wspólnego małżonków jest jego spieniężenie, a następnie proporcjonalny podział uzyskanych środków między małżonków. Przedmioty majątkowe nabyte w trakcie małżeństwa można również podzielić w ten sposób, że jeden z małżonków otrzymuje na własność konkretny składnik majątku np. dom, lecz w zamian musi zapłacić współmałżonkowi połowę jego wartości.
Innym popularnym sposobem podziału majątku wspólnego jest przydzielenie każdemu z małżonków poszczególnych składników. W wyniku tego rozwiązania część rzeczy staje się wyłączną własnością męża, a część żony np. żona zostaje właścicielką domu jednorodzinnego, mąż z kolei mieszkania i samochodu.

Podsumowanie

Majątek wspólny można podzielić na podstawie umowy zawartej między małżonkami oraz wyroku właściwego sądu. Od indywidualnej sytuacji i osobistych preferencji małżonków zależy, które rozwiązanie wybiorą. Umowny podział majątku wspólnego jest bardziej komfortowym i szybszym rozwiązaniem. Natomiast droga sądowa jest zazwyczaj wybierana przez strony, które nie mogą porozumieć się w sprawie podziału majątku wspólnego.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Dział spadku — jak podzielić majątek między spadkobierców?

Dział spadku — jak podzielić majątek między spadkobierców?

Kiedy odziedziczymy wraz z innymi spadkobiercami majątek, powinniśmy zdecydować się na dokonanie działu spadku. Na gruncie prawa polskiego przeprowadzenie działu spadku nie jest obowiązkowe jednak dla własnego komfortu oraz dobra naszych bliskich zaleca się niezwłocznie podzielić masę spadkową pomiędzy zainteresowane osoby. Czym jest dział spadku? Co możemy objąć działem spadku? Czy umowa o dział spadku zawsze musi być w formie aktu notarialnego? Kiedy wybrać sądowy dział spadku? O tym dowiesz się, czytając poniższy artykuł.

Czym jest dział spadku?

Spadkobiercy z chwilą otwarcia spadku tj. śmierci spadkodawcy obejmują określone udziały w majątku spadkowym. Potwierdzeniem nabycia spadku jest uzyskanie sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia powoduje, że spadkobiercy stają się współwłaścicielami majątku spadkowego. Żeby jednak faktycznie podzielić między siebie aktywa spadkowe, spadkobiercy muszą dokonać podziału majątku spadkowego.

Na czym polega dział spadku?

Dział spadku polega na tym, że konkretne osoby stają się właścicielami poszczególnych rzeczy i praw majątkowych, które wchodziły w skład spadku. Podział masy spadkowej można dokonać na dwa sposoby: poprzez zawarcie stosownej umowy między spadkobiercami lub w drodze postępowania sądowego. W przypadku zawarcia umowy o dział spadku, niezbędne jest, aby wszyscy spadkobiercy osiągnęli konsensus co do podziału spadku, co pozwala na uniknięcie długotrwałego i kosztownego postępowania sądowego. Aby dokonać podziału spadku, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w tym wartość poszczególnych składników majątku oraz ewentualne zobowiązania spadkowe.

W przypadku braku porozumienia pomiędzy spadkobiercami (a tak zwykle bywa w przypadku postępowania sądowego), stosuje się podział majątku poprzez postępowanie sądowe. W toku postępowania sądowego ustala się majątek spadkowy (skład masy spadkowej i wartość majątku spadkowego), weryfikuje się spadkobierców i żądania działu spadku. Po skrupulatnej weryfikacji w.w. kwestii, sąd wydaje postanowienie o dziale spadku. W wyniku działu spadku następuje ustalenie sposobu podziału spadku i przydzielenie własności ustalonych części spadku poszczególnym spadkobiercom.

Dokonując działu spadku, sąd co do zasady kieruje się wolą spadkodawcy, wyrażoną w testamencie. Sąd dokonując działu spadku może również uwzględnić osobiste potrzeby i sytuację życiową spadkobierców, dążąc do sprawiedliwego podziału, zgodnego z wolą spadkodawcy oraz interesem wszystkich zainteresowanych stron.

Co może być objęte działem spadku?

Przedmiotem działu spadku nie mogą być długi spadkowe. Dzielone są one automatycznie i proporcjonalnie do otrzymanych aktywów spadkowych. Oznacza to, że nie jest możliwy podział długów po zmarłym. Spadkobiercy mogą natomiast w umowie dotyczącej podziału spadku ustalić, kto jest odpowiedzialny za konkretny dług spadkowy i w jakiej wysokości. Wierzyciel spadkodawcy nie może doznać żadnego uszczerbku na skutek działu spadku.

Czy musimy przeprowadzić działu spadku?

Jeśli pomiędzy spadkobiercami występuje wspólność majątku spadkowego i istnieje zgodność co do sposobu korzystania z niego (na przykład z nieruchomości), to nie jest konieczne przeprowadzenie umownego działu spadku (lub sądowego działu spadku).

Przykładowo jeżeli rodzeństwo odziedziczyło po zmarłych rodzicach dom i panuje między nimi zgoda co do sposobu korzystania z nieruchomości oraz ponoszenia wszelkiego rodzaju opłat nie muszą oni decydować się na podział spadku. Natomiast jeżeli z biegiem lat wystąpią spory dotyczące zarządu nieruchomością, mogą oni w każdej chwili wystąpić o podział masy majątkowej. Możliwy jest też częściowy dział spadku. Jeżeli spadkobiercy postanowią, że nie chcę od razu dokonać podziału niektórych składników spadku, mogą tego dokonać w przyszłym terminie.

Kiedy warto przeprowadzić działu spadku?

Jeżeli do spadku należy nieruchomość, co do której trwają spory pomiędzy spadkobiercami dotyczące jej użytkowania, należy wziąć pod uwagę podział majątku. Decydując się na podział spadku, możemy ustalić, kto konkretnie jest właścicielem danej rzeczy i tym samym zapobiec przyszłym konfliktom. Następuje wtedy zniesienie współwłasności majątku. Jeżeli dojdzie do dokonania działu spadku, to wówczas nie odpowiadamy solidarnie za cały dług spadkowy, jeżeli taki istnieje, lecz jedynie za pewną jego część. Ponadto, gdy jest jeden właściciel nieruchomości, można nią łatwiej rozporządzać.

dział spadku po stwierdzeniu nabycia spadku

Jakie są warunki umowy o podział spadku?

Umowny (notarialny lub w formie umowy) dział spadku jest możliwy jedynie wtedy, gdy wszyscy zainteresowani są zgodni w kwestii przedmiotu działu spadku oraz warunków jego wydania. Zgodność musi też występować co do składu majątku spadkowego, jego wartości oraz podziału części spadku pomiędzy poszczególnych spadkobierców. Umowa o dział spadku powinna również zawierać informację o ewentualnych spłatach albo dopłatach.

Czy umowa o dział spadku zawsze musi być w formie aktu notarialnego?

Najczęściej umowę o podział spadku można zawrzeć w dowolnie wybranej formie czy to ustnej, czy pisemnej. Jednak istnieją pewne wyjątki od tej zasady. Jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość lub jeżeli do spadku należy przedsiębiorstwo, w skład którego wchodzi nieruchomość, konieczny jest wtedy umowny podział spadku przed notariuszem (sporządzony w formie aktu notarialnego).

Jakie dokumenty należy dostarczyć notariuszowi?

Żeby przeprowadzić dział spadku przed notariuszem, należy mieć przy sobie następujące dokumenty:

  • dokumenty potwierdzające tożsamość stron,
  • zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia lub stwierdzenie nabycia spadku wydane przez sąd,
  • stosowne zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

W zależności od przedmiotu umowy o dział spadku mogą być wymagane również dodatkowe dokumenty, jak chociażby aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W razie jakichkolwiek wątpliwości i pytań powinieneś skontaktować się ze swoim notariuszem.

Jakie są koszty umownego działu spadku?

Do kosztów działu spadku u notariusza zaliczamy:

  • indywidualnie ustalaną taksę notarialną,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
  • opłaty sądowe,
  • koszty wypisów aktu notarialnego.

Kiedy wybrać sądowy dział spadku?

Jeżeli współwłaściciele nie porozumieli się w sprawie zarządu majątkiem spadkowym i trwa pomiędzy nimi spór o to, jak powinni podzielić odziedziczone aktywa, można złożyć wniosek do sądu o przeprowadzenie postępowania o dział spadku.

Każdy ze spadkobierców jest upoważniony do złożenia takiego wniosku. Z drogi tej mogą również skorzystać spadkobiercy, którzy osiągnęli porozumienie w sprawie działu spadku i nie chcą ponosić większych kosztów związanych z działem spadku u notariusza. Pamiętać jednak należy, że czas postępowania sądowego jest znacznie dłuższy.

Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku o dział spadku?

Razem z wnioskiem o dział spadku należy złożyć dodatkowe dokumenty. Podobnie jak w postępowaniu przed notariuszem, w przypadku sądowego podziału spadku wymagane jest postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku (postanowienie stwierdzające nabycie spadku) lub akt poświadczenia dziedziczenia.

W zależności od składu masy spadkowej należy również przedstawić wszelkie dokumenty świadczące o tym, że spadkodawca jest właścicielem konkretnej rzeczy lub ma prawa do zarządzania nią, np. różne umowy czy odpisy z ksiąg wieczystych.

podział majątku spadkowego po ustaleniu sposobu działu spadku

Jak sporządzić wniosek o dział spadku?

Kiedy dysponujemy wszystkimi potrzebnymi dokumentami, możemy zacząć pisać wniosek o dział spadku. Na początku należy wymienić wszystkich zainteresowanych (spadkobierców) i podać ich dane. Następnie trzeba podać wszystkie składniki majątkowe zaliczane do masy spadkowej oraz określić ich wartość.

We wniosku należy przede wszystkim wskazać komu i co ma przypaść, a także czy pomiędzy spadkobiercami będą mieć miejsce spłaty i dopłaty. Wniosek należy złożyć w kilku egzemplarzach. Sądowy dział spadku obejmuje cały majątek spadkodawcy.

Jeżeli uczestnicy postępowania nie są zgodni co do wartości majątku spadkowego, sąd może za pośrednictwem biegłego lub samodzielnie ustalić wartość przedmiotu działu spadku, lub konkretnych jego części składowych. Stan masy spadkowej ustalany jest w chwili śmierci spadkodawcy, natomiast jej wartość w momencie dokonywania działu spadku.

Jak sąd może podzielić spadek?

Jeżeli sąd ustali, z czego składa się spadek oraz oszacuje, jaką ma wartość, może przystąpić do jego podziału. Sędzia w zależności od rodzaju przedmiotu może zastosować podział spadku fizyczny lub cywilny. Stosując podział fizyczny rzeczy, sędzia przyznaje poszczególne części składowe spadku konkretnym spadkobiercom. Nie zawsze jednak jest możliwy idealny podział rzeczy w stosunku do posiadanych udziałów spadkowych. W takiej sytuacji możliwe jest ustalenie tzw. dopłat.

Podział cywilny z kolei odbywa się poprzez sprzedaż konkretnego przedmiotu, a następnie podział uzyskanej kwoty pomiędzy spadkobierców w stosunku do posiadanych udziałów. Możliwe jest również przekazanie rzeczy w całości jednemu lub wybranym spadkobiercom, którzy z kolei muszą spłacić współspadkobierców.

Podsumowanie

Jeżeli chcesz przeprowadzić podział spadku, możesz wybrać sądowy lub umowny dział spadku. Sądowy dział spadku z reguły wybierają spadkobiercy, którzy nie potrafią samodzielnie rozdysponować majątkiem spadkowym. Z kolei podpisanie umowy w kancelarii notarialnej może odbyć się wyłącznie, jeśli wszyscy powołani do dziedziczenia spadkobiercy są zgodni co do podziału spadku. Jeżeli między spadkobiercami trwa spór dotyczący części majątku spadkowego, umową działową u notariusza można objąć te składniki, które są bezsporne, natomiast pozostałe aktywa spadkowe można wówczas podzielić sądownie.

Piotr Chełstowski
Absolwent studiów magisterskich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Po ukończeniu studiów pracował jako asystent notarialny w kilku warszawskich kancelariach notarialnych, a następnie odbył etatową aplikację notarialną przy Izbie Notarialnej w Warszawie. Obecnie prowadzi własną kancelarię notarialną w Warszawie.

Call Now Button